深圳7月房貸利率下降 但仍高於京滬

　　進入7月，距離央行喊話已兩月有餘，但記者走訪深圳房貸市場發現，定向降準及銀監會調整銀行存貸比計算口徑等一系列“微刺激”並沒有對深圳的房貸市場産生實質性作用。在一線城市中，深圳的房貸利率到目前為止依舊在高位徘徊，均值在基準利率之上。但從1—7月的數據看，深圳的房貸利率儘管一直居高不下，甚至比北京、上海要高，但7月的房貸利率已呈現小幅下調的跡象。

　　業內人士指出，儘管政府出臺了一系列調控手段對房貸市場進行“微刺激”，但現在看來效果十分有限，利率市場化的趨勢越發明顯。在政府不出臺明文對利率進行調控的情況下，房貸利率上揚的趨勢很難出現轉機，剛需族購房未來將面臨更大的貸款壓力。

　　7月首套房貸利率基本上浮0—10%

　　7月為傳統的樓市淡季，房地産市場延續了上半年的不景氣。為了挽救慘澹的成交量，中國樓市開始進入“降價季”。國家統計局最新數據顯示，70個大中城市中，房價環比下跌的多達55個城市。7月，多地積極推出“救市”舉措，截至目前，在46個限購城市中已經有20個城市在限購方面有不同程度的鬆動。

　　與多地積極推出“救市”舉措形成鮮明對比的是，影響成交量的另一重要因素——房貸市場的現狀卻令剛需族購房之路困難重重。根據“融360金融搜索平臺”近日推出《中國房貸市場月度分析報告7月報》，隨著銀行房貸利率持續走高，能夠提供基準利率以下優惠利率的銀行越來越少。從今年2月以來的數據看，銀行優惠利率佔比總體呈現下降趨勢。從該報告的數據來看，目前基準利率上浮仍是房貸市場的主流利率。

　　報告顯示，6月重現江湖的8.5折利率僅為曇花一現，7月，在全國23個重點城市中，房貸利率最低為9折，出現在北京農商行和中信銀行北京分行；在以往房貸利率相對較低的外資銀行中，如今也只剩匯豐銀行可以提供9.4—9.8折的優惠，其他外資銀行均提高到基準利率以上；絕大部分二三線城市優惠利率已經銷聲匿跡，首套房利率與二套房利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實亡。

　　金融搜索平臺融360的信貸專家徐瑾告訴記者，從近日融360對全國23個重點城市近400家銀行的房貸利率進行的調查數據來看，目前首套房利率主要集中在基準利率及基準上浮10%這一區間。

　　有消息稱農業銀行已發文，該行從8月起將在上海地區對200萬元以上首套房貸款利率實行9.5折優惠。也有消息稱除農行之外的其他三大行也已在上海地區實行9.5折利率。業內人士表示，假如未來四大行的實際放款利率全面下調的話，那麼，下半年信貸緊縮的局面將會得到部分紓解。

　　“即使優惠利率有所增加，也不排除銀行抬高優惠利率的門檻，最終究竟有多少貸款申請者實際可獲得優惠貸款利率，又能在多大程度上緩解信貸緊縮的狀況，還需要觀察。”徐瑾坦言，“距離央行喊話已兩月有餘，定向降準及銀監會調整銀行存貸比計算口徑等一系列‘微刺激’並沒有對房貸市場産生實質性作用。”

　　深圳四家銀行停貸停貸數量領跑全國

　　“停貸”一詞進入公眾視線發生在2013年的年底，在此之前，深圳不做房貸業務的銀行僅平安一家。從2013年年底的“停貸潮”開始，停貸隊伍不斷壯大，此後，廣發銀行、民生銀行、招商銀行、中信銀行，甚至郵儲銀行和花旗銀行也加入停貸的大軍。

　　《中國房貸市場月度分析報告7月報》的數據顯示，7月，停貸銀行佔比相比上月有小幅回落，但也達到12%的高位。今年2月至7月，停貸銀行佔比呈現曲折上升的趨勢，5月受央行發聲支援個人住房貸款的影響，停貸銀行數量一度有所減少，但6月之後呈現反彈趨勢。7月，在統計的23城市中，只有西安、佛山、青島、珠海四個城市沒有銀行停貸。

　　未來停貸的銀行是否會不斷增加？徐瑾指出，這樣的情況不會發生，原因有二：一是銀行停做房貸業務的根本原因還是因為房貸業務收益低，但不管怎樣，個人房貸業務依然是零售銀行業務的重頭戲，銀行不可能完全捨棄這一低風險的優質資産而僅追逐高風險、高收益的中小企業貸款等業務；二是停貸是各家銀行經營風格分化的體現，如民生銀行把主要精力投放至中小企業業務，全面實現戰略轉型；平安銀行將主要精力放在小微企業貸款、供應鏈金融、個人信用貸款等收益更高的業務上。但是絕大多數銀行不會放棄個人房貸業務，尤其是國有大行。

　　記者調查了解到，7月，深圳市場共有平安銀行、花旗銀行、杭州銀行、東莞銀行四家停止房貸，停貸銀行數量與北京齊平，二者共同領跑全國。

　　不過，從1—7月數據來看，深圳停貸銀行佔比並沒有表現出增加或者減少的趨勢。徐瑾分析認為，這是因為除了平安銀行、民生銀行等明確經營重心的銀行之外，其他銀行的貸款政策容易受政府政策及貸款額度的影響而表現出更大的不確定性。

　　優惠利率或成噱頭放款時間有所改善

　　從北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的平均房貸利率總體走勢來看，一線城市1—7月房貸利率變化均呈現出上行趨勢。其中，廣州和深圳的利率水準明顯高於北京和上海。報告顯示，7月廣州的平均房貸利率更達到基準利率的1.086倍，創一線城市平均房貸利率新高。

　　優惠利率幾乎在深圳市場上絕跡。1—7月，深圳能提供優惠房貸利率的銀行佔比呈明顯的下降趨勢，7月的優惠銀行佔比僅為16.7%，目前僅剩匯豐銀行提供優惠利率。

　　記者調查了解到，雖然少數銀行名義上可以提供優惠房貸利率，但是折扣利率很難申請，即使申請到，放款時間也無法確定。例如，農業銀行只針對優質客戶提供9.5折利率優惠。

　　“優惠利率對於絕大多數貸款申請者來説猶如鏡中花水中月，難以企及。”徐瑾認為，“往年客戶只要申請就能獲得優惠利率的年代將一去不回，未來優惠利率或演變為銀行自我宣傳、引發關注的一個幌子。”

　　深圳一國有大行的信貸部負責人告訴記者，在一線城市中，深圳的房貸利率一直在高位徘徊，均值在基準利率之上。記者採訪了解到，7月，深圳的幾家國有銀行首套房利率微降：交通銀行利率從上個月的基準上浮5%下調至基準利率；工商銀行利率由基準利率上浮5%下調至上浮3%。股份制銀行中，中信銀行由基準上浮10%下調至上浮5%。

　　在7月的房貸市場調查中，深圳銀行的放款時間有所改善，銀行普遍因額度緊張而放不出款的局面已經有所緩解。農業銀行和渤海銀行均表示目前額度充足，可以較快放款。

　　“從深圳的房貸市場來看，深圳房貸利率依然高企、放款依然需要等待、停貸的銀行數量也領跑全國。”一位業內人士指出，“儘管政府出臺了一系列調控手段對房貸市場進行微刺激，但現在看來效果十分有限，利率市場化的趨勢越發明顯。在政府不出臺明文對利率進行調控的情況下，房貸利率上揚的趨勢很難出現轉機，這意味著剛需族購房未來將面臨更大的貸款壓力。”

　　專家分析下半年房貸走勢：

　　“只要房價不急跌

　　房貸不會真鬆口”

　　■業界聲音

　　下半年房貸市場將會呈現怎樣的走向？緊縮的信貸政策能否鬆動？金融搜索平臺融360的信貸專家徐瑾分析認為，絕大多數銀行在下半年仍將維持目前緊縮的住房信貸政策。

　　“中國樓市的黃金年代已經過去，目前正進入一個調整期。而此階段的表現為房地産市場量價齊跌，房貸的抵押物——房産貶值的風險加大。銀行出於規避風險的考慮，謹慎對待房貸業務也無可厚非。”徐瑾表示。

　　“此外，銀行在當下獲得存款的成本因為網際網路金融的影響而大幅提高，利差縮小促使銀行逐步提高房貸利率，當下對於銀行來説，做房貸就像做公益，利潤微薄。”徐瑾告訴記者，從目前銀行吸收金融同業的協議存款來看，年化利率有的已經超過5%，在此基礎上，還要計入20%不産生收益的存款準備金，因此，銀行的實際放貸成本至少是“5%÷0.8”，即6.25%，而住房貸款基準利率僅為6.55%，所以銀行不僅沒有給房貸打折的空間，反而還要提高利率，否則就無法獲利。

　　“雖然很多人預測中國樓市的‘拐點’即將到來，但目前房地産市場的降價行為還可以視為小幅且和緩的，也尚在安全範圍內。”徐瑾同時指出，“不過，下半年並不排除這樣一種可能性：一旦房價出現了斷崖式的下跌，將會引發多米諾骨牌效應，對民生、經濟，甚至社會的穩定都會産生很大的影響。這時不排除政府會出臺相關政策指導銀行適當放鬆信貸政策，以提高房地産市場的成交量，達到‘救市’的目的，在這種情況下，下半年或將出現房貸利率回落的情況。”

　　此外，業內人士指出，部分小微貸款佔比較大的銀行在下半年或將加大對住房貸款的支援。“此前的兩次定向降準，使得小微貸款佔比較大的城市商業銀行獲得了更多的貸款額度，這些銀行很可能會將部分額度用於支援住房貸款。”徐瑾表示，“但是，因為城市商業銀行從來都不是做房貸業務的主力軍，所以他們的作為依然很難改變目前房貸市場總體緊縮的局面。”

　　“降利率是一劑猛藥。只要房價不急跌，房貸就不會真正鬆口。”徐瑾最後這樣總結道。