退出難題待解 地産私募基金頻現自買自賣

　　5月21日，地産私募基金星浩資本副總裁黃海濱嘗試成立商業並購基金，用於收購星光耀基金旗下的商業項目，通過商業項目培育成熟再退出。而在前些時候上海（樓盤）合作建房的發起人錢生輝也透露，將成立一個商業地産基金，用於收購臨港項目的商業部分。一時間，地産基金的自買自賣行為，成為廣受行業關注的特別現象，而這會不會成為欺騙投資者的龐氏騙局？

　　私募基金的退出難題

　　6月1日，修訂後的《中華人民共和國證券投資基金法》正式實施，明確了“公開募集”與“非公開募集”的界限，將私募基金作為具有金融屬性的金融産品納入規範範圍。而在私募基金中佔據很大比例的房地産類産品，將面臨更為嚴苛的監管。不過，近日有媒體報道，房地産信託投資基金(REITs)近期有望落地，而這或將解決長久以來國內房地産私募基金，尤其是部分投資商業地産基金退出難的問題。

　　5月30日，第五屆亞太商業地産合作論壇在上海召開，會上多位業內人士指出，目前國內的房地産私募基金，尤其是部分投資商業地産基金，面臨退出難的困境。

　　根據另類投資綜合研究諮詢機構諾承投資的調查，人民幣房地産私募基金自2008年開始較多出現。截至2012年10月底，中國人民幣房地産私募基金市場擁有近百家專業管理機構，224隻房地産私募基金，管理資金規模超過1000億元人民幣。

　　第一批房地産私募基金建銀精銳資本董事長李曉東表示，目前投入在商業地産的投資比例極小，原因是商業地産很難退出。同樣，星浩資本商業地産部總經理毛怡昕表示，目前商業地産僅有散售、整售兩種方式來實現投資者的退出。

　　與星浩資本相似，自主開發了嘉興（樓盤）信遠·朗庭住宅項目的銀海資本CEO康家東向《每日經濟新聞(部落格,微博)》記者表示，他們把主要精力花在住宅行業，是因為住宅可控性相對更高，資金回籠快，投資者退出方便。

　　星浩資本、銀海資本等國內大多數房地産私募基金的回報週期僅為5年，這也逼迫他們所投資的項目必須儘快回籠資金，這在一定程度上也加劇了商業地産的運作難度。

　　第一太平戴維斯中國區董事長劉德揚告訴《每日經濟新聞》記者，地産基金都有一定的存續期限。基金到期後，必須向投資人支付本金和收益。在這樣的背景下，地産基金很難持有需要長期運營才能成熟的商業地産項目，而只能選擇更容易變現的住宅項目。

　　自買自賣解決退出難題

　　雖然，有報道稱，證監會已經完成了推出REITs的可行性研究和準備工作，並將擇機公開發佈相關規則徵求意見稿。此前，《每日經濟新聞》記者也曾報道，海印股份公告披露，計劃設立專項資産管理計劃，將以經營管理的15家綜合性商業物業的經營收益權為基礎，設計資産證券化方案，擬募集資金16億元，這可能是境內首起資産證券化的案例。

　　但是要完全依賴資本市場，實現房地産私募基金退出仍然很困難。

　　正略鈞策管理諮詢公司合夥人兼副總裁薛迥文説，基金的上述做法，其實是房地産金融的一種成熟模式。根據他的介紹，房地産基金分為三個階段，第一個階段是選擇風險比較大的開發階段；第二個階段是房地産從運營轉向成熟的階段；第三個階段是完全成熟至向資本市場募資的階段。不同階段的投資者能承受的風險和對收益的要求是不同的。由同一基金管理公司管理的不同基金來根據物業的不同階段進行持有，在國外也是一种經常運營的做法。

　　資深分析師指出，星浩目前的做法是將辦公樓和商鋪做小，儘量零售；不能零售的一些大面積商鋪和辦公室，就成立新的基金金，再運營三、五年成熟後整體轉讓。

　　星浩資本基金管理部黃先生昨日向記者證實了這一目的，只是表示上述計劃收購星光耀基金旗下商業項目的基金目前尚未正式運作。而上述收購物業基金，並不僅僅收購星浩資本旗下項目。

　　然而，基金的自買自賣現象，雖然解決了基金的退出需求，但對於投資者來説，也醞釀了潛在的風險。當承諾收購物業的基金因為種種原因放棄收購或者沒有能夠成立，投資者無疑需要承受極大的風險。同樣，當基金管理為了滿足旗下部分投資者預期的收益率，而指令另一基金以高價收購上述基金開發的房地産項目時，上述房地産投資項目的風險無疑會大大增加。在這樣的背景下，私募地産基金的監管有必要進一步加強。

[責任編輯： 雍紫薇]