房地産業表現尚好 樓市崩盤可能性不大

　　房地産是資金密集型行業，資金趨緊，必然會影響到樓市。但凡事皆有兩面性，當前經濟低迷，所有的週期性行業全都趴在地板上，只有房地産業表現尚好。

　　昨日，上證指數大跌超百點，跌幅達5.3%，創2009年8月以來最大日跌幅，而且一舉跌破2000點重要關口，收報1963點。其中，地産金融等大盤股領跌，地産股整體下跌超7%，萬科高達8.79%。

　　股市暴跌，是三大利空重疊並共振的結果：經濟低迷、資金緊張、全球股市大跌。其中資金緊張是關鍵。

　　2008年四季度和2009年，當經濟低迷時，國家實行的是寬鬆的貨幣信貸政策。而當前，同樣經濟復蘇乏力，卻沒有大規模的釋放流動性，雖然M2增幅超過15%，已高於全年13%的目標，但存準率與利率水準，卻明顯高於2009年。

　　在這一經濟與金融背景下，對於樓市的影響如何？昨日股市暴跌後，有一種言論頗有市場：房價將隨之下跌，甚至是崩盤。不可否認，房地産是資金密集型行業，資金趨緊，必然會影響到樓市。

　　這一利空影響可分為兩個方面。一方面，將使開發商融資受到抑制，大型開發企業和國企，對於銀行貸款依賴度較大，資金緊張將使銀行收緊開發貸。中小房企，近幾年已難以順利獲得銀行貸款，融資渠道多為信託和民間借貸，但金融業的資金趨緊後，也會間接地影響到非銀行貸款類融資，最大的可能是提高融資成本。

　　另一方面，銀行資金緊張會傷及個人房貸。近些年，個人房貸的總規模大於開發貸款。隨著今年一季度部分城市房價大漲，國五條出臺後，原本個人房貸收緊就是大勢，加之現在銀行流動性告急，下半年個人房貸的審批與發放門檻將會提高。房貸收緊的後果是影響購房需求。

　　利空是顯而易見的。但凡事皆有兩面性。當前經濟與金融面的形勢，還隱含著對房地産的利多。當前經濟低迷，所有的週期性行業全都趴在地板上，只有房地産業表現尚好。拉動經濟增長的“三駕馬車”中，固定資産投資仍是“穩增長”的關鍵，工業投資基本沒戲、基建投資謹慎，只有房地産開發投資仍然處於上行通道，同時也決定著今年全年經濟增幅能否保持在7.5%以上。

　　總體來説，今年以來全國貨幣供應量並不算少，但存在結構性資金短缺，這對於房地産市場是不利的。不過，經過去年以來市場持續好轉，大型開發商資金面相對寬鬆，融資環境趨緊，在年內不會深度打擊開發商。

　　至於“股市大跌，房價也會大跌”，這一個觀點正確與否，要看具體宏觀環境與樓市形態。在大型經濟危機或金融危機發生時，比如1997年亞洲金融危機和2008年國際金融危機，確實存在股市先崩盤、樓市後崩盤的規律。

　　然而，目前我國經濟只是復蘇乏力，崩盤的可能性不大。我國房地産市場雖已告別“黃金十年”，但仍處於較快的發展期，還沒到崩盤的時間節點，也沒遇到合適的崩盤環境。對於未來一年的房價走勢，我持謹慎態度，但並不太悲觀。

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長）

　　標簽：崩盤樓市副院長上證指數收緊

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