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上半年杭州上市房企凈利普遍下滑 杭州房地産商苦撐待變

2014-08-26 09:43 來源:杭州日報 字號:       轉發 列印

  今年上半年,在限購加限貸的調控政策下,全國樓市普遍處於低迷狀態,杭州的市場也不容樂觀。作為知名的杭州本土上市房企,宋都股份的半年報傳遞了整個行業的現狀。主力開發剛需樓盤、成立地産基金、擬增發股份以募集資金,宋都股份的這些舉動,也同樣折射出杭州房産界苦撐待變的處境。

  行業觀察

  房企中報整體欠佳

  轉型剛需換倉求生

  在A股上市的幾家本土房企,宋都股份率先發佈半年報,顯示上半年凈利潤下降46.53%,實現營業收入13.79億元,離全年50億元的目標還不到三分之一。

  其餘幾家本土房企發佈的半年度業績預報同樣不佳,如廣宇集團預計凈利潤下降90%,濱江集團預計凈利潤下降60%。在香港上市的綠城中國,于本月初發佈業績預警稱,上半年凈利潤下降幅度可能超65%。

  上半年樓市的不景氣,不只是體現在杭州市場。在宋都股份的半年報中這樣分析:從今年年初開始,房地産市場的調整行情進一步深化演繹,1—6月份,全國商品房銷售下降6.7%。樓市投資投機比例大幅下降,主流為首次置業和改善型自住需求。

  正是基於這樣的分析,宋都房産加快剛需項目的開發節奏,實現剛需樓盤的快週轉與快去化。半年報中指出,上半年,以南京南郡國際為代表的剛需項目銷售情況喜人,數次開盤都取得很好的成績。

  在力促剛需樓盤實現快去化的同時,上半年,宋都還成功以較低成本攬入杭州火車東站附近“淘天地”商業項目。去庫存、拿新地,宋都股份在換倉求生中遵循著“拿有市場的土地,做有市場的産品”這一理念。

  此外,宋都股份的半年報還顯示,該公司上半年融資大幅增加,上半年融入資金30.46億元,而去年同期只有6.15億元。為了多渠道解決融資問題,宋都股份擬通過增發從資本市場募集資金,目前增發方案已經報證監會審核,該方案的募集資金規模超過10億元。此外,宋都股份與平安信託簽訂協議,共同成立地産基金,上限規模為100億元。

  專家點評

  資金扼喉毛利下降

  地産走上金融化之路

  浙江厚道資産管理有限公司總裁丁浚哲認為,通過研讀中報,宋都股份的年中表現頗能反映浙江樓市的現狀,因為宋都房産上半年銷售收入的77.28%都在浙江地區。

  從宋都的半年報可以看到房産銷售毛利率的大幅下降,這也折射了整個行業的利潤率變化趨勢。在2012年之前,整個房産業的毛利率普遍在30%左右,但是現在整體遭遇了下滑,房産的暴利時代已經過去。房地産的暴利已然成為過去。在宋都股份2014年半年度中,該公司上半年的房産銷售毛利率只有18.71%,而在2012年,這個數字是47.72%。

  毛利下滑的原因主要有兩個,一是在限購限貸的調控政策下,大家都去做剛需市場,剛需樓盤的利潤率必然不如豪宅,這也是萬科多年來毛利率不高的原因;二是樓市價格沒有大幅上漲,但房企的資金成本卻越來越高。

   一般來説,房企的資金來源主要有以下四個:自有資金、資本市場、銀行開發貸款、地産信託和地産基金,其資金獲得成本依次遞增。但隨著銀行開發貸款的不斷收緊,地産信託和地産基金正在成為房企融資的重要途徑。

  資金成本的高企成為房産公司的一大困擾,一些房産商開始自謀生路。如濱江集團在2011年成立了首只房地産股權投資基金。今年上半年,元上資産與廣宇集團合作組建一家地産基金管理公司。房産開發商的金融化趨勢正在變得越來越明顯。

  房價暴跌不會直接帶來好處

  經濟快評

  房價暴跌不會直接帶來好處

  6月底,呼和浩特成為國內首個放開限購的城市。針對這個消息,我7月2日發表專欄文章《放開樓市限購已逐漸獲得共識》。正如該文給出的判斷,一個多月來,包括杭州在內的大多數城市已經放開或鬆綁房産限購。

  不過,伴隨著一些城市放開限購,網上也出現不少批評聲。因為很多網友可能認為,房價下跌,甚至暴跌對他們有好處。其實,這個理解可能存在一定誤區。一般而言,除了一部分恰好持幣待購的家庭,房價暴跌本身不會直接給老百姓帶來好處。

  很多網友只想到樓市下跌導致的資本縮水,還沒有想到房價下跌導致的收入變化,以及收入變化對生活、對消費、對買房帶來的影響。

  在目前國內經濟中,房地産業相當於“火車頭”的角色,涉及的産業鏈很長。比如,房地産不景氣將導致樓盤的建造和開工數減少,“買漲不買跌”的心理會使民眾買房意願隨之降低。在此背景下,傢具、家電、建材和機械設備等各種産業會受到影響,這些産業下滑又間接影響到餐飲、服裝、汽車、IT等一系列需求。

  此外,房價若出現暴跌,相關企業將減少廣告投放,傳媒業將受到影響。至於金融業,最直接的影響是銀行壞賬增加,金融風險加大。

  也就是説,若這個“火車頭”不跑了,後面一系列産業會受到嚴重影響。

  當然,目前“中國經濟不能繼續依賴房地産業和投資拉動”已逐漸成為共識,我寫這篇文章並不是鼓吹救市。

  現在關鍵的問題是,當決定放棄樓市這個“火車頭”的同時,中國經濟急需找到新的“火車頭”。換個角度去思考,目前的樓市調整也可以視作管理層尋求“治本之策”的良機。

  由此分析,房價下跌將給管理層帶來緊迫感和危機感,有利於加快經濟改革的進程和力度,以釋放新的經濟活力。

  樣本企業:宋都股份

  所屬行業:房地産

  關鍵數字:2014年上半年,宋都股份營業收入為13.79億元,由於東郡國際一期、印象西湖二期項目交付結轉,比上年同期的2.55億元增長441.46%。歸屬上市公司股東的凈利潤為1626.30萬元,比上年同期的3041.41萬元減少46.53%。(記者 朱雪利)

[責任編輯: 陳桐]

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