銷售存量面積同漲 樓市供求冷熱不均恐加劇

　　國家統計局公佈的最新數字顯示：3月末，商品房待售面積42441萬平方米，比2月末增加536萬平方米。此數據引來市場驚呼“原來商品房存量這麼大”。業內人士認為，樓市銷售量大幅增長的同時，庫存量也繼續增加，表明樓市新增供應量明顯增加，增長幅度超過銷售速度，如此巨大的待售量為未來市場走勢帶來變數。

　　銷售面積、存量面積雙漲

　　國家統計局公佈的最新數字顯示，1至3月份，全國商品房銷售面積20898萬平方米，同比大幅增長37.1%。與此同時，3月末，商品房待售面積42441萬平方米，比2月末增加536萬平方米，其中住宅待售面積增加345萬平方米。

　　據上述數據，中原地産研究部總監張大偉表示，按照每套住房100平方米估算，4.24億平方米全國商品房待售面積意味著有424萬套左右的商品房待售，需要至少6個月才能完全消化。

　　對於銷售面積和存量面積同時上漲，鏈家地産分析師張旭認為，一方面是因為去年同期基數較低，導致對比增幅提高明顯；另一方面，今年初市場延續了去年的回暖趨勢，銷售情況較佳。

　　據鏈家地産監測數顯示，從待售情況看，截至3月底，商品住宅待售面積達到28145萬平方米，比去年底增加了4526萬平方米，主要是在1至2月形成的積累。不過，3月新增商品住宅庫存為345萬平方米，與去年同期相比，庫存增速小幅回落。

　　“樓市銷售量大幅增長的同時，庫存量也繼續增加，表明樓市新增供應量明顯增加，增長幅度超過銷售速度，如此巨大的待售量給未來市場走勢帶來一定的變數。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉説。

　　地區間樓市供求冷熱不均

　　在全國商品房待售面積高企的背景下，不同城市之間卻出現了供求的冷熱不均。

　　3月，中原地産研究中心監測的12個重點城市新建住宅供應量較上月有較大幅度回升，是2月供應面積的2倍有餘，但這並未緩解市場供不應求的局面，強勁的需求使本輪供求比仍維持在平衡點以下，為0.66。尤其是一線城市供不應求現象更為顯著，為0.52。以北京為例，其庫存量與庫存消化週期均為2009年1月以來的最低值。

　　但在三四線城市，卻是另一番景象。

　　申銀萬國監測顯示，1至2月全國商品房銷售面積增幅高達49.5%，一個重要原因是今年春節期間三四線城市出現了一輪返鄉置業的高潮。由於三四線城市回鄉置業潮漸退，3月申萬監控的45大城市中，三線城市銷售套數同比增長24.3%，遠低於一線的76.2%和二線的46.7%(而1-2月一、二、三線的累計同比分別為82%、94%、74%，差別不大)。目前，其監控的三線城市周度銷量已基本回到2012年11月左右的水準，而一二線城市的需求在3月下旬集中釋放之後，目前也基本穩定在2月春節前後的水準。

　　數據顯示，除1至2月因春節返鄉置業增長較快外，三四線城市其餘時候增幅不及一二線城市的增速。同時，2012年，三四線城市開工收縮力度相對較小，因此今年供應相對充足，庫存水準相對較高。

　　未來樓市走向添變數

　　業內人士認為，3月初“國五條”新政的出臺，政策的末班車效應帶動了樓市交易量的活躍，然而，當前房地産行業庫存量居於高位，未來市場存在較大的變數。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計，一季度市場交易量創新高是以提前釋放未來幾個月交易量為前提，二季度需求量萎縮將使得房地産市場出現“拐點”幾成定局。同時，當前庫存量維持新高，相比需求量的減少、原來供不應求的樓市狀況將得到緩解，多數城市房價上漲局面將有所改觀，雖然北京等一線城市庫存量較低，但由於新房預售證發放時間及最高價格都到政府嚴格限制，房價增長幅度也有限。

　　經濟研究機構莫尼塔研報顯示，由於新開工和竣工的同比回落，全國商品房可比在建面積同比出現明顯放緩。開發商整體仍處於去庫存週期，其潛在庫存同比增速相比上月明顯回落，但仍接近2008年的峰值水準。根據去年拿地的情況來看，今年上半年供給增加的幅度將相對有限，由於銷售短期內仍將維持較高的增速，預計庫存去化時間將進一步小幅下降。

　　業內人士認為，通過2008年、2011年的市場波動規律可知，大的調控政策出臺之後，市場恢復週期一般將持續13個月左右，加上全國商品房市場待售量居於高位，因此，預計市場全面復蘇可能得到明年4月；但由於土地購置面積持續下滑，也影響未來商品房市場潛在供應量，1年或者更長時間之後，總體市場可能還將供不應求。

　　經濟學家馬光遠接受記者採訪時曾表示，準確、充分的資訊公開是房地産調控的基礎。在基本數據不清楚的情況下，到底是供大於求、還是供小于求，普通購房者難以判斷並做出理性選擇，也容易給開發商、仲介機構製造恐慌情緒的空間。因此，各地房地産數據的公佈應進一步透明、細緻，給市場以正確的引導。記者 任峰 孔祥鑫

[責任編輯： 王偉]