北京商住房供不應求 中小企業主成購買主力

　　在更嚴格的限購、限貸以及二手房新的計稅標準等政策背景下，一部分購房人被擠進商住房市場。據亞豪機構統計，今年7-10月，北京商住樓供應量為4711套，而總成交量為7122套，不限購、總價低、易出租等優勢，成為商住樓供不應求、另類紅火的主要原因。

　　商住項目熱銷

　　9月14日，位於亦莊馬駒橋涼水河畔的富力尚悅居推出自由購産品。本次項目戶型分為82-84平方米二居、110平方米三居，公寓式精裝修均價19500元/平方米，憑藉遠低於周邊在售樓盤的價格以及自由空間的特點，項目開盤即獲熱銷。

　　無獨有偶。10月中旬，位於房山良鄉地鐵上蓋的商住項目旭輝E天地首次開盤也同樣獲得熱銷，首批500多套房源在開盤兩個多小時的時間裏即告售罄。面對旺盛的購房需求，旭輝加推房源，當日共售600余套，銷售金額合計近5億元。

　　“我本來是想在通州買一個住宅項目，可惜手上只有80萬，而且現在一般的住宅項目光裝修費就要幾十萬，再加上首付根本負擔不起”。在富力尚悅居開盤現場，李小姐告訴記者，後來她聽朋友介紹，商住樓沒有那麼多條條框框，而且再交易時也不需要支付高額稅費，所以就買了一套商住項目。

　　目前，與李小姐有同樣想法的購房者並不在少數，除了避開鉅額裝修費、再次交易時的高昂稅費外，不限購也是商住項目銷售火爆的重要原因。在越來越嚴格的北京限購令背景下，商住項目再度成為香餑餑。

　　“因為商住不限購的特點，再加上總價低，因此銷售情況一直不錯”，亞豪機構總監郭毅表示。

　　據亞豪機構統計，今年7-10月，北京商住樓供應量為4711套，而總銷量為7122套，商住樓供不應求。另據偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示，今年上半年，北京商住樓網簽量為14068套，比去年同期上漲47.0%，而同期北京商品住宅網簽量為44899套。也就是説，今年上半年北京商住樓交易量相當於北京商品住房交易量的三分之一。值得一提的是，位於亦莊某商住項目成為今年上半年北京住房銷售冠軍。

　　住宅新政“逼走”買家

　　據偉業我愛我家統計，在商住樓購買人群中，90%為非京籍個人及企業機構。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，在今年上半年購房客群中，擁有北京市戶籍的佔比達到78.3%，非京籍購房需求不得不轉移至商住房市場。

　　亞豪機構副總經理高姍分析認為，商住項目未受新政波及，不限購不限貸成為這類産品的最大優勢，被住宅限購擠壓出的購房需求中，相當一部分轉到了商住市場，造成商住項目的持續熱銷。多臨近軌道交通、售價略低於周邊住宅項目、多以小戶型為主、總價低、購房首付門檻低，成為這些商住項目的主要特點，也使銷量大增成為必然。

　　從投資角度分析，“新國五條”實施後，由於各種稅費的累積，住宅的投資成本顯著提高，而商住房的稅費較普宅具有優勢。由於商住房多為次新房，差額稅費相對較少，部分樓盤只需要交契稅即可，可以降低很多購房成本。此外，商住房面積小，投資總額相對較低，資金壓力較小，同時，商住房兼具公寓性質，租售也相對容易。

　　業內人士表示，商住房以小戶型居多，同時大都交通便利，容易出租。此外，部分商住兩用房既可以使用民水民電，又可以註冊公司，對於一些商住兩用的租戶來説租賃性價比很高。

　　由於限購政策還將繼續，同時住房立項的項目預售許可證將繼續受到嚴格限制，胡景暉預計，商住樓還將成為商品房市場的有力支撐，以保證投資需求與著急購房剛需的正常釋放。此外，商住房集中區域將由當前的五環周邊逐步向六環周邊擴展，延緩區域內普通商品住房的供需矛盾。

　　圓中小企業主置業夢

　　一部分企業機構尤其是正處於高速成長期的中小企業，成為商住樓市場的主要消化力量。

　　“我們的一部分客群主要來自東三、東四以及南三、南四環周邊的一些私營小業主”，富力尚悅居一位銷售負責人告訴記者，這部分客群在北京打拼多年，積累了一些財富卻沒有購買住宅的資格，因此會選擇周邊的商住項目，既做投資又有自住功能。

　　業內人士表示，對於一些正處於高速成長的中小企業來説，既不願躋身於混雜的住宅樓中辦公，又難逾越寫字樓的價格門檻，且比較希望選擇可商可住的公寓，既可免去路上的辛勞，又節約了往返時間。

　　素有“CBD後花園”之稱的亦莊，正為這部分客群提供了這樣的沃土。從産品上來看，大亦莊樓市呈現商住、純住宅兩分格局的天下，亦莊核心區以商業立項的40年、50年商住産品為主。受益於緊鄰地鐵、配套良好和寫字樓市場火爆，房價一直較為穩定。

　　亦莊是北京重點打造的五大新城之一，距離CBD商圈僅12公里，亦莊也是北京唯一的國家級經濟技術開發區，已經匯聚了108家世界500強企業、國內外知名企業4000多家，如賓士、諾基亞、可口可樂、聯合利華等一大批世界頂級企業均已落戶亦莊，一大批來自世界各地的中高層管理者長期工作居住於此。

　　無論是宜居的環境還是區域可期的升值潛力，亦莊已經成為眾多中小企業主置業的首選。以富力尚悅居為例，根據亦莊新城的規劃，尚悅居所處區位是亦莊重點打造的配套服務設施完善、生態宜居的綜合性新區。以亞洲最大的城市濕地公園南海子公園為中心，已經聚攏了一大批高端項目，目前已建成多所學校，還規劃待建大體量高端商業中心、甲級醫院、生態體育公園等。

　　“目前亦莊樓盤的購買客戶中，亦莊區域內客戶佔比為40%-50%，其次是CBD商圈及東三環附近的客戶群體。”在亦莊開發了多個樓盤的和裕地産集團行銷中心總經理王騫表示，隨著軌道交通的更加便利，未來將會吸引更多北部客群進入亦莊置業。

　　京華時報記者潘秀林