土地出讓設單套房最高價 單價不得超過2.2萬元

　　在土地出讓之初，就對未來的房價進行了限定，這種“限房價、競地價”的調控手段再次升級。昨日，朝陽區豆各莊鄉土地儲備項目B地塊、C地塊二類居住、公建混合住宅、托幼、環保設施用地開始競價。市國土局相關人負責人表示，這次“單限房”不僅限定了單價和面積，更是給每套房的總價款設定了單價，每套單價不得超過200萬元。

　　“限房價、競地價”是指在土地出讓的相關條款中提前約定商品房入市的價格，開發商根據自己成本和合理利潤競爭土地價格。和“兩限房”的概念相對，在今年春天發佈的“國五條”北京落地政策裏，“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”這一條內容延伸後即為本市即將推廣的“單限房”，而“單限房”也被解讀為滿足自住、改善型需求的商品房。

　　據了解，正在競價的豆各莊地塊中需配建51500平方米公租房。除公租房之外，在這次掛牌的新版交易公告中，第4條明確顯示本次出讓宗地中除公共租賃住房外，剩餘居住用途建築規模建設的商品住房銷售限價為22000元/平方米，套型建築面積全部為90平方米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內，而該地塊周邊二手房目前的均價在28000元/平方米左右。

　　這一地塊，被業內人士認為是“國五條”北京落地政策發佈之後，第一宗真正意義上的“限房價”土地。此前，這宗土地在出讓過程中曾經被臨時叫停。按照原計劃，這一地塊本應在今年1月15日掛牌。

　　當時數據顯示，該地塊位於朝陽區豆各莊鄉黃廠村，東至規劃黃廠路，南至焦化廠北路，西至東五環路，北至豆各莊産業用地，被規劃為R2二類居住用地、F2公建混合住宅用地、R53托幼用地、U44環保設施用地。地塊土地面積為22.4463萬平方米，其中建設用地面積11.8035萬平方米，建築控制規模29.4605萬平方米。

　　據此前的出讓公告，該地塊起始價為22.78億元，競價階梯為1200萬元，競買保證金為7億元。

　　事實上，本市已經試點在土地拍賣環節“限房價、競地價”或“限地價，競低房價”，使得土地在招、拍、挂環節就已經確定未來銷售房價，保證市場上持續有中低價位商品房上市。今年，本市曾經在年度供地計劃中首次單獨列出了370公頃的中小套型普通商品住宅用地的供應指標，佔比達到了22.4%。

　　市住建委相關負責人表示，本市支援自住型商品住房的政策草案已經基本形成，近期就將有更多“限房價、競地價”土地供應。未來對於如何界定誰能買“單限房”，又如何避免有資格的人低價買入、高價賣出來投機獲利等問題，都將出臺相關明文規定。

　　這位負責人同時透露，由於政府在土地收入、稅收政策方面對“單限房”執行了優惠，這些房源作為二手房再上市時，可能會受到限制。

　　北京還有哪些“限競”出讓地塊？

　　2011年5月，房山區長陽鎮起步區6號地居住項目用地就是以“限房價、競地價”方式出讓，該宗地中所有居住用途建築面積均為“中小套型商品住房”，房屋銷售限價均價為每平方米12500元。最終，被中鐵建以14.6億元的總價成交，樓面單價為6095元。當時房山商品房均價14000元至15000元，限價房的價格相比市場價格低20%以上。

　　2013年7月3日下午，北京又一宗“限房價、競地價”地塊成交，該宗地位於昌平沙河高教園區，恒大地産以35.6億元競得地塊，折合樓面單價約6964元。該地塊25.1萬平方米被用來建設“園區安置房”，回購單價為1.4萬元。而目前沙河高教園區的房價約為2萬元。

　　豆各莊鄉黃廠村地塊示意圖

　　豆各莊鄉黃廠村地塊大致範圍：它時下的東至規劃黃廠路，南至焦化廠北路，西至東五環路，北至豆各莊産業用地。

　　該宗地將以“六通一平”形式供地。它時下的掛牌出讓起始價為24.5億元，競價階梯為1300萬元，競買保證金為人民幣7.4億元。

　　專家觀點

　　此類用地大量供應將平抑房價

　　一邊是曾經被叫停的豆各莊地塊重新掛牌交易，另一邊是農展館高端地塊將“復蘇”。專家認為，“單限房”供地若能陸續推出並形成一定的供應量，將有效平抑中低端市場的房價，對商品房住宅銷售市場、土地市場都能産生一定的調整功效。

　　北京房地産業協會秘書長陳志表示，今年年初，本市就繼續落實房地産調控政策，擬對自住型商品房進行限價。到目前為止，相關部門已經陸續推出了自住型商品住房供地。“限房價、競地價”或者“限地價，競低房價”的地塊如果能陸續推出並形成一定的供應量，將有效平抑房價。

　　對於一邊嚴格限制地價、一邊又恢復高端地塊上市的現象，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為這並不矛盾：“限價地和高端地塊互現，將成為未來土地市場的主流。”

　　他分析，這種情況符合調控基調。本市有望形成一系列符合以下市場特徵的長效機制，即“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”。而2010年房山中鐵建國際城項目也曾經有過“限價”的試點，控制房價效果明顯。因此，將限價的步驟延展至土地出讓階段也是控制房價的有力途徑，同時也解決了中低收入家庭的住房問題。（記者 耿諾 實習生 李玲）

[責任編輯： 王君飛]