萬科“小股操盤”模式引擔憂 確保産品品質存疑

　　面對綠地等紛紛拋出的超高額度年內營收目標，作為國內開發商老大的萬科為捍衛自身地位，意欲通過擴大合作開發、“小股操盤”的模式，獲得更大的市場份額。北京商報記者昨日也從萬科集團(萬科藍山萬科幸福匯)證實了上述消息，萬科方面表示，今年以此為一項新的戰略舉措進行拓展。

　　前移杠桿支點

　　所謂“小股操盤”，是指開發商合作開發項目時，佔有較少股權的一方掌控項目。這種模式的特點在於，可以提高操盤一方的資金利用效率，通過輸出品牌和管理，來放大自有資金投資回報率。2013年，萬科銷售金額為1709.4億元，同比增長21%，僅超出二號選手綠地不足100億元，增長率也遠低於綠地的53%，由此引發的老大不保言論甚囂塵上。

　　為此，萬科拋出的“小股操盤”意味著在同等的資産規模下可以支援更大的經營規模，獲得更大的市場份額，也被外界解讀為捍衛市場地位的戰略。北京商報記者採訪的多位業內人士認為，“小股操盤”符合萬科合作開發的方向。由於2013年年報還未公佈，從2012年萬科的新增項目來看，有60%都是合作項目，其中只有20%的項目萬科所佔權益低於51%。

　　“同是合作開發，‘小股操盤’和以前等股、大股相比，就像挪動了杠桿的支點，可以用更少資金撬動更多的市場業績。”上海易居房地産研究院研究員嚴躍進表示，萬科這一新戰略符合擴張的需要，尤其有利於萬科目前涉足商業地産的轉型。

　　北京睿信致成管理諮詢公司董事總經理郝炬表示，房地産開發商的收益主要來自三點，一是利潤率，即産品的溢價率，一般隨行就市；二是資金的週轉率，作為萬科這樣千億級別的巨頭，在此進一步的空間不大；三是自有資金的投資回報率，通過品牌力和管理能力的釋放，來獲取超額分成，正是未來大房企發展的一個典型方向。

　　如何確保“貼牌樓”不現品質門

　　“小股操盤”聽起來很美，也很容易使人聯想到萬科曾經的“貼牌開發”。早在十年前，萬科集團董事長王石就曾提出，房子也要搞貼牌生産。但之後，萬科的“貼牌開發”一度遭受到質疑，業內指出，最大的風險來自於整個開發中，萬科品牌價值可能遭受的侵蝕。

　　曾有媒體報道，深圳東方尊峪、天琴灣、第五園景臺、萬科紅等多個項目，都是萬科收購的現樓，進行簡單改造後貼牌更名，然後大幅漲價獲利。購房者為了萬科的品牌而來，但他們購買的“貼牌樓”卻沒有達到萬科普通項目的品質，入住後遭遇了墻壁開裂、漏水、地板發黴等諸多品質問題。

　　新模式下如何確保産品品質？儘管萬科方面就此向北京商報記者表示，採用“小股操盤”後，萬科在項目中的權益比例有所降低，但仍由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和産品體系，共用萬科的信用資源和採購資源，同樣也需要符合萬科的産品品質標準。不過依然難以消除外界的疑慮。

　　未來管理體系的問題

　　除了品質，在“小股操盤”模式下，利益也重新分配。

　　萬科方面也承認，合作雙方的分配比例可以根據項目的實際經營情況靈活調整，操盤一方只在項目經營效益好的情況下才能獲得更高的收益分配比例。

　　即便如此，並不是每個開發商都能做到“小股操盤”。自近年開發商合作開發常態化後，雙方爭奪項目控制權的案例層出不窮。融創中國董事長孫宏斌曾經説過，“合作是最麻煩的事，因為你想做主，我也想做主”。

　　郝炬昨日對北京商報記者表示，“小股操盤”是通過品牌和管理反過來整合資源，這對一些各地本地中小房企、區域性國企和純財務投資公司都有吸引力。這些公司有錢、有地，但缺乏萬科那樣的開發能力，合作可以提高産品溢價，減少市場風險，因此對他們是合算的。

　　但萬科想要採用和推廣“小股操盤”，仍有多種難題待解，其中最核心的問題在於如何去設計一個合理的合作機制。“在合作雙方等股或大股東操盤時，一切都好説，但反過來小股東操盤就可能有一些局限。怎麼設計，既讓合作對象覺得風險可控，又不影響操盤方的運營效率，這個比較難以權衡。”郝炬也指出，目前萬科的內部管理有退化跡象，要向外輸出更多管理團隊，在人才和團隊培養上，對其是個不小的挑戰。