北京樓市下半年放量回升 高端市場現房“競技”

　　進入7月，北京豪宅市場“擠牙膏”式的供應現狀開始改變。目前高端市場包括保利東郡、西山壹號院、廣渠金茂府、遠洋萬和公館等樓盤都已推出或將推新品，在投資渠道不暢，央行對流動性繃緊的大背景下，高端樓市的微妙變化推動樓市變數頓生。

　　豪宅顯現“開閘”跡象

　　受嚴卡“預售證”、“限價令”調控影響，上半年京城豪宅入市步伐大幅放緩，從4月到6月，每個月都只有一個單價4萬元以上的高端住宅項目入市。經歷數月供應斷頓後，豪宅放量開始顯現“開閘”跡象。

　　進入6月，京城豪宅推盤量明顯回升。6月7日，朝陽區東四環的保利東郡最後一棟樓王開盤，據銷售負責人介紹，項目總貨量僅50多套房，其中，此次開盤共推36套新房源，全部是315平方米的大戶型。同樣是在6月份，萬科旗下的萬科如園也推出了120套房源。從目前的調研數據看，此後的7、8月份，當代MOMA·歷峰、首創禧瑞都、遠洋萬和公館等豪宅都將陸續放量。

　　對此，亞豪機構副總經理高姍認為，下半年貨幣政策有可能呈現中性偏緊的狀態，在流動性收緊與土地市場佔用大量資金的現狀下，房企可能會增加對於資金鏈的重視。雖然在限價令的管控下，平價入市的項目利潤率普遍降低，但在高週轉與高銷售率的雙重吸引下，房企推盤積極性正在逐漸回升中，同時在需求拉動與季節性因素推動下，預計下半年將有更多的項目加快銷售節奏，帶動成交量上行。

　　高端市場成交走高

　　實際上，高端樓市的需求一直比較旺盛。雖然在獲取預售證方面，上半年開發商艱難，但是開盤後的銷售卻節節攀高。亞豪機構統計數據顯示，6月中上旬北京成交價格超過4萬元的公寓共售出365套，環比增加52%。

　　以保利東郡為例，該樓盤上半年共成交84套，成交金額超過10億。據其項目銷售負責人分析，實際上從項目銷售走勢曲線圖來看，由於受到政策影響，成交呈現震蕩曲線，但整體趨穩上升，5、6月份連創自開盤以來單日銷售新高。這也反映出北京高端需求實質是處於“壓抑”狀態，調控政策出臺時出現觀望，但一旦有市場利好資訊釋放，就會推升成交走高。

　　目前豪宅市場的放量“開閘”或將再度成為成交走高的推動力量。一方面市場可供高端買家選擇的機會增多，供需雙向回升，那麼成交量必然攀升；另一方面，高端樓盤的價差會擠壓一部分需求加快入市步伐。依據市住建委“取證價格一不超過前期成交價格、二不超過周邊同品質項目價格”的要求，預售證取得價格有嚴格限制。不過從6月份拿到證的項目售價來看，部分樓盤與前期相比，還是呈現出了一些變化。

　　以京東北豪宅市場為例，多數高端買家在購房時對於保利東郡、遠洋萬和公館、廣渠金茂府等幾個在售高端樓盤都會進行對比。據透露，目前廣渠金茂府7月會推五期新品，目前已經取得銷售許可證，價格達到了85000元/平方米，甚至有些戶型售價10萬左右，而去年該樓盤四期開盤價格為60000至65000元/平方米。

　　現房豪宅唱主角

　　當然，以上的利好並不意味著豪宅市場全面反彈，北京高端樓市將進入一段“現房豪宅”競技的時期。“限價令”封死了以往期房豪宅“低開高走”的漲價空間，根據部分豪宅項目行銷負責人透露，諸多原本準備銷售期房的樓盤要麼加快“期轉現”，要麼直接只拿現房銷售許可證。

　　數據統計，去年8-12月現房上市量僅佔豪宅總供應數量的三分之一，而今年前五個月北京共有10個公寓豪宅項目開盤，其中現房項目5個，佔比達50%，下半年這一數據還將繼續提升。既然是現房豪宅，那麼入住時間成為各樓盤“競技”的重要因素，畢竟對於投資人群而言，時間成本意味著投資價值。對比目前的現房豪宅，保利東郡、金茂府、首創禧瑞都等屬於入住較早的現房豪宅，其中保利東郡8月份即將入住，廣渠金茂府預計9月入住，首創禧瑞都將推的新品預計今年年底入住，而一些新近獲取現房銷售證的項目入住時間會相對晚一些。

　　此外，對於現房豪宅而言，因為具有實景呈現的優勢，建築品質、園林環境、裝修標準等一目了然，因此，現房豪宅銷售更考驗樓盤的綜合品質。對此，現房豪宅開發商們信心滿滿，保利東郡銷售負責人表示：“目前項目的中式古典園林已經實景呈現，並開放，客戶也可預約進行實地看房，相信項目的實景呈現更能提升項目的關注度。” 文/劉佳

[責任編輯： 雍紫薇]