銀行錢荒尚未引發樓市恐慌 住房貸款速度放緩

　　房地産業會不會成為銀行錢荒的受害者？

　　銀行資金短期錯配已經帶來資本市場的恐慌，房地産板塊今天再次遭遇重挫，盤中，近30隻地産股跌幅一度超過9%，儘管最終大多地産股實現了跌幅的收窄，但從整體來看，近日地産股依然在跌。而在24日，已經有超過20隻房地産股跌停。

　　眾所週知，房地産業是一個資本高度集中的行業，而銀行正是為其輸送血液的重要通道。銀行已經開始鬧錢荒了，房地産業將會迎來怎樣的變動？這兩天，已經成為房地産業內人士必問的題目。

　　“現在的情況還不明朗，關鍵是要看各家銀行如何調整資金配置，房地産業的走向取決於此。”中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜説。

　　個人住房貸款速度放緩

　　銀行錢荒，最快的反應並非來自房地産企業，反倒是來自個人住房貸款業務。

　　24日開始，各地都開始出現部分銀行暫停個人住房貸款業務的消息。

　　巧合的是，中央國家機關住房資金管理中心也在24日暫停了部分公積金業務。按照其公示的內容，這次的業務調整分4步走，6月24日至7月4日，暫停受理住房公積金提取和轉出業務；6月26日至7月4日，暫停受理住房公積金匯補繳業務；6月28日至7月4日，暫停受理住房公積金全部業務。7月5日，恢復辦理公積金的各項業務。

　　為什麼要在這個節點暫停部分業務？中央國家機關住房資金管理中心給出的解釋是：為確保新系統平穩上線運作。

　　在北京，目前公積金貸款已經佔到整體個人住房貸款量的四成，公積金中心提供的貸款數額總體看是一個巨大的數字。在銀行鬧錢荒的當口兒，中央國家機關住房資金管理中心暫停部分公積金業務讓很多人難免浮想聯翩。在北京，公積金分為市管和國管兩部分，國管的公積金業務已經暫停，市管的業務有沒有變化？

　　“北京市市管的公積金業務並沒有暫停。”專門從事房地産貸款服務的偉嘉安捷公司企劃經理吳昊告訴記者，但由於北京市公積金管理中心對新增公積金貸款申請增加了一項審核內容，導致目前公積金的審批時間延長，不過業務還是正常進行。

　　據吳昊介紹，目前在個人住房貸款市場，確實出現了一些變化，但銀行並沒有暫停這項業務。

　　“銀行發放個人住房貸款業務的速度慢下來了。”吳昊説，現在各家銀行都處在年中盤點的節點上，對個人住房貸款的審核放款都在往後延，大概到7月中旬就會正常。從銀行自身來看，上半年的貸款額度基本已經滿了，以往出現這種貸款資金缺口的時候，央行會釋放出一些額度出來，但今年央行卻改變了以往的做法，沒有鬆口，導致各家商業銀行出現貸款額度緊張的局面。

　　按照吳昊的説法，不僅個人住房貸款業務遇到問題，房地産開發貸款業務同樣如此。而背後的原因是銀行貸款利潤的下降。

　　“這個變化並非出現在這兩天。”中原地産市場研究部總監張大偉告訴中國青年報記者，在5月中旬的時候，各地對房地産貸款的審批已經收緊。只不過大家的注意力都集中在房價行情，忽略了房地産資金狀況的變化。在房地産業的發展中，資金、土地歷來是兩大支柱。這些年來貨幣超發已經為房地産業注入了太多太過豐盛的“血肉”。

　　在張大偉看來，這次央行不肯釋放更多的流動性，已經表明貨幣政策轉向穩中趨緊。“銀行資金緊張，肯定會明顯影響購房者，因為大部分人買房都需要借助銀行貸款。現在一些銀行已經在提高個人住房貸款的要求。”

　　房地産企業或將再次分化

　　個人住房貸款業務已經受到銀行錢荒的波及，但有意思的是，房地産開發企業似乎還未切實感到寒意。

　　國內一家大型房地産開發企業的中層管理人員告訴記者，目前公司內部還未就此事召開過會議，從公司高層的態度來看，似乎並不太在意銀行錢荒可能帶來的變化。

　　這似乎與業界的判斷有些偏差。在張大偉看來，銀行錢荒導致的貸款收緊，並不會僅僅對購房者造成影響，對房地産開發企業來説，開發貸款肯定也會受到波及，而開發貸款則是房地産企業圈地蓋樓所需資金的關鍵。

　　“對我們公司來説，融資的渠道有很多，這些年，公司對直接融資進行了多種嘗試，效果不錯。”上述房地産企業中層管理人員説。

　　所謂直接融資，簡而言之就是不通過銀行進行資本的募集，其渠道有信託、私募基金、公司債等。而房地産開發企業這幾年來努力嘗試直接融資，是因為有了切膚之痛。

　　這個痛正是2008年下半年的樓市蕭條。造成當年樓市蕭條的根本原因正是國家收緊信貸，而在那個時期，絕大部分房地産開發企業的資金來源就是銀行。

　　原本會出現的房地産行業大洗牌被全球金融危機打亂，4萬億資金的入市解救了房地産開發企業。但從那之後，房地産開發企業就明白，要想生存得好，必須尋找新的融資渠道。於是，房地産企業上市的步伐加快，融資的方式也開始多樣化。

　　就在前幾天，國內一家在香港上市的大型房地産企業透出風聲，將其原計劃的信貸規模擴大至75億港幣。在3月，這家公司計劃的這筆海外融資的規模還僅僅是30億港幣。據了解，這筆海外融資已經獲得了超過10家銀行的超額認購。

　　據接近這家公司的消息人士透露，該公司這些年一直非常重視拓寬融資渠道，此次進行的這筆海外融資，算下來利率只有4.8%左右，而在國內，銀行一年期貸款利率都要6%。這家大型房地産企業現在對國內資金的依賴度很低，所以即使此次銀行鬧錢荒，對其也沒有太大影響。

　　並不僅僅是這一家房地産企業如此，大量的房地産開發企業都已經拓寬了融資渠道。今年6月初，住建部政策研究中心與高和資本聯合發佈的報告稱，房地産企業直接融資佔比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達6.5倍。

　　由此帶來的是國內房地産開發企業對銀行借款的下降。A股上市房企中華企業就是一個例子，2010年年末，該公司負債結構中銀行借款佔到了46.13%，而到了2012年年末，這個比例下降到了30.92%。2010年年末，該公司負債結構中，信託融資佔比為20.36%，2012年年末，這個數字達到27.02%。

　　這個説法在一家房地産信託公司得到印證。這家公司的工作人員告訴記者，表面看，銀行鬧錢荒會對房地産開發企業造成大的衝擊，但如果仔細研究數據就會發現，今年上半年銀行對房地産開發企業的貸款是非常充足的，而且由於樓市形勢好，開發商資金回籠快，融資利率一直在下降。

　　這位工作人員拿出的數據顯示，2012年一些大開發商進行信託融資，利率能達到15%，但到了今年利率就降到了8%左右，房地産開發企業已經做好了資金準備。

　　“如果銀行錢荒只是短期變化，那麼對許多大型房地産開發企業來説就不會有實質影響，但那些小的房地産開發企業可能就會出現資金壓力，從而面臨被市場淘汰。”上述工作人員表示，但如果這種錢荒從現在開始長期化，那就不好判斷了，可能大的房地産開發企業也終將面臨資金壓力。

　　要反思投資效率

　　對普通人來説，此次銀行錢荒帶來的切身感受並不明顯，但也有不少人由此期望房價會因此下降。

　　從通常的邏輯來看，銀行鬧錢荒會導致對房地産開發企業的貸款收緊，貸款收緊會造成房地産開發企業的資金壓力，資金壓力最終會促使企業儘快出售手中的樓盤加快資金回籠。而要加快出售樓盤，一個重要的手段就是降價促銷。當降價出現的時候，會造成整體市場預期的變化，從而會有更多的房地産開發企業加入降價促銷的隊伍。

　　這個結果會最終形成嗎？在張大偉看來，這並非不可能。“2008年、2011年樓市出現降價，原因都是銀行信貸收緊，這可以説是一個基本規律。銀行信貸收緊，就意味著，樓市上漲的通道變窄，甚至被堵上。”

　　而要出現這種狀況，還需要另一個重要因素。張大偉告訴中國青年報記者，中央此次對銀行流動性調整時，要改變銀行的盈利模式，同時要引導更多的資金進入實業。如果這個預期能夠實現，更多的資金通過此次的調整進入實業，而不是留在房地産行業，那麼房價上漲的可能性就會大幅減小。

　　但是，引導更多資金進入實業的預期目的能順利實現嗎？中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜告訴記者，4萬億的投資之後，很多銀行的貸款並沒有進入實業，而是進入了地方融資平臺。而這些地方債都是長期的債務，吸納了太多的資金，擠佔了實業本應得到的資金。

　　不僅如此，這些地方融資平臺的項目甚至沒有實現基本的收入現金流。

　　“2009年之後，國家大量投資，難免出現魚龍混雜的現象。很多項目非常差，根本就沒有盈利能力，這其中就包含一些房地産項目，一些小城市搞了大量的住宅項目，這些項目市場難以消化。”汪利娜説，很多項目有問題，以致資金根本無法回流，這就造成了投資的低效甚至是無效。這些項目把地方融資平臺帶入高風險地帶，也將銀行拖下水。

　　在汪利娜看來，這次表現出來的銀行錢荒，其實並不是整體貨幣供應量的短缺，國家整體貨幣供應量對應經濟社會發展水準來説是充足的，關鍵是銀行資金的錯配。如果短期內銀行能夠解決資金錯配的問題，國家整體經濟增長依然良好，這個事情也就過去了，大多房地産企業不會受到多大衝擊。

　　“透過這次錢荒，要反思的是，我們的投資該如何實現高效。”汪利娜告訴記者，從國家層面看，儲蓄率依然在增長，那就意味著投資還將保持增速，但是投資必須要有效率，要投到與民生相關的領域，而不能再去擠佔實業的資金需求。

　　標簽：汪利娜張大偉荒房地産業吳昊

[責任編輯： 雍紫薇]