東莞別墅市場上半年成交面積環比降50%

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　　去年是東莞別墅瘋狂爆發的一年，儘管銷售業績也較往年理想，但是截至2013年年底，東莞別墅依然留下了高達近120萬平方米的庫存，2014年別墅市場面臨艱巨的去化壓力。從2013年底新開工未上市的別墅數據來看，曾預計2014年全年別墅供應量將不遜於2013年，但是進入2014年後，除了1、2月份受傳統的季節性因素影響，供應低迷之外，往常的3月小陽春供應小高峰未能出現，持續兩個月斷供，進入二季度後，供應萎靡狀態依然難以改變，供應逐月縮減，即使往年出現供應爆棚的五六月份今年也是處於沉寂。

　　根據東莞中原研究部數據顯示，2014年上半年東莞別墅市場新增供應7.24萬平方米，合計220套，供應面積環比下跌84.72%，同比去年上半年降幅則高達89.06%；成交面積22.46萬平方米，合計623套，成交面積環比大幅下降51.34%；成交金額34.69億元，環比下跌50.69%，同比去年上半年下跌29.91%；成交均價15448元/平方米，環比上升1.33%，同比去年上半年上漲7.78%。

　　別墅開工建設總量創新高

　　記者從東莞建設網監控的別墅新建開工資訊來看，截至6月30日，上半年東莞別墅開工建設總量達到71.11萬平方米，為歷年以來東莞別墅開工建設最多的一個半年。但與開工量形成鮮明反差的是，今年開工並上市的項目面積為零。東莞中原市場研究部總監車德銳認為，這種開工建設多，入市少的態勢從2013年開始特別明顯，從2013年1月到2014年6月底，東莞別墅已開工未入市的建築面積已經達到137.42萬平方米，而在2013年之前已開工未入市的別墅量還有32.68萬平方米。

　　東莞目前尚存在大量適宜開發別墅産品的地塊，部分地價成本較高的地塊也會增加別墅産品的規劃，這些都意味著明後兩年東莞別墅的供應將不會少。今年上半年因各種原因，別墅入市量創下歷史最低，但是估計到下半年，樓市的這種下行態勢會趨於緩和，經濟趨穩健，將會有不少全新別墅積極入市，供應量會明顯回升。

　　車德銳表示，今年上半年別墅供應量的銳減，主要原因有：一是樓市高位運轉後進入新一輪的調整期，整體行情下行，買賣雙方信心都出現觀望，別墅捂盤現象增多；二是年初東莞掃黃經濟受到一定影響增速放緩，且隨著反腐深入，潛在的別墅購買者大幅減少，別墅需求的減少導致開發商以消化庫存為主，新品謹慎入市；三是部分開發商資金鏈出現問題，別墅開發資金無以為繼，或是以別墅項目抵押獲取資金去開發去化速度更快的剛需産品，導致多個別墅盤無法按時正常入市；四是今年氣候異常，雨季長暴雨多，也嚴重影響著部分別墅項目的工程進度。

　　別墅以聯排、雙拼産品為主

　　上半年新增入市的東莞別墅僅有萬科·棠樾、錦繡山河、保利生態城等8個，而2013年同期新增的別墅項目有28個，去年下半年上市的別墅更是高達30個。不管環比還是同比，今年上半年入市的別墅個數都大幅減少。而從入市規模來看，今年上半年新增供應量最多的萬科·棠樾也不過是71套，而2013年兩個半年度入市的別墅規模在100套以上的分別有5個左右，其中像碧桂園柏麗灣、海逸豪庭這種品牌大盤入市量更在200多套。與去年別墅盤大規模入市轟炸相比，今年的別墅供應秉承少開少走的模式，少量試水，開發商推貨格外謹慎。

　　在別墅産品類型方面，去年雖然是聯排、雙拼別墅佔主流，但是疊加、獨棟別墅也不在少數，産品面積既有小于100平方米的經濟型，也有上千平方米的高端奢華型，産品線可謂是最豐富的一年。而今年上半年完全無疊加、獨棟別墅供應，産品面積主流以250—500平方米為主，産品可選擇性減少。

　　上半年東莞別墅成交22.46萬平方米，為2010年下半年以來成交最低的半年度數據。而從月度來看，除了1月延續去年年底的火熱行情，雖然環比下降明顯，但與以往的1月淡季相比成交較為理想，而其餘各月成交不溫不火，都低於歷史同期。別墅成交大幅減少的原因：一是別墅供應萎縮到歷史最低點，缺乏推貨多成交量集中的熱點單盤；二是別墅實際開盤比新增供應的更要稀少，開發商推盤節奏不如往年，多數項目的行銷推廣都較為沉寂，別墅庫存消化也陷入僵局；三是市場進入低迷期，不少人持幣觀望，再加上今年房貸異常持續收緊，尤其對於經濟型別墅的購房者來説影響較大。

　　超五成別墅降價銷售

　　從今年上半年別墅成交面積區間的佔比對比情況來看，成交主流面積段依然為200—400平方米，佔比高達71.59%，主要成交項目有碧桂園天麓山、碧桂園柏麗灣的雙拼別墅，沿海麗水佳園的聯排別墅，海逸豪庭的雙拼、佳兆業帝景中央的聯排別墅等。

　　與去年相比，變化較為明顯的是，200平方米以下的經濟型小別墅成交佔比大幅減少，佔比不足5%，今年處於該面積段的別墅不僅項目數少，成交規模也不及去年，去年上半年成交放量的小面積別墅項目有匯景禦泉香山、海逸豪庭、萬科·棠樾、譽景名居等，而下半年更有成交量高達125套的萬科四季花城和較受歡迎的保利生態城，今年則明顯缺乏這種能形成市場熱點的暢銷項目。

　　從成交總價區間對比情況來看，成交佔比最高的依然為300萬—400萬元/套的別墅産品，佔比為18.94%，但是與去年上、下半年相比，佔比明顯變小，不僅如此，400萬元以下的別墅成交佔比都明顯減少，而與之相反的是，500萬—800萬元/套的中高總價別墅成交佔比大幅提升，並佔據主流地位。這與今年上半年東莞別墅成交小戶型産品減少，中大面積産品增大的規律是相一致的。上半年東莞別墅成交的主流依然集中在0.8萬—1.2萬元/平方米的産品上，成交佔比為35.31%。3萬元/平方米以上的高價別墅成交佔比較低。

　　中原市場研究部的監控數據顯示，今年上半年有成交的66個別墅項目中，除卻9個尾盤項目無從比較之外，環比共有37個項目成交均價出現不同程度的降幅，而僅有20個項目成交均價同比上漲，降價的項目遠遠多於漲價的項目，即使在成交前十的項目中降價項目也佔了70%，但是今年上半年別墅成交均價同比依然上漲了1.33%，主要是就是因為高單價別墅産品的成交比例明顯擴大。在暢銷排行前十五的項目中，共有11個成交均價出現不同程度的同比下跌，降價範圍超過七成，其中，部分項目降價之後成交明顯上漲，典型案例有沿海麗水佳園，降價幅度達到13.87%，成交量上漲94.74%；觀瀾碧桂園均價同比下跌5.19%，成交量大幅上漲184.62%。對於定位不高面向群體不局限高富階層的這部分別墅來説，降價是拉動成交較為有效的一種手段。

　　此外，據東莞中原研究中心監測數據顯示，目前東莞別墅庫存的消化週期為18個月，即使沒有新增供應，別墅庫存消化也是一項艱難的工程。

　　下半年別墅供應將有釋放

　　根據東莞中原研究部監測，截至6月底東莞別墅開工建設但未上市的建築面積已達170萬平方米，雖然如此巨量的別墅不可能全部集中下半年入市，但是可以預計下半年豪宅市場，尤其是別墅將結束供應冷淡的局面而出現一波釋放高峰。

　　下半年別墅供應的爆發還將體現在眾多的全新項目入市，根據市場反饋的不完全統計，三季度將有蜜糖、中惠松湖城、三正瑞士半山等7個全新項目新增入市，四季度也將有珠江觀瀾禦景、新世紀君匯半島、皇家翡翠灣花園等11個全新別墅項目供應，這些項目不局限于城區、厚街這些熱點區域，分佈區域廣泛，其中不乏石龍、石排、東坑、道滘、麻涌、高埗這些樓市冷清別墅項目稀少的區域，這些全新別墅項目的入市將給區域樓市引發熱點。如果再加上不在少數的舊盤加推新品，下半年的整體豪宅市場供應將呈現十分熱鬧的狀態。

　　車德銳表示，對於豪宅市場而言，今年下半年或將呈現量升價跌的態勢。成交量在供應量的刺激下上升毋庸置疑，而價格下跌的判斷理由則在於：一是，不少下半年全新入市的豪宅項目將以低於市場預期的“平民價”入市，而該片區別墅均價目前多數在14000元—17000元/平方米；二是，下半年入市的不少別墅項目集中在東坑、石排、石龍、麻涌這些較落後區域，預計將出現眾多別墅賣洋房價的局面，低價別墅産品成交比例提升將使整體豪宅均價結構性走低；三是，部分尾盤豪宅繼續低價清庫存，優惠折扣較大。