上海新土改時間初步敲定 自貿概念迎重估契機

　　在經歷了幅度不小的調整後，上海自貿區概念股近期出現橫盤震蕩的企穩跡象。與二級市場股價企穩相呼應，有媒體日前報道，上海自貿試驗區土地轉變用地性質的問題已有初步時間表，相關方案預計將在今年上半年出臺。分析人士認為，該方案一旦出臺，無疑可以給在自貿區擁有工業用地的上市公司帶來一次價值重估的機會。

　　自貿區土改時間或定在上半年

　　近日有媒體報道，備受關注的上海自貿試驗區土地轉變用地性質的問題，已經有了初步時間表，針對上海自貿試驗區內土地轉性的問題，現在還在研究方案，預計今年上半年會出臺相關措施。

　　上海自貿試驗區佔地面積僅28.78平方公里，其中工業用地佔比過半，區內土地轉變用地性質的問題，一直備受業界關注。有業內專家表示，在存量土地二次開發上，上海自貿試驗區可能會先行先試，探索的力度預計比較大，比如在土地的規劃管理上，有望採取負面清單管理模式，規定不能建的不建，其他則給予相對自由的空間。針對土地負面清單管理，有業內人士舉了一個形象的例子，“比如監管部門規定，這個區域內不能建住宅，那麼這個地方就不能建設住宅，但是拿來建商鋪還是辦公樓，這個卻是可以自己選擇的。”

　　分析人士指出，在具體規劃出臺前，目前自貿區的計劃是優先保證公益類設施的用地。按照此前規劃，上海自貿試驗區將以國際貿易、金融服務、航運服務、專業服務和高端製造五大産業為導向，進一步提升區內服務業比重，加快傳統産業轉型升級，深化在功能創新拓展、産業轉型升級、資源要素配置等方面的試點，形成與上海“四個中心”建設的聯動機制。

　　自貿區管委會或成土地規劃平臺

　　值得一提的是，在上海自貿試驗區的土地規劃中，自貿試驗區管委會可能會扮演關鍵角色。有相關人士表示，未來上海將以上海自貿試驗區管委會為平臺，統一規劃上海自貿試驗區土地，鼓勵土地的混合使用和建築的複合利用。

　　按該相關人士的説法，針對上海自貿試驗區的土地問題，上海市規土局的工作主要是“1+3”四個方面。“1”是上海自貿試驗區整體的土地規劃方案，“3”即試驗區28.78平方公里的戰略性規劃；具體實施的規劃，包括開發容量的設計，每個街坊的規劃以及綜合性的土地政策等。

　　這一預期與稍早前上海市國土局局長莊少勤的表態一脈相承。去年10月，上海市規土局局長莊少勤和副局長徐毅松曾帶隊到上海自貿試驗區調研。莊少勤當時對自貿試驗區下一階段工作提出了三點意見：一是自貿試驗區的規劃工作要守好生態底線、安全底線和公共服務底線。二是在土地方面，要建立土地動態流量的概念，不斷創新提高土地利用效率的方式方法。積極探索土地混合使用和建築複合利用的新模式，進一步節約集約利用土地；建立合理的利益分配機制，處理好公平與效率的關係，為自貿試驗區新業態的落地提供空間保障。三是聚焦制度創新，進一步賦予自貿試驗區更大的行政審批許可權。

　　自貿區地荒隱現

　　土地“轉性”迫在眉睫

　　上海自貿區原有土地規劃是按功能區塊劃分，分為行政辦公用地、商業金融業用地、研發生産用地等11個功能區塊。但自貿區掛牌後，欲在區內開設業務的國內外企業蜂擁而來，未來像産權交易所、貿易仲裁中心、稅務管理機構，以及各方關注的離岸交易中心、跨境金融資産交易平臺、智慧財産權及技術交易所等名目繁多的機構、公司，都將涌入這一區域。土地供求矛盾將日益凸顯。

　　以外高橋為例，佔地10平方公里（其中封關運作面積8.9平方公里），佔上海自貿區總面積28.78平方公里超過1/3。由於保稅區性質，土地多以倉儲、物流等工業用地為主，區內辦公項目不足，目前主要有湯臣國際貿易大廈、東方國際文化貿易中心、外高橋大廈、東華金融大廈，以及一些中低端物業。而這些大廈建設年代久遠，與自貿區管委會一墻之隔的湯臣大廈，建於1995年，迄今已有18年之久。儘管如此，去年10月上旬，自貿區辦公租金已經達到均價4.9元/平方米/天，較年初上漲207%。

　　業內人士表示，自貿區內還有土地儲備，但基本由上市公司和國企持有，除了“大地主”外高橋集團之外，如海博股份區內擁有11萬平方米土地，錦江投資擁有6000平方米土地，浦東金橋擁有1.78萬平方米倉儲土地。另外，雖有存量，但由於後市看漲，不會一次性放出，必然是有一定步驟和門檻，或是定向投放。因此，目前民營企業機會不多，地塊溢價比較高在意料之中。由於區內新增土地有限，現存土地又以工業用地為主，通過改變土地性質，“盤活”既有土地，解決“地荒”問題，顯得迫在眉睫。