“限價”加碼 北京多樓盤難過“取證關”

　　有業內人士建議，從長遠來看，還是應該通過增加市場供應來調節房價。新京報記者 侯少卿 攝

　　“一個（每平方）9000塊錢的項目批下來了，別的項目還都沒戲。”

　　昨天，看到平谷一樓盤取得預售證，北京一家房企行銷總監對記者説，根據目前了解的情況，高價項目，甚至一些低於3萬元/平米，但是比前期有漲價的樓盤今年都很難取證了。

　　“沒辦法，只能先等著，邊等邊看。”在北京限制高價項目取證的當口，不少房企表示很無奈。

　　調控壓力逼出年底限價

　　根據媒體報道及本報記者求證多家房企人士，11月1日，市住建委召集了三四十家房企代表開會，傳達高價、漲價項目在年底前原則上一律不批預售證的意見。

　　一家房企高管向記者透露，此番“限價令”應該是近期突然加碼。該企業有一高價盤也在申請預售證，“之前還聽説馬上能下來，現在就突然不行了，前後也就20天時間。”

　　據參加當天會議的開發商透露，當天建委要求包括，漲價樓盤一律不批、高於4萬元/平米的樓盤今年一律不批預售證等內容。值得一提的是，有關要求還體現出特別強的針對性，杜絕打“擦邊球”行為，例如有的開發商借捆綁精裝漲價，這次會議也明確不允許，而在之前這一做法出現了很久；有的樓盤上次取證還在一年前，也被要求新取證漲價不能超過10%。北京市住建委有關人士也並未對記者否認這一消息。

　　“開發商沒辦法，誰有辦法？”一位業內資深人士表示，今年前三季度，北京房價上漲明顯，調控壓力很大，年底必須要衝擊控制房價的任務，各地方政府必須完成，“只能把這理解為一個政治任務，而不能用市場的眼光看。”

　　記者從北京市住建委網站看到，11月上旬，北京只有兩個項目獲得預售證，分別是位於豐臺的南宮景苑和位於平谷的騰飛園。前者預售價不到19000元/平米，後者預售價只有9598元/平米。

　　“幾乎所有知名樓盤都受影響”

　　“我們估計今年就開不了了”。朝陽區某售價在4萬元/平米以上的樓盤行銷總監表示。據透露，參加11月1日會議的包括朝陽、大興等多個區域的開發商，“市場知名的高價樓盤都在其中。”

　　通州區一樓盤售價不到3萬元/平米，目前也沒拿到預售證。該樓盤預計取證價格要比上一次高20%以上，“現在拿不到，就等明年看了。”

　　“等到明年看”是不少房企的心態。另外一些旗下擁有多個項目、多種産品的企業，則選擇儘量先賣普通住宅或者商業辦公類産品，“畢竟還有業績要求。”

　　業內呼籲增加供應調房價

　　取不了證，開發商選擇“等明年看”，有業內人士表示，擔心明年一些樓盤的價格會補漲。

　　北京一家地産機構總經理表示，業內一直呼籲應放開高價盤，“限價只是在幫有錢人買便宜房”；對於中低價商品住宅，應該通過增加供應來調節房價。“如果明年限價政策放開，只怕今年沒漲的樓盤都會補漲。”

　　一位關注望京區域某樓盤的買房人陳先生告訴記者，自己很擔心樓盤明年入市價格更高，“明年要是放開，開發商不漲價才怪。”在陳先生看來，樓盤取不了證，“開發商也要賺回來這幾個月的資金成本”，買房人也越排越多，最後可能又會推高價格。

　　■ 背景

　　高價地促北京房價漲幅攀升

　　在剛剛過去的金九銀十，日均成交近400套的盛況，再度把持續升溫的北京樓市推向了新的高潮。根據統計數據顯示，10月份，北京再度以超出20%的漲幅領漲一線城市。

　　一位業內分析人士指出，從北京今年樓市運作的節奏來看，主要是由於商品住宅用地長期供應稀缺，導致商品住宅市場中長期處於上漲狀態。

　　事實上，今年以來，北京樓市的狂奔從一季度“淡季不淡”就已經凸顯出苗頭。今年5月，北京在新房嚴厲的調控仍然持續，但相比4月市場已開始顯現出小幅回升之勢，此後更是愈演愈烈。在業內看來，除了調控政策逐漸被稀釋之外，樓市量價雙升的一大原因就是北京層出不窮的高價地。

　　一位不願具名的業內人士分析，儘管短期內推出的調控措施起到市場降溫的作用，但是宅地供應稀缺影響了當前房地産市場尤其是房價的走勢。這也就不難理解當前北京房價上漲速度為何在全國是遙遙領先了。

　　■ 看後市

　　客群分流現象暫不明顯

　　“整體市場氣氛有點降溫，沒太感覺到利好。”位於北五環外的一高端項目行銷負責人告訴記者。以4萬元/平方米的標準看，北五環內外是一個高端項目密集區，從望京、來廣營到孫河區域，多個高端項目也遇到了預售證難拿的問題。不過從已經獲得預售證的項目看，近期也未有明顯的客戶轉移而來。根據記者從售樓處了解，該項目先期取證的一棟樓很可能要到明年才正式推出。

　　記者從通州臺湖、房山長陽等區域樓盤還了解到，目前整個片區有潛在供應量，但新增供應量並不大，因為産品差異，買房人決定另選他盤的情況並不多，更多的是催問項目什麼時候開盤。

　　“翹尾”行情或難現

　　進入11月首周，受到京七條出臺的影響，北京樓市迎來了連續兩周供需的雙降。業內人士認為，隨著金九銀十的逐漸收官，多數企業的全年業績已“無憂”，因此進入11月後，企業推盤的積極性逐漸減弱。

　　“從消費者層面來看，隨著自住型商品房相關細則的出臺與土地的大幅供應，剛需客群眾觀望的氛圍也正在形成。”亞豪機構副總經理高姍分析認為，由於北京樓市超過九成的成交來自於剛需客群，這將在相當程度上影響成交量趨緩。

　　值得一提的是，雖然目前樓市成交有回落的態勢，但是房價高位壓力與供需矛盾仍然突出。機構數據顯示，北京樓市庫存量繼10月中旬跌破6萬元警戒線後，仍然一路走低。11月7日，北京住宅可售套數僅為57206套，維持在歷史低位。

　　有業內人士分析認為，在政策信號的集中釋放下，“京七條”的出臺或將成為今年樓市的分水嶺，年終的“翹尾”行情或難再現。

　　而限價政策之下，受影響最大的無疑是高端住宅。亞豪機構市場總監郭毅對記者表示，年底是樓市的淡季，整體成交量都將下滑。考慮目前的政策導向，高端住宅在成交量下滑的同時，在成交結構中的佔比也將下滑。

　　■ 記者追訪

　　北五環外一高端項目

　　“沒法降到4萬以下，只能等”

　　“這次住建委是統一要求，並非針對我們一家。”昨天，老陳（化名）這樣説。

　　老陳所在的房企在朝陽區擁有一個高端樓盤A項目，預計均價在4萬元/平米以上。今年10月，A項目就有開盤計劃，蓄客量也很理想，各項準備工作也都做好了，“萬事俱備，只差一證”，但是預售證一直沒批下來。

　　現在趕上北京嚴限高價盤入市，老陳覺得基本上要等到明年了，也沒什麼辦法，“等，或許明年1月1日就放了。”在他看來，北京在年底如此嚴格限制高價盤入市，只會是因為調控任務必須完成，否則沒法兌現年初的房價控制目標。

　　A項目所在的區域，並非只有一個高價項目。考慮到産品和成本因素，老陳説，自家項目預售價至少不會比周邊低。“別説企業不想調整，就是降，也不可能到4萬以下。”

　　根據北京今年年初的限價令，取證項目價格一不能高於前期售價，二不能高於周邊同類産品售價，但是根據市建委座談會透露出的精神，“不是不能漲的問題，而是高於4萬就不給你證了。”老陳説，現在企業的選擇就只能是等了。“明年，或許調控思路就變了。”

　　南城一項目

　　順應要求，不再做精裝拆分

　　“原計劃做精裝，現在不一定了。”日前，記者以買房人身份致電南城B項目，售樓員這樣説。

　　根據記者此前了解，B項目原來打算在11月推出一部分小戶型房源，計劃做精裝産品。原來設想按毛坯房取證，然後通過捆綁精裝，再加一部分價格，最終價格在每平米兩萬五六左右。

　　先比照前期開盤價格，取得預售證，然後另外捆綁精裝，是今年許多房企變相漲價的對策之一。房山、大興、朝陽多個樓盤都用過這一方法。有關部門也未明令禁止房企的這一變通。不過根據北京市住建委最新要求，房企不得用捆綁精裝的方法漲價。這樣一來，開發商推盤策略也就需要重新調整，要麼直接做精裝，要麼直接做毛坯，不可能再借助精裝實現漲價。

　　根據記者從B項目了解，現在最終推盤價格未定，“要看住建委批多少。”但可以肯定的是，不會再做精裝拆分。可能性比較大的是，按照毛坯房價格取證，然後直接就賣毛坯房。

　　在B項目周邊，部分項目報價也達到了27000元/平米。

　　北部一高端項目

　　取證不順，開盤時間無奈後延

　　“已經接近1個月了，還沒拿到證。”北部C項目負責人告訴記者，該項目負責“跑證”的工作人員介紹，目前取證工作進展並不順利，原本計劃10月底、11月初入市的項目，目前只能繼續等下去。據悉，C項目在8月首期開盤，曾一次性推盤售罄，並獲得了10億元的銷售業績，而在二期預計推出升級産品，預期價格也計劃從上一期的35000元提至4萬元，記者了解到該項目，從10月初已進入取證環節，至今仍未得到獲批許可。

　　“原計劃年前要開兩次盤，現在看來，開一次都不知道是否可行。”該負責人還透露，與他們同期取證的其他項目，超過4萬元的“高價盤”也同樣沒有獲得放行。

　　北苑一項目

　　漲幅近六成，卡在“限價”門檻上

　　位於朝陽區北苑附近的D項目，預計在11月推出58-105平米的一居至三居産品。根據記者了解，該項目此次預計售價在40000元/平米。目前由於沒有拿到預售許可證，仍處於排號階段。據項目銷售人員介紹，本次預計推出200多套房源，目前排號已超過1000多人。“前期準備工作都已經做完了，現在就是在等住建委的預售許可證。”銷售人員表示，何時能夠拿到預售證，才能再決定開盤時間。

　　據了解，該項目同比去年開盤時，25000元/平米的均價，上漲幅度接近六成。而此次擬開盤價達到4萬也剛好卡在了主管部門的“限價”門檻上。

　　■ 購房者説

　　迎接新成員迫切需換房

　　科研工作者金女士：現在住的房子太小，只有40平米，考慮到家裏要迎接寶寶降生，換房對於我們很迫切；我希望能在年內把這件事情完成，否則明年萬一再漲價，壓力會更大。

　　我覺得房價還是要漲的，尤其是北京。現在四環內項目除南四環外，新盤基本絕跡，需求都在往外擴，雖然前兩年，通州曾經被爆出降價，但是並沒有撼動整個市場，後來價格也一直在漲。即使未來會有新的政策，房價也不會回到最初始的狀態了。所以晚買不如早買。

　　政策房或影響未來房價

　　外企工作人員劉先生：感覺最近二手房價格漲幅停滯了，還是等等看吧。目前各種消息都在説三中全會以後會有新的政策出來，到時候對房價可能會有一定的影響。

　　尤其是最近推出的限價地塊，未來如果入市之後，價格要低於周邊在售的商品房項目價格的20%-30%，而且有可能會放寬申請的條件，如果能申請到更好；如果申請不到，這些低價入市的房子對於周邊的項目肯定會有一定的衝擊，到時候開發商為了出貨，或許會降價出售呢？