土地成交量上半年大增6成 資金收緊或致市場降溫

　　“錢荒”來襲，會否成為土地市場的分水嶺？

　　根據偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示，2013年1～6月份全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金高達11305億元，與去年同期相比大幅增長60%；其中，4～6月份全國土地交易共計7564宗，土地出讓金5366億元，與去年同期相比增長39%。

　　“下半年土地市場難以繼續大幅升溫，整體市場形勢將出現變化，”中原地産市場研究部總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，相比6月前，資金面出現變化，“錢荒”雖還未直接影響實體行業，但對房地産市場的心理影響不容小視。“一旦資金收緊，房地産的漲幅肯定被抑制”。

　　首宗地塊成交降溫

　　6月27日， 福州泰禾房地産開發有限公司和北京華瀾恒泰房地産開發有限公司聯合體以14.3億元的價格，競得石景山銀河商務區C2商業金融用地，成交樓面價13573元/平方米。而該宗地塊的成交，也是“錢荒”來襲之後，北京土地市場首宗出讓的經營類地塊。

　　值得注意的是，就在今年4月9日，石景山區魯谷路C2商業金融用地被新能(北京)國際房地産開發有限公司以11.65億元競得，樓面價為2.13萬元/平方米，溢價率高達174%。

　　6月27日，上海綠地聯合福建泰坤貿易有限公司耗資47億元，摘得青浦區徐涇鎮會展中心3地塊，刷新上海(樓盤)總價地王，該地塊樓板價8539元/平方米，溢價率6.74%。

　　6月27日當日，北京市共計出讓了4宗經營性地塊，除過泰禾競得的石景山地塊之外，綠地集團北京京永置業有限公司以4.24億元競得北京市房山區長陽地塊；北京綠地京城置業有限公司和北京綠地京華置業有限公司聯合體以4.965億元、保利(北京)房地産開發有限公司以4.8億元競得北京市通州區運河核心區地兩宗地塊。

　　但相比之下，大部分地塊的溢價率相比之前都有所降低。

　　“從6月成交的4塊經營性地塊看，溢價率及成交量都未繼續5月份的熱度。這種接近零溢價的土地出讓結果在5月份是不可能出現的。”張大偉表示，預計在整體宏觀面有所收緊的情況下，不太可能再延續之前土地市場瘋狂出價現象。

　　但其補充道，因為6月份這幾塊土地位置及屬性並不是熱門地塊，7月依然有多宗熱門地塊出讓，“整體市場還有可能出現超高溢價，但熱度肯定會比之前有所降低。”

　　土地市場或迎拐點

　　一季度，房企業績一片飄紅，房企的資金狀況處於最近幾年最寬裕的時機，也使得各大房企在全國拿地的積極性明顯上漲。

　　據統計，2013年1～6月，萬科、保利、龍湖、恒大等全國標桿企業共計獲取108宗土地，出讓金747億元，與去年同期相比增加135%，其中萬科、龍湖、保利三企業拿地金額同比翻番；在北京，2013年1～6月首開、萬科、綠地、首創、中海等企業均有不同程度斬獲。

　　區域角度而言，由於一線城市樓市供需矛盾突出，加上年初政府推地積極性較高，上半年土地交易地塊514宗，土地出讓金高達1829億元，比去年同期上漲315%，同比翻兩番。

　　一線城市中，2013上半年北京土地市場表現尤其搶眼，據偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示，2013年1～6月北京土地交易100宗，土地出讓金664億元，與去年同期相比上漲357%。

　　土地交易量上漲的同時，土地交易價格溢價水準也居於高位。2013年1～6月成交的15493宗土地中，平均溢價率為14.8%，去年上半年土地交易平均溢價率僅為5.1%。

　　但記者通過北京市土地整理儲備中心資訊了解到，7月份入市的熱門地塊較多，不僅有夏家衚同地塊、孫河地塊，也有臺湖等郊區熱點區域。“整體北京市場目前來看，商品房住宅地塊的高價難以避免，整體土地市場應該加快限房價競地價地塊的出讓。”張大偉表示，整體市場還有可能出現超高溢價，但熱度肯定會比之前有所降低。

　　對此，美聯物業全國研究中心杜俊丹告訴《每日經濟新聞》記者，流動資金緊張終將影響房企拿地熱情，“拿地溢價率有望降低。”

　　“其次，提高房企融資成本，市場無風險利率提高，作為房企融資工具的銀行貸款、債券、股票和信託等各項金融産品的必要回報率將會隨之提高，比如，京城多家大行的房貸按揭利率都取消了優惠，按照基準利率執行，深圳一家銀行甚至將消費貸款利率也上浮了30%，”杜俊丹表示，銀行內部的審核將會更加嚴格，對貸款用途上的附加條件也增多，出款週期拉長、額度更小，並且只有資信較高的房企才會獲得資金，小型、資信狀況不佳的房企面臨風險加大。尚希

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