中國樓市沒有全局性泡沫 調控將避免“一刀切”

　　2013年，無論是以銀行為代表的金融機構，還是房地産企業，都站在了關鍵的十字路口。在新型城鎮化下，房地産業迎來了更大的機遇與挑戰。銀行面臨金融脫媒、利率市場化和同質化競爭加劇等諸多挑戰，過度依賴於存貸利差的盈利模式不可持續。

　　近日，平安銀行在深圳舉辦首屆平安地産金融創新論壇，來自政府、行業協會、高校及企業界的重量級嘉賓雲集，縱論十八屆三中全會後的中國宏觀經濟走勢與地産新十年的機遇，探討房地産融資形勢及地産金融創新熱點話題。

　　房地産調控將避免“一刀切”

　　中國房地産研究會會長、中國房地産業協會會長劉志峰表示，當前的房地産業在功能定位、政策和環境上已經發生了很大的變化，特別是宏觀調控的思路和手段發生了變化。三中全會提出要健全以國家發展戰略和工業化為導向，轉向財稅政策和貨幣政策為主要手段的宏觀調控和體系。以往政府的調控思路以行政干預為主，現在調控政策出臺更加慎重。

　　劉志峰表示，以往政府的調控以行政干預為主，現在政策更加注重程式和公開。這種變化主要體現在以下幾點：一是加快建立長效機制，在全國房地産市場嚴重失衡的情況下，避免出臺全國性的調控政策，要區分城市的不同類型，房地産發展的不同狀況、供需狀況而出臺不同的政策。二是利用市場化手段，充分激發市場活力。三是建立政府為主的住房保障，以市場為主的滿足多層次的住房經營體系，通過公共租賃房、共有産權房，通過再融資和金融創新來豐富來源，通過房地産稅等手段對投機性需求調整供應、供求平衡。四是授權地方政府因地制宜地提出調控，做好政府管好政府的，市場管好市場的。

　　國家發改委宏觀經濟研究院副院長陳東琪認為，隨著中國經濟由超級繁榮到高速增長向築底增長局面，投資的機遇主要來自改革紅利的釋放。對房地産行業而言，機遇來自於行業內部升級特別是重組，此外，還將受益於金融創新、節能環保等。

　　房價回歸合理需配套改革

　　全聯房地産商會創會會長聶梅生認為，地産業目前的各項指標仍然處於高位，但是不可以忽視的是下行態勢已經形成，並將持續下去。今年初，國內房價同比漲幅達18.8%，1-9月份降到8.6%，同比上漲的城市包括一、二、三線城市。

　　另一方面，房地産差異化市場迅速形成。現在大部分的城市如果拿房價同比來看，高於GDP7.5%的漲幅只有10個城市左右，其他漲幅都在7.5%之下，有些城市甚至CPI在3.5%之下。此外，今年國內住宅銷售額和銷售面積下降的幅度非常大，地産企業的資本金也下降。

　　儘管如此，聶梅生表示，全國範圍內並沒有形成全局性的泡沫，主要是GDP持續增長，貨幣政策寬鬆，地價上升超過房價，這些因素導致房價上升，國內固定投資增長也對房價形成支撐。

　　她認為，房地産市場改革是一個系統工程，涉及城鄉二元化經濟，政府和市場的分工，金融和土地資源的配置，財政和稅收制度的改革和立法，最終這些改革的成果才能體現到合理房價上來，這才是百姓最關心的目標。

　　2020年前樓市仍有增長空間

　　住建部政策研究中心主任秦虹認為，當前的城鎮住宅行業的主要矛盾已發生了改變，由過去的絕對短缺轉變為不平衡突出。在2020年之前，城鎮住房市場增長仍有空間，但是增速減緩，分化加劇。首先，在於城鎮人口的增加，從現在到2020年，中國城鎮每年新增常住人口在1700萬人左右，未來新增的住房供應還是要滿足新增需求。其次，到2020年前，25歲至45歲之間的年輕勞動力是買不到房佔比最大的人群，仍佔相對高位。再次，高儲蓄人口對房地産市場、住房市場貢獻率非常大，中國高儲蓄人口在2020年之前仍會保持在30%的水準，但之後佔比就會下降。

　　秦虹認為，未來住宅投資的機會在兩個方面，一是城鎮和人口密度大的城市群；第二，關注中國規劃和建設中的高速鐵路網沿線城市。

　　金融創新助推地産業轉型

　　多位嘉賓表示，未來十年，房地産業的調整與轉型已成大局，金融創新將在其中扮演重要角色。劉志峰表示，今年來金融部門在支援企業轉型發展方面做了很多工作，幫助開發商轉型升級，涌現出了一批主動適應市場，經濟效益好的企業，例如一些地産企業積極對工業園區的升級改造、旅遊地産社區的建設等等。

　　劉志峰認為，地産業今後的轉型方向和目標可以用三句話概括，長壽命、好性能、綠色低碳，而實現這一目標首先要靠住宅産業現代化。住宅産業化可以避免二次裝修，實現節能、節地、節水、節材、節石和環保的“五節一環保”，大幅度提高了房屋品質和性能，延長使用年限和大大降低了使用成本和維修成本，今後住宅産業化是銀企深入合作的切入點。

　　網際網路金融也成為論壇嘉賓熱議的話題之一。平安陸金所董事長計葵生説，現在陸金所50%的交易量都是經過手機，融資方和投資方都可以經過非常方便的網際網路平臺募資、籌資，形成高效快捷、面向普通大眾的網際網路投融資平臺。其中房地産業已經是陸金所重要的服務對象，一方面是各家基金公司、信託公司可以把房地産的項目打包，打包好了再放在平臺賣給高端客戶，或者賣給機構客戶。第二，開展個人房屋抵押貸款業務，增加中小微企業的融資渠道。

　　聶梅生説，金融改革尤其是人民幣匯率和利率市場化，將對房地産融資産生巨大影響。同時，新股首發（IPO）重啟，股權融資、房地産信託基金、資産證券化的發展等，都將為房地産融資輸送新鮮的血液。（記者 范京蓉）