不動産統一登記 或將催生新的土地制度

　　國土資源部等日前聯合下發《關於進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》，明確將農村宅基地等集體建設用地確權登記發證，納入不動産統一登記制度的實施進程，並強調要為建立城鄉統一的建設用地市場奠定産權基礎。

　　我國醞釀不動産登記已持續數年，但不動産登記條例的出臺卻進展緩慢，甚至原先所作出的在今年6月底前出臺條例也未能應諾。在前不久召開的國務院常務會議上，加快出臺不動産登記條例再次成為中央政府訴求，相信這個久拖不決的條例在國務院督促下能儘快出臺。

　　其實，目前不動産登記條例出臺的一再延緩，在一定程度上倒是可理解的。在不動産登記制度被千呼萬喚的最近幾年裏，我國社會運作正在出現重大的積極變化，國家推出了城鎮化的發展戰略，戶籍制度改革也在漸進推進中，原來在城鄉居民間的制度鴻溝正在打破。這种經濟社會的變化使人們對不動産登記的認識不斷深化。

　　目前城鄉間土地權屬是不一樣的，城市土地屬於國有，農村土地則屬於集體所有，但是這種集體所有又不像股份制一樣通過股權明確地成為農民的個人利益，而是一種相對虛擬化的權益。這種二元化土地制度無論對城市還是農村的土地管理都有諸多不便。在城市，由於土地屬於國有，導致居民對房屋的産權成為空中樓閣，居民對房屋下面的土地擁有的只是一種“用益物權”，其房屋産權是不完整的，這也使房地産稅的徵收在法理上存在一些亟須解決的問題。而在農村地區，集體土地權的虛擬化導致村官腐敗處於高發狀態，農民在土地上的權益難以得到看得見的保障。

　　黨的十八屆三中全會提出建立城鄉統一的建設用地市場、改革完善宅基地管理制度的要求，這是具有長遠意義的，它有助於為城鎮化和戶籍制度改革掃清制度障礙。因此，建立城鄉統一的不動産登記制度，也將極大地提高農民在土地上的話語權，真正實現同地、同價、同權的目標，而隨之出現的將是我國現行土地管理制度將出現重大變革。遠的不説，目前在一些大城市存有不少城中村，它們大都是城市版圖擴大後所産生的。按照目前流行的做法，通常都是政府將土地收歸國有，給居民以適當補償，政府再轉手將土地拍賣出去。而在對這些土地通過登記確權後，居民個人權益可得到保障，緩解地方政府過度依賴“土地財政”問題。

　　對集體土地的這種權利保障，反過來也會倒逼目前城市土地管理出現變化。當對集體土地充分賦權後，隨之而出的便是城市居民對土地的權利如何體現的問題。就城市土地來説，在國有化的前提下，需破解居民住房與其土地在權利上的割裂狀態，即城市居民住房對國有土地的“70年使用權”。

　　不動産登記作為一項基礎性制度建設，不可能將目前在土地管理上的所有問題所有解決，但沿著這一思路，目前遭遇瓶頸的一些改革就可順利推進。如房地産稅，若不動産統一確權登記能推動土改，賦予居民包括土地在內的不動産完整處置權，將為開展房地産稅創造條件。