金融地産“跨界”升溫 壽險企業涉足養老地産

　　深圳的消費能力高，不少高端人士希望將自己的老年生活安排得更優越。週游 攝

　　養老社區向客戶提供了涵蓋養老財務規劃和養老生活安排的所有解決方案。新華社發

　　近年來，壽險業頻頻傳出進軍養老地産的消息。記者近日在深圳採訪了泰康人壽董事長陳東升。他表示，壽險業之所以進軍養老地産，是為了打造一條更完整、專業的産業鏈，對客戶“從搖籃到天堂”都能進行保障；這種將傳統養老保險和現代養老社區結合在一起的商業模式，實現了虛擬金融産品與實體養老服務相結合，是一種全新的養老商業模式。

　　近年來壽險企業頻頻跨界養老地産。2012年6月，泰康人壽旗下第一家養老社區在北京昌平區破土動工。2012年7月，中國太平集團宣佈擬投資20億元在上海周浦設立養老社區。2012年8月，中國人壽表示其已取得不動産投資牌照，欲進軍房地産行業。2012年11月，國壽透露將在海南布點養老地産項目。同月，合眾人壽拿下了瀋陽棋盤山市13宗土地，其中7塊為養老社區開發用地。2012年12月19日，新華保險與廣州市政府簽訂戰略合作協議，雙方將在養老、健康産業以及醫療衛生等領域合作，該公司有意進駐廣州金融城投資養老地産項目。

　　養老社區備受高端人群青睞

　　在泰康人壽深圳分公司高端理財中心成立的慶典上，記者獲悉，深圳高端人群對養老社區青睞有加。儘管廣州蘿崗的養老社區尚未動工，只是剛剛獲批，但深圳就已有140位高端客戶提前購買了套房的入住資格。

　　按照規定，購買泰康人壽養老社區入住資格的繳費起點是200萬元，不僅提供按月領取的年金作為養老生活的日常費用，還提供備選的一次性領取生存保險金，作為養老生活的啟動資金。

　　當天有12位購買了養老社區入住資格的高端客戶出席了慶典儀式。深圳的董先生告訴記者，之所以購買養老社區的入住資格，是因為深圳的壓力大，在深圳打拼了將近20年，已經感覺歲月不饒人。而且家裏還有老人，購買這個入住資格，不僅可以為家裏的老人用，也可以為自己未來退休後使用。董先生説，此前，他去美國參觀了幾個養老社區，感覺很不錯，覺得人家的社區就是一個大家庭，很溫馨，老人很快樂。後來他得知泰康人壽也正在興建養老社區，便去參觀了泰康在北京昌平養老社區的樣板房，結果一看完就定下來了。他説：“整個社區的規劃給我的感覺一點也不比美國的差，是老年大學、會所、療養院、家的綜合體。”

　　深圳的唐女士告訴記者，她之所以購買社區的床位，更多是為了孝敬父母。唐女士的父母是大學老師，退休後對生活品質的要求很高。為此唐女士曾帶著老人去了海南、肇慶等地看房，但這些房不是離深圳太遠未來照顧老人不方便，就是周邊的硬體設施不理想，不適合老人的居住特點。她偶然得知泰康養老社區的事，飛到北京一看樣板房，很快就簽下了合同。唐女士認為：“這不是簡單購買一張床位的事，年輕時可以享受保險理財服務，通過保險公司的投資獲得資産的增值，積累充足的養老儲備；年老時既可選擇入住養老社區，也可以選擇使用保險金自由安排老年生活。”

　　泰康人壽董事長陳東升分析認為，雖然深圳相對於北上廣來説，是個年輕的城市，老齡化的問題沒那麼明顯，但隨著幾十年的特區建設，最早來深圳做拓荒牛的那撥人已到退休晚年；不少中、青年人在深圳安家樂業後，也大多把自己的父母接到了深圳，深圳的老齡化也成為一個迫在眉睫的問題。而深圳的消費能力高，不少高端人士有能力把自己的老年生活安排得更優越。他認為，“深圳未來對養老社區的市場需求非常大。

　　此外，陳東升還表示：“深圳毗鄰港、澳，這個輻射能力不容小覷。”他告訴記者，泰康人壽在養老地産的戰略是未來5到10年，要在中國建10到15個養老社區，每個社區2000人到5000人的規模，大概5萬張床位。其中，珠三角將以廣州、深圳為中心，計劃建設兩三個養老社區。

　　進軍養老地産為打造完整産業鏈

　　進軍養老地産的不只有泰康人壽。近年來壽險企業頻頻跨界養老地産，養老地産項目出現扎堆開工。

　　記者查詢到，去年12月19日，新華保險與廣州市政府簽訂戰略合作協議。根據協議，雙方將在養老、健康産業以及醫療衛生等領域合作。公司有意進駐廣州金融城投資養老地産項目。而就在去年6月，泰康人壽旗下第一家養老社區在北京昌平區破土動工；7月，中國太平集團宣佈擬投資20億元在上海周浦設立養老社區；8月，中國人壽表示其已取得不動産投資牌照，欲進軍房地産行業；11月，國壽透露將在海南布點養老地産項目；2012年11月，合眾人壽拿下了瀋陽棋盤山市13宗土地，其中7塊為養老社區開發用地。

　　據業內人士分析，保險進軍養老地産，更多是為了借地産推廣壽險業務。陳東升則明確表示，壽險業之所以進軍養老地産，是為了打造一條更完整、專業的産業鏈。過去，壽險業只關注客戶的“生”，而現在，“從搖籃到天堂”都能進行保障；這種將傳統養老保險和現代養老社區結合在一起的商業模式，實現了虛擬金融産品與實體養老服務相結合，是一種全新的養老商業新模式。“建立養老社區，就是給客戶一個很好的人文關懷。我們不僅關注客戶的出生，也關注客戶的衰老、疾病甚至死亡。關注客戶的生、老、病、死，這才是一個完整的産業鏈，也真正回歸到了保險的本質。”

　　險企進軍養老地産，與傳統的地産商相比，有哪些不一樣的地方？有業內人士分析，壽險企業投資養老社區與競爭者相比有三個優勢：第一，壽險企業擁有巨大的資金優勢；第二，壽險公司具有良好的長期理財能力；第三，保險公司強大的行銷網路，以及養老社區與保險公司産品的協同效應。

　　陳東升認為，養老社區投資規模大，回收期長，必須有長期資金支援。在中國，養老社區由壽險公司來做最合適，不僅可以大大降低養老社區的融資和運營成本，還將使壽險産業鏈拉長20年。

　　澄清“以養老項目跑馬圈地”質疑

　　保險業頻頻進軍養老地産，源於監管層對保險業投資的放開。

　　2012年7月25日，保監會發佈《關於保險資金投資股權和不動産有關問題的通知》，其中較為值得關注的是在房地産和養老産業方面的投資細則的變化，如其中在“新興戰略産業基金”方面，就明確了保險公司可以對養老産業進行股權投資。

　　保險業投資放開後，險資既可以購買無擔保債券，也可以進行另類投資，例如進軍養老地産，在信託、銀行理財産品、PE等領域進行投資，這就給數額龐大的險資更多的創新空間和發揮餘地。這也是保險業頻頻進軍養老地産的宏觀背景。

　　此前，市場上有不少人質疑險企“以養老項目名義跑馬圈地”，陳東升當天回應了這些質疑。他告訴記者，監管層為了“防止以養老項目名義建設和銷售商品房”和“防範以自用項目名義投資不動産”出臺了兩條新規。按照《通知》規定，險企進軍養老地産不是為了賣地賣房，而是長期持有。陳東升稱，“養老社區的投資週期很長，完全是吃力不討好”。

　　無論是陳東升，還是其他業內人士，都認識到一個事實，那就是養老社區絕對不是暴利行業。一位長期關注養老地産業的分析人士告訴記者，養老社區跨越盈虧平衡點至少在8年以上。此外，降低養老地産投資回報的另一個因素在於公共設施投資，比如泰康北京的第一個養老社區一期雖然大概只佔總體的五分之一，但當2015年客戶入住的時候，所有的配套公共設施都要到位，這與其他住宅房地産開發不一樣。

　　此外，市場還質疑壽險資金首先是保證資金的安全性，其次才是資金的流動性與收益性。如果將險資大量投放到房地産這樣的不動産裏，是否會對資金的安全性造成巨大的風險？陳東升現場跟記者算了一筆賬：泰康人壽目前的資産規模為4000億，他認為10年後可能會超過1萬億。以每個社區30億的投資規模計算，即使佈局完成後，在其總資産中佔比額只有5%左右，完全符合保險公司投資不動産比例上限10%的監管要求。

　　不過，陳東升依然坦言，“雖然養老地産在總資産中佔比不高，但養老社區是泰康深耕壽險産業鏈的關鍵一步，未來還將拓展與養老相關的其他産業，比如醫院、墓地，還有潛在的健康險、護理險等機會。”

　　改變中國人

　　的養老態度

　　對話

　　泰康人壽董事長陳東升：

　　日前，南方日報記者在泰康人壽深圳分公司成立高端理財中心的慶典上，與泰康人壽掌門人陳東升進行了面對面的對話，分享了他對中國式養老的看法。陳東升表示：“希望通過保險與養老産業相結合的商業模式，來改變中國人對養老的態度，再進一步就是改變中國人對生命的態度。”

　　南方日報：在保險業“綜合金融”、“綜合牌照”盛行的今天，您卻提出了“未來將專注于壽險業務，放棄進軍産險和銀行業的機會，深耕壽險産業鏈。”您的信心源於什麼？

　　陳東升：我的信心源於中國中産階層的興起。經過30多年的改革開放，伴隨著財富和消費時代的到來，中國的中産階層正在形成和崛起。現在，整個社會面臨老齡化時代的到來，如果能抓住中産階層生活方式的變革，滿足他們的終極保障需求，這個市場是相當龐大的。

　　南方日報：養老社區這個商業模式能吸引到目標客戶嗎？

　　陳東升：目前看來，養老社區在市場很受追捧。對高端客戶而言，是為他們提供了涵蓋養老財務規劃和養老生活安排的所有解決方案。這些客戶在年輕時可以享受保險理財服務，通過保險公司的投資獲得資産的增值，積累充足的養老儲備；年老時既可選擇入住養老社區，也可以選擇使用保險金自由安排老年生活。他們看好的正是將養老理財與養老消費相結合的商業模式，等於是把老有所養和老有所依的問題都解決了。

　　南方日報：你們規劃中的養老社區是怎樣的？

　　陳東升：我們此前去了美國養老社區考察，讓我深深震撼的是，美國的養老社區大多為大型社區，上規模、有品質、配套齊全的醫療康復設備、陽光玻璃房、運動器械、大型游泳池、歌劇院、文化中心，甚至老年人還有自己的董事會辦公室，完全像一個開放式的社區養老大學。

　　經過數次考察，我們認為美國的大型養老社區更適合中國。我們希望建成的養老社區，能集健身健康、文化娛樂、康復醫療、膳食美食和精神信仰于一體，既是個溫馨的家，也是個優越的大型會所，還是個老年大學，老年人在這裡享受聚會之樂，不孤獨，充滿活力。總的來説，就是完全顛覆中國傳統的養老理念和模式。

　　南方日報：您怎麼定義這個養老社區的性質？

　　陳東升：這是虛擬壽險金融産品與中高端養老實體服務相結合而派生出的終生個人養老産品。我老在説一句話，短期理財叫套利，中期理財叫投資，終極理財是安排一輩子的幸福。

　　標簽：陳東升養老相結合深圳人壽

[責任編輯： 雍紫薇]