北京7月高端住宅市場“開閘” 現房成銷售主角

　　位於東直門香河園的當代MOMA·歷峰項目將於7月推出二期産品。新京報記者 張佳竹 攝

　　7月下半月，北京預計還將有11個高端項目入市，包括遠洋·萬和公館等。新京報記者 劉狄 攝

　　7月過半，北京高端住宅市場一改上半年供應稀缺狀態，開始集中推盤放量。據機構統計數據與記者了解，除7月3日開盤的四合上院項目外，下半月預計有11個高端項目入市，包括當代MOMA·歷峰、遠洋·LAVIE、龍湖·雙瓏原著、金茂府、遠洋·萬和公館等10個老項目後期，以及鴻坤·林語墅一個純新盤。其中，現房將成銷售主角。

　　上半月高端市場表現活躍

　　亞豪機構統計數據顯示，7月上半月，北京高端項目(公寓豪宅+別墅)共實現成交224套，相比上月同期增加了4套，仍處於較高位水準。從單個項目情況來看，6月入市的公寓豪宅項目西山壹號院項目，截至上半月已實現成交23套，去化率為64%；別墅項目龍湖·雙瓏原著自開盤以來已實現成交22套，其首期推出的産品已幾近消化完畢。

　　7月3日開盤的四合上院項目更出現“日光”。據悉，該項目位於西城區宣武門外大街SOGO東南側，為老項目三期，主打150平米三居和220平米四居大戶型，均價55000元/平米，開盤即售罄。

　　亞豪機構副總經理高姍分析認為，由於今年新頒布的“國五條”北京細則中，對二套、三套及以上購房需求在信貸政策上進一步加以限制，使得部分改善型需求不得不選擇一步到位的高端項目作為改善型自住居所。同時，上半年高端項目總體入市量稀缺帶來的供需倒挂現象，使得近期入市的高端項目幾乎都取得了不錯的銷量。

　　當代節能置業股份有限公司華北區域公司行銷總監明詩奇表示，高端樓市需求一直比較旺盛，雖然在獲取預售證方面，上半年開發商受阻，但由於高端項目所具備的地段、品質等優勢，開盤後的銷售業績卻不斷攀升，項目去化速度加快。

　　下半月高端住宅供應集中“開閘”

　　高端市場上半月的火熱表現助長了開發商推盤的信心，7月下半月將迎來放量小高峰。

　　根據機構統計數據與記者了解，7月下半月，北京預計還將有11個高端項目入市，其中包括當代MOMA·歷峰、遠洋·LAVIE、龍湖·雙瓏原著、金茂府、遠洋·萬和公館、五礦萬科如園、世外桃源三期等10個老項目後期，以及鴻坤·林語墅一個純新盤。

　　與上半年相比，7月份高端項目的放量開始出現明顯上升，這個月北京市場將會有12個高端項目入市，而上半年6個月高端項目的入市量僅為26個。

　　業內普遍認為，受限價令影響，中低端普通住宅項目的價格升勢被直接斬斷，而高端産品價格調整的頻率較低，受限價令的影響較小，因此房企多開始將高端項目作為“先鋒軍”推出市場，以緩和推中低端項目帶來的影響。

　　另外，明詩奇説，近兩年調控政策頻出，尤其是今年上半年手段更為多樣，一是開發商為避免下半年出臺更為嚴苛的政策，趕在市場相對較穩定時集中放量，規避風險；二是7至10月是一年中的銷售黃金時期，目前高端購房需求持續高漲，加之高端人群有更多資源規避限購令，在此推動之下，開發商加快推出高端項目，從而完成銷售業績，保障經營利潤。

　　■ 産品分析

　　現房佔據“大半江山”

　　7月入市的12個項目中，現房佔據大半江山，當代MOMA·歷峰、金茂府等項目都將攜現房入市，現房産品將成銷售主角。

　　高策地産服務機構董事長陶紅兵認為，“限價令”幾乎封死了以往期房豪宅“低開高走”的漲價空間，開發商只得採取拆分精裝或期房改現房入市等手段應對，一些原打算以期房入市的樓盤要麼加快“期轉現”，要麼直接拿現房銷售許可證。

　　據統計，去年8-12月，現房上市量僅佔豪宅總供應數量的1/3，而今年前五個月北京共有10個公寓豪宅項目開盤，其中現房項目5個，佔比達50%。

　　今年七八月預計入市的8個公寓豪宅産品中，現房産品就佔了5個。從已公佈預售價格的部分現房項目來看，大部分報價比上期開盤均價上漲2萬元-3萬元/平米。

　　雖然價格不斷攀高，但現房産品依然獲得購房者青睞。據了解，位於東直門香河園的當代MOMA·歷峰項目將於7月推出二期産品，均價75000元/平米，目前認購率超過60%。

　　亞豪機構副總經理高姍分析認為，高端住宅項目由於其高單價、高總價的特性，對於資金的佔用較大，因此購房方對於項目品質的要求也相對較高，而現房産品能夠更好地展示項目社區與建築産品的優勢，因此高端項目多以現房的形式來呈現。而近期調控新規中對於“140平米以上大戶型推遲發放預售許可證”的規定，將使得高端項目中現房佔比優勢更加明顯。

　　■ 記者踩盤

　　高端産品移向四五環外，報價持續走高

　　近年來，隨著房地産市場的不斷發展以及市中心土地供應告急，城區外擴現象也愈來愈明顯，單價5萬元/平米以上的高端産品，也從城市核心區逐漸外移至四五環外。7月預計入市的12個高端項目中，除四合上院、金茂府以及當代MOMA·歷峰位於三環內，其餘9個項目均位於四環外，但入市均價卻一路攀高。

　　從地鐵5號線大屯路東出來，向東步行200米即可看到一瓶·四和院。作為區域內唯一入市的精裝現房，一瓶·四和院此次推出3號樓，主打88-98平米兩居、119-128平米三居、179平米四居，以及180-360平米的複式戶型，預計7月中下旬入市。預計入市價格55000元/平米，相比該項目上一期在2011年開盤時的定價高出了23000元/平米。“現在四環以內好的高端住宅項目很難找，我們樓盤雖然位於四環外，但靠近地鐵、周圍配套環境成熟，所以認購的消費者很多。”該項目銷售人員説。

　　在大望京區域，遠洋·萬和公館6號樓也預計在7月中下旬開盤。據了解，項目推出290平米四居、350平米五居，共46套房源，目前報價75000元/平米。

　　市場上半年的火熱令即將入市的項目定價走高，加之現房價格相對不受管控，報價更高，也在一定程度上拉升了7月入市項目的均價。

　　■ 後市預期

　　下半年高端市場趨於穩定

　　亞豪機構副總經理高姍認為，受到需求堅挺以及下半年入市高端項目逐漸增多的影響，下半年高端市場的成交或將逐漸走高。

　　陶紅兵則表示，雖然下半年市場總體回暖，但受到土地儲備不足的影響，供應量難以有所突破，7月以後入市的項目均價也將趨於穩定。他認為，由於目前實體經濟低迷，購房者資金壓力大，高端項目今年下半年的銷售情況將與上半年持平，同比增長會有所下降。

　　受土地供應影響，業內認為，今年下半年入市的高端項目中純新盤比重將不斷減少，老項目後期將發力。

　　本版采寫/新京報記者 張佳竹

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