雅戈爾割肉退“地王” 房企正經歷“大浪淘沙”

　　雅戈爾日前發佈公告稱，將依法解除其在杭州城西申花板塊的兩宗“地王”，為此提損4.8億元合同定金。昔日風光無限的“地王”黯然退場。雅戈爾“割肉”退地是策略選擇還是形勢所迫？這一標誌性事件有何啟示？

　　雅戈爾退地損失4.8億元

　　在風傳了半年多之後，雅戈爾退地風波最終坐實。雅戈爾于20日發佈公告稱，將終止杭州申花地塊的開發，按照規定，雅戈爾已繳付土地款中作為履行合同的4.842億元將不予返還。對此，雅戈爾擬計提4.842億元資産減值準備。

　　回顧這幾年的樓市，退地事件並不少見，但涉事企業、資金規模普遍較小，此次雅戈爾退地可算是歷次“退地”事件中企業損失金額最大的一次。

　　據杭州市國土資源局介紹，雅戈爾退出的兩塊地分別是杭政儲出(2010)53、56號地塊。這兩塊地是2010年杭州市的“地王”項目之一。當年11月30日，雅戈爾分別以12.56億元和11.65億元的價格拿下這兩塊地，平均樓面地價接近每平方米18000元，打破之前這一板塊宅地樓面地價記錄。

　　“雅戈爾退地是一種斷臂自救行為。”快房網首席評論員程偉明説，雅戈爾拿地正是市場最瘋狂的時候，但緊接著就是樓市調控，這幾年這一板塊地價並沒上漲。他表示，以地價佔30%－40%推算，該地塊樓盤開發後，銷售價至少在每平方米4萬元左右才能有利可圖。

　　然而現實的情況是，自樓市調控以來，這一板塊房價不漲反跌，2012年初，最低售價一度跌破每平方米1.6萬元。作為“地王”的雅戈爾地塊，陷入了“麵粉貴過麵包”的尷尬。據相關統計，今年6月份，申花板塊毛坯房成交均價基本在每平方米23000－24000元之間。“雅戈爾申花地塊樓面價高達每平方米1.8萬元，這樣的項目只能走高端路線。”程偉明説，但是市場嚴苛，高端路線的産品並不好賣。

　　杭州市國土資源局表示，因雅戈爾公司未履行土地出讓合同約定，根據相關規定以及土地出讓合同約定，報經市政府同意，將依法依約解除相關合同，目前正與雅戈爾公司辦理相關手續。

　　退地緣于資金問題？

　　雅戈爾在公告中稱，2011年1月以來，房地産市場的政策環境、市場形勢和供需關係發生了較大變化。綜合權衡後，公司決定終止開發申花地塊。同時表示，公司地産業務發展順利，預計房産板塊2013年度將結轉營業收入80億元以上，同比增長53%以上，不過扣除本次計提資産減值準備後，預計房産板塊全年凈利潤比去年略有下降。

　　“雅戈爾退地是個案，但難逃調控大背景的影響。”程偉明説，自2011年初以來，樓市調控持續了兩年多，這期間儘管有部分一線城市房價曲折上漲，但整個房地産行業進入穩定發展階段，一些中小房企陷入資金困境。

　　有分析指出，雅戈爾退地是一種理性的決策。如果不退地，可能虧的就不止4.8億元。程偉明認為，雅戈爾退地的最重要原因是資金問題；其次是雅戈爾對後市預期相對不樂觀，認為繼續開發會虧更多。

　　房企正經歷“大浪淘沙”？

　　業內人士表示，隨著樓市調控深入，房地産市場整體轉入平穩發展階段，儘管不時有“地王”出現，但一些中小房企遭遇融資、開發睏境。中國指數研究院杭州分院研究總監高院生説，調控以來，房地産企業分化加劇，具有專業性、定位準確的企業才能在嚴苛的市場環境中生存下來。

　　雅戈爾最終走到退地這一步，顯示在持續調控下房企正經歷“大浪淘沙”。房地産業內人士丁建剛認為，退地是房企的無奈之舉，因為要付出20%的首付款，而且退地對房企的聲譽也有很大影響，消費者會對房企失去信心，銀行等資金提供方也會更加慎重。

　　程偉明認為，隨著調控深入，房企的品牌價值、專業性更為重要。雅戈爾高調進入杭州市場後，項目開發不順利，除了市場環境發生改變外，雅戈爾沒有樹立起良好的品牌形象也是很重要的原因。

　　最近十幾年來，房地産行業就像一個閃閃發光的“金礦”，吸引著眾多企業前來掘金。很多企業只要拿到一塊地就能賺錢，忽略了品牌塑造和專業化建設。一旦市場環境發生改變，這些企業便難以適應，處境越來越困難；而一些佈局全國、專注房産、融資通暢的房企則逆勢增長。

　　業內人士表示，雅戈爾退地雖然只是房地産市場的個案，但是如果聯繫到正在發酵的“錢荒”，則可以預見未來房企融資很可能渠道收窄、難度增加，房企分化還將加劇，如何在“大浪淘沙”中生存下來並謀求發展或將是很多房企亟須面對的問題。(記者 王政、裘立華)

　　標簽：程偉明地塊調控雅戈爾大浪淘沙

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