深度盤整近3年 溫州房價恐仍未見底

　　每經記者 胡健 發自溫州

　　房價經歷近三年同比下跌，溫州至今仍然是國家統計局70個大中城市房價同比下跌的“獨苗”。在中國指數研究院發佈的今年6月百城房價指數中，溫州環比價格也領跌全國。

　　溫州房價究竟是怎麼回事？記者走訪當地多位開發商老總和房産業內人士後發現，他們普遍認為溫州樓市存在被妖魔化的傾向，一些傳言與實際情況並不符合。搜房網溫州總經理王毅告訴《每日經濟新聞》記者，在經過前幾年非理性炒作和土地政策攪拌後，溫州樓市正在走入正軌，當地樓市需求仍在，不能拿溫州和鄂爾多斯等地方相比。

　　投機性需求淡出樓市

　　近日，《每日經濟新聞》記者來到溫州市甌海區三垟街道甌海大道的“君庭領墅”項目售樓處。該售樓處銷售人員告訴記者，此樓盤不算任何財務和建築成本，拿地時樓面價就已達2.7萬元/平方米，此前開盤價曾超過3萬元/平方米，但恰逢溫州樓市暴跌期，僅賣出寥寥數套。董事會經過重組後，今年再次開盤，價格定在2萬元/平方米左右，如果通過按揭貸款方式支付可以享受九八折優惠，全款現金支付則可享受九六折優惠。

　　據《每日經濟新聞》記者從溫州多個房地産人士處獲悉，目前當地限購政策在執行中已悄然放開，第三套房源已經可以在房屋登記中心登記，但限貸政策仍需按照銀行有關規定執行。

　　近年來，溫州房價的走勢在全國比較罕見。公開數據顯示，1998年至2001年，溫州市區商品房銷售均價從2000元/平方米升至近7000元/平方米，2006年至2011年，均價從8045元/平方米一路上漲至33289元/平方米，達歷史高點。

　　2011年8月是溫州樓市由漲轉跌的分水嶺，部分預感前景不妙的溫州人開始拋售房産。

　　國家統計局對70個大中城市住宅銷售價格的統計數據顯示，2011年8月至今年6月，溫州是唯一一個住宅銷售價格連續同比下跌的城市，目前已連跌34個月。

　　熟悉溫州房地産市場的人都把甌江邊的鹿城廣場視為溫州樓市風向標。這個開盤價為4萬元/平方米的高端住宅項目在銷售一空後，其二手房曾被炒至10萬多元/平方米，目前該樓盤周邊的仲介挂出的二手房售價已降至3.5萬元~4.5萬元/平方米。

　　香緹半島是溫州高端樓盤的另一個代表，其房價也曾超過5萬元/平方米，目前二手房價格已被攔腰斬斷。

　　上述君庭領墅項目銷售人員曾説，當時項目拿地時參照的是香緹半島的銷售情況，2011年初，香緹半島的二手房房價一度超過6萬元/平方米，如果這個項目遲一年開盤的話，估計和君庭領墅項目是一樣的結局。

　　與房價下跌相伴的是溫州土地價格下跌。當地一位開發商告訴《每日經濟新聞》記者，現在有些地塊的價格只是原來的四分之一。

　　據了解，與君庭領墅相鄰的一個項目樓面價僅為其三分之一左右，而兩者目前的樓盤價格相當，後者還要更高些。“原因在於君庭領墅當時定位是低容積率別墅，洋房戶均面積超過150平方米，而另一個項目拿地晚，項目定位是剛需，市場接受度高。”

　　溫州市住房和城鄉建設委員會新聞發言人戴旭強今年初表示，與2011年初調控前相比，現在的溫州商品房價格平均降幅為26%。但非官方統計機構和開發商們認為的溫州房價跌幅已經超過40%。

　　自2009年起，央行溫州中心支行每季度都會對儲戶進行“最合算投資方式”問卷調查。在調查中，“房地産投資”一直居首位，“民間借貸”長期位居次席。

　　有數據顯示，2011年末溫州全市居民儲蓄存款餘額為3342.26億元，到2013年底上升至4002.43億元，房地産投資投機性需求已經淡出樓市。

　　王毅説，幾年前，溫州人如果能買到房就算萬幸，現在電商優惠、看房團直通車等在溫州當地已經屢見不鮮。

　　溫州當地大型開發商、中梁地産集團常務副總陳永峰表示，有的房地産公司把價格賣低一點，稍微有點利潤，也能快速地把盤清掉，而且把資金回籠，“現在擔心還是去化率的問題，而不是價格的問題。”

　　加推土地致庫存高漲

　　“溫州這個城市和其他地方不同，我認為參照溫州的均價其實意義不大。房價下跌主要是(因為)這兩年(溫州)土地政策和之前差別太大。”王毅説，君庭領墅和周邊項目價格相似，但卻有人賺有人虧，所以不能説這個市場一片蕭條，根源還是在供地上。2010年之前，溫州樓市對土地供應一直處於“饑餓行銷”狀態，政府每年推地不足600畝。這一供應量甚至不如很多地區一個大型樓盤的土地佔有量。“溫州是一個千萬級人口的城市，每年這麼少的土地供應量，房價能不高麼？”

　　王毅分析説，之前溫州土地供應少的主要原因應該是當時經濟仍然十分景氣，繁榮的民營經濟對溫州市的稅收和財政收入貢獻巨大，政府推地熱情不高。

　　當地一位開發商告訴《每日經濟新聞》記者，當時溫州最流行的就是房票，有項目開盤時，有房票才能買到房，有朋友當時為買一套別墅，在原價基礎上加了80萬元。他説，正因為在溫州當地根本買不到房，溫州人才把購買力散佈至全國，這是重要原因。“我自己就炒過房，到上海一看，房子那麼便宜，還隨便買，馬上用信用卡刷了幾套房子，直到最後又賣出去，我都沒到房子裏看過。”

　　這一現象在2010年後有了明顯改變。2010年，溫州土地出讓首次突破1000畝，達到1060畝。2010年供應的土地集中以商品房形式供應到樓市至少應是2011年，這與溫州房價下降的時間點吻合。

　　來自溫州公共資源交易中心網的數據顯示，2013年，溫州成功出讓249宗地塊，總面積達9698畝，成交總額達450億元，創歷年新高，其中市區出讓土地為3028畝，超過前5年的供應總量。

　　與土地供應同步增加的是樓市庫存。由溫州市委黨校編寫的《溫州藍皮書：2014年溫州經濟社會形勢分析與預測》顯示，截至2013年末，溫州市區已出讓土地，未來可供商品住宅面積約210多萬平方米。這其中，2011年前出讓的土地可供住宅約40萬平方米、2012年出讓的土地可供住宅約9萬平方米、2013年出讓的土地可供住宅約165萬平方米。藍皮書還稱，綜合存量土地及增量土地兩方面的情況，2014年新增住房供應量將達120萬平方米以上，庫存壓力將進一步增加，以消費為特徵的市場未必能及時消化這些供應量，因此，新建商品住房仍然面臨價格下降的壓力。

　　溫州樓市泡沫被擠掉？

　　今年4月，溫州市住建委房屋登記中心公佈的《2013年溫州樓市白皮書》顯示，去年溫州新建商品住房成交10287套，成交金額為265.25億元，同比增加73%、82%；二手住房成交14971套，同比增加34%。

　　根據白皮書統計數據，去年溫州市區新建商品住房交易套數、成交金額同比均有明顯上漲，不過房價卻同比下降12%，11月份已經降至2萬元/平方米以內。

　　溫州樓市經歷近三年的深度盤整，是否已經擠出泡沫？

　　今年全國“兩會”期間，溫州市市長陳金彪表示，溫州的房價已經回歸理性，再降的空間不大，因為溫州的需求量就擺在那裏，而其他地方靠外地人購房，甚至炒房，所以房價必然要降。

　　“溫州不同，外地人到溫州購房是很少的，基本上都是溫州人自己購的，這是剛性需求，價格收縮不到哪去。”陳金彪説。

　　曾有溫州住建系統官員對媒體算過一筆賬，溫州市區平均每年新增人口2萬，有1萬對適齡青年新婚，還有15%~20%的家庭需要改善住房條件，每年市區實際需要投放1.6萬~1.8萬套住宅，而市區實際每年只能提供0.9萬套住宅，缺口達一半。

　　當地樓市政策也因為房價持續下跌而進行了修補。從去年8月開始，溫州讓之前更為嚴格的限購令，回歸到了國務院頒布的限購政策，允許本地戶籍家庭在市區購買第二套住房。

　　陳金彪建議，希望國家能夠實行差異化的樓市調控政策，比如一線城市，房價已經很高但還在繼續漲，可以實行嚴格的限購或者其他措施，對房價泡沫已經得到充分釋放的城市，可以採取比較寬鬆的調控政策，這樣做比較符合各地的房地産市場實際情況。

　　下行恐怕還未真正結束

　　近一個月來，溫州樓市熱點主要是德信地産在溫州首推“三年無理由120%回購”以及溫州三江立體城的降價傳聞。

　　驅車在溫州市區行駛時會發現，市區在售樓盤其實只有十個左右，而熱點樓盤的廣告隨時可以映入眼簾，有的打出學區房概念，有的則凸顯自身的地段交通優勢。

　　浙江德信置業有限公司溫州副總高國華告訴《每日經濟新聞》記者，目前溫州樓市處於築底回升階段，溫州缺的不是需求量，實際上缺的是信心。他説，溫州人口將近1000萬，城鎮化率還比較低，會産生很大的購房需求，舊城改造的改善性需求也會增加。另外，溫商資金回流也會有很大的置業需求，每年春節和清明都是溫州樓市成交高峰期。

　　如無意外，由萬通地産和新希望地産聯手投資210億元打造的溫州最大樓盤立體城將於今年三季度開盤，該項目位於溫州永嘉縣三江商務區三號地塊，規劃用地面積765畝，建築面積180萬平方米。當地仲介人士告訴《每日經濟新聞》記者，市區在售和即將開盤的項目都對此感到不安，這一巨無霸項目幾乎相當於10個樓盤的體量，並且拿地價格低，與地産標桿鹿城廣場僅一江之隔，6月底時，甌越大橋通車又大大增加了這一項目的競爭力。5月時，有傳言稱，該項目銷售部門已決定用超低價格賣房，一期開盤價僅為9000元/平方米，幾乎是目前溫州新盤均價的一半。上述仲介人士表示，如果真是這樣，對整個溫州樓市將是一個重大影響。溫州與北京等一線城市不同，區位並無太大差異，購房者選擇面較廣，如果三江立體城超低價入市，整個溫州樓市均價恐怕將再跌。

　　記者到項目實體走訪時發現，待入市的溫州超級大盤仍處於平整土地和打樁階段。溫州三江立體城總經理姜孟軍向《每日經濟新聞》記者表示，該項目目前尚未開盤，價格還未最終確定，預計交房時間是2016年，可以肯定的是，9000元/平方米的價格是謠傳。他説，儘管拿地確實比較便宜，但是公司拿到的是生地而非熟地，其市政配套設施還完全沒有，交通、水電等都要靠公司來修建。

　　作為去年大舉進駐溫州的外來開發商，高國華和姜孟軍認為，溫州樓市有被妖魔化之嫌，這座城市的樓市價格經過大起大落後，“賺快錢”的小開發商已經幾乎絕跡，溫州房地産市場才剛剛步入正軌，這對以房産為主業的開發商來説是個好機會。

　　姜孟軍説，項目肯定要追求去化，在當地小開發商看來，不“日光”就算賣得差，其實就其他成熟市場看，剛開盤時，去化率能達到七成甚至五成就已經相當好了。

　　就溫州市場來看，據上述白皮書統計，截至2013年底，溫州市區可銷售商品住房共有109萬平方米、8301套，較前一年增加了26萬平方米、1953套，同比增了三成。

　　前述仲介人士稱，結合溫州當地收入水準和配套設施等，溫州樓市均價為15000元/平方米比較合理，目前距離這一價格還有空間，樓市築底恐怕還沒真正結束