“暴漲預期”成樓市調控大患 三季度熱度減退

蔡子君作（新華社發）

　　國家統計局近日公佈的房價數據顯示，6月份全國70個大中城市房價，環比上漲的城市有63個，同比上漲的城市更是達到69個。這是從去年6月房價止跌企穩後，連續第13個月環比上漲，表明房價上漲勢頭仍然強勁。專家認為，在市場普遍預期房價未來將持續上漲的情況下，當前調控政策的效果正在逐漸遞減，應當儘快建立房地産調控長效機制，通過財稅、金融、土地等方面的改革，扭轉當前市場對於房價繼續上漲的預期。

　　一線城市總體處於強勢

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，6月整體房價依然在繼續上漲，但從漲幅來看表現出持續回落。值得注意是，一線城市房價水準總體仍處於強勢狀態，三線城市則趨於分化。

　　對於房價持續上漲的原因，同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，主要可分為六方面：一是上半年總體上貨幣供應量增加導致市場熱錢流動性寬鬆與通脹預期；二是因品牌房企由於半年報的因素，在6月份加大推盤力度；三是上半年市場基本面總體逐漸好轉，帶動成交量的上升；四是以一線城市為代表的重點城市成交量的增加以及房價仍環比在上漲，結構性地帶動全國房價繼續堅挺並保持微漲；五是品牌房企通過境內外多渠道融資與加快銷售，資金面有所改善，導致樓盤定價略微上調與房企在土地市場不斷搶地；六是土地價格上漲，一定程度上推動房價上漲的預期。

　　在中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌看來，房價上漲最根本的原因是市場需求旺盛，供應跟不上所致，一方面是土地供應跟不上，另一方面是開發商買地成本、融資成本在不斷提高。

　　“形勢逼人”“環境適宜”

　　事實上，自今年2月“國五條”出臺後，樓市調控政策並未放鬆，但是房價卻陷入了越調越漲的困境。對此，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，樓市的預期需求對收入增長、貨幣條件和調控政策的反應敏感程度遠遠大於潛在供給的調整速度，這就意味著兩者之間的缺口常常存在，並且很容易在短期內突然放大。在這種情況下，如果調控只是著力於調節當前的供求關係，而不能有效控制需求預期或擴大潛在供給，那麼調控的效果往往有限，甚至會成為房價上行的推手。

　　“當前樓市‘形勢逼人’、‘環境適宜’，必須儘快啟動長效機制建設。”楊紅旭表示，所謂“形勢逼人”，有三層含義：一是當前調控效果欠佳；二是限購限貸限價這類行政干預政策邊際效用遞減；三是經濟低迷，不宜更大動作地打壓樓市。所謂“環境適宜”，有兩層含義：一是新政府新氣象，向改革要紅利，讓市場機制説話；二是我國經濟告別高增長，經濟、金融、財稅、民生等諸多重要領域皆與房地産有關，房地産制度完善與調控手段優化，應順勢突破，有所作為。

　　楊紅旭表示，長效機制的內容應包括住房資訊系統建設、不動産登記制度完善、住房保障建設，土地、金融、財稅等制度改革等。而這些內容，其實近年來正在或多或少、或快或慢地嘗試和推進中，只是距離系統化、制度化、成熟化仍相當遙遠。

　　三季度熱度減退

　　房價的持續上漲，讓市場預期未來房價還將繼續走高，但是從二季度數據來看，房價上漲的城市的個數在減少，環比上漲的幅度在收窄，這説明調控措施仍然産生了積極效果。

　　“今年下半年流動性會適度收緊，通脹預期或將有所回落，CPI的增速也可能會因此回落，房價增幅或因此而放緩。”張宏偉表示，總體來看，由於流動性相對寬鬆，大多數房企資金面短期內還不太缺資金，以及一二線市場供求關係相對合理性，這些城市在當前還不會出現下跌的風險，即使下半年市場流動性稍微收緊，下半年仍然不會出現大範圍的“以價換量”的“降價潮”。但是也不排除個別房企由於經營不善或今年上半年在土地市場用力過猛，投入資金過多，週轉不開而導致的局部降價的現象。

　　“在經濟環境和貨幣政策不明朗的情況下，樓市反映在成交量上將繼續下行，三季度的商品房銷售面積和金額同比增幅將繼續回落。”亞太城市房地産業協會會長謝逸預計，今年三季度房地産市場總體平淡，熱度低於第一、二季度，好于去年同期，各項市場核心指標增速繼續減速放緩。本報記者　周小苑

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