冰封四年 房企再融資開閘

　　未來大地産公司有望通過融資、兼併做大做強，而小公司有可能面臨優勝劣汰。

　　恒大地産在香港公佈2013年年報。

　　在銀行收緊信貸、房企資金壓力陡增的當下,調控思路變化為樓市釋放利好

　　3月17日，綠地集團借殼金豐投資預案亮相，3月19日，中茵股份和天保基建的定增方案審核通過。3月25日，北京城建公告稱，公司非公開發行股票的申請於24日獲批。由此可以看到，冰封四年的房企再融資宣告解凍。

　　業界普遍認為，在銀行收緊信貸、房企資金壓力陡增的當下，此舉對樓市而言無疑釋放出明顯的利好信號。中金公司分析指出，自2013年8月新湖中寶發佈定增募資預案以來，有多達近40家房地産企業公告再融資計劃的融資規模多達近900億元。相信隨著第一批過會國土部的企業獲得證監會批復，再融資將成為A股地産估值修復的催化劑。從短期看，地産再融資推進將吸收存量資金對市場有衝擊，但放眼中長期，該舉措一方面預示著房地産調控的思路走向市場化，具備信號作用，另一方面也將有效降低A股地産公司融資成本，拓寬融資渠道，利於行業分化。文/圖：記者王荔玨

　　綠地借殼成功

　　將與萬科爭第一

　　融資渠道得以拓寬的首先效應是為綠地增添了爭“第一”的底氣。3月18日，停牌超過8個月的金豐投資披露預案稱，公司擬通過資産置換和發行股份購買資産方式進行重組，擬注入資産為綠地集團100%股權，預估值達655億元，這將刷新A股史上最大規模借殼紀錄，令綠地總市值將直逼房企龍頭萬科。當日，公司股票復牌，毫無懸念地漲停，上海本地地産股也隨之集體大漲。

　　綠地整體上市，對整個行業最直接的影響是，最終誰是老大將會公開競爭。在上市之前，綠地和萬科的比較還是建立在推測之上。因為萬科是上市公司，其銷售數據一直很透明，而綠地未完成上市，其銷售數據只是部分公開。但此番上市完成，誰才是真正行業的老大可從數據立見高下。從股本來看，綠地上市之後，股本約118億股，而萬科為110億股。如果按照目前的股價推算，綠地市值約1230億元，萬科只有880億元。2013年，萬科完成銷售1709億元，綠地完成1625億元，兩者已經相近。但在2014年的銷售目標上，綠地的野心顯然更大，定下了2400億元的銷售目標，而萬科則為2000億元。綠地更透露，明年銷售目標或超過3000億元。其中海外收入今年會達到200億元，明年會達到300億元。這顯然是在挑戰行業的老大地位。

　　就在綠地謀求“第一”之際，鬱亮在萬科春季例會上則高調宣講事業合夥人制，並稱這種制度是為解決萬科未來10年的問題。鬱亮的解釋是：“我們要掌握自己的命運；我們要形成背靠背的信任；我們要做大我們的事業；我們來分享我們的成就。”可也恰好就在此時，萬科目前的第一大股東華潤股份在3月19日和20日增持其總股本數0.24%，令股權比例達到15%。這也是6年來華潤股份首次增持萬科。對此，頓時讓外界有了“華潤是否有謀求萬科控制權”的猜想。對此有投資者不禁提出疑問，是不是已經有資本方想要舉牌或者股權收購萬科？華潤增持是不是在表明一種態度？

　　地産股或有估值修復機會

　　融資渠道得以拓寬頻來的另一個利好是利於地産股的估值修復。自2010年4月份國務院出臺“國十條”規定，對存在土地閒置及炒地行為的房地産開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批准其上市、再融資和重大資産重組，並且上市房企股權融資的要求都需經過證監會和國土部聯合審核。此後四年間，房地産行業在資本市場上獲得直接融資基本是處於停滯狀態。儘管，上述政策主要是希望通過抑制房企融資加大房企資金鏈壓力，迫使房企通過合理價格加快去化，但長期資金饑渴催生了影子銀行的壯大，反而進一步提升了行業隱性成本。

　　目前，房地産長效機制的建立是地産業的重中之重，增加供應並讓市場力量重回主導地位已成主調，而融資功能的恢復暢通是長效機制的必由之路。業界認為，從當前看，地産股的融資天花板已打開，資本市場機制將重歸市場化，但不限于再融資。A股割裂的市場價值發現功能會有所恢復，有助於整體板塊的估值修復。同時，未來大地産公司也有望通過融資、兼併做大做強，而小公司有可能面臨優勝劣汰。業界認為，近期地産股的大漲，實際上就是資本在買預期。

　　中銀國際也指出，房地産公司再融資正常化體現了管理層對房地産行業的調控思路變化，減少行政手段干預，而更多轉為通過市場化方式的增加供應和分層調控來進行，注重長效機制的建設。再融資正常化有利於地産行業優化負債結構、緩解資金壓力，對於優質企業進行規模擴張提升佔有率十分有利，是長期的利好因素。同時，未來大地産公司也有望通過融資、兼併做大做強，而小公司有可能面臨優勝劣汰。

　　香港內房股“春天”還未到

　　雖然説，在融資鬆綁利好之下，地産股的“見底”時機或已過去，但對於香港市場的內房股而言，似乎因二三線城市銷售額的大幅下滑而導致“春天”依然尚遠。3月13日，陽光100中國控股有限公司在香港聯交所主機板掛牌上市，以招股價4港元開盤，至港股收市，股價低見3.05港元，收報3.74港元，較招股價4港元，低6.5%；而同日上市的另一隻內房新股海昌控股有限公司以全日低位收市，比招股價2.45元低達17.6%。

　　有分析師指出：在香港資本市場，如果不是大型房企上市，對投資者的意義都不大，而香港現在有差不多50家上市房地産公司，資本市場可供投資的選擇太多。而且只要列舉一下近兩年上市的內房企業，其上市時股價與現在股價做個對比就會一目了然，必買必輸投資者當然不會出手。

　　業

　　績發佈

　　萬科：看好未來 將搞事業合夥人制

　　近日，萬科2013年度股東大會在深圳大梅沙總部召開，由萬科董事會主席王石主持。

　　分紅大幅提高：拿45億現金分紅

　　據了解，本地股東大會上，萬科大幅提高分紅派息力度，成為本屆股東大會最受關注的議題。方案顯示，萬科本次將以分紅派息股權登記日股份為基數，每10 股派送人民幣4.1 元（含稅）現金股息。這意味著萬科將一口氣拿出超過45億元現金用於分紅。相比2012年，此次萬科分紅比例由15.79%大幅提高至29.87%，上升程度接近一倍，每股股息同比增長127.8%。

　　同時，萬科大股東和高層持續增持萬科股票，彰顯萬科管理層和大股東對公司發展的信心。深交所網站資訊顯示，2014年3月10日，萬科總裁鬱亮從二級市場購入100萬股萬科A，按照當日收市價估算，鬱亮2013年所領取的稅後報酬在扣除捐贈額後基本已全部買成萬科股票。繼高管增持後，大股東也以行動表達了對萬科的支援。

　　對於有股東提出的萬科如何應對行業的不確定性。萬科董事會主席王石態度明確：“對未來，萬科是謹慎樂觀。”他同時表示，萬科要完成從住宅開發商向城市配套服務商的轉型。另外，針對有投資者問到的萬科是否已經觸及增長天花板，王石表示並不認同，“對比美國和日本，前五大開發商的市場佔有率都超過4%，萬科目前的市場份額只有2.1%。全國700多個城市，萬科只進了其中60個。在可預見的未來，還不存在天花板的問題。”

　　推出事業合夥人制：員工可參與項目投資

　　作為向小米等公司取經的成果之一，近期，萬科擬推出事業合夥人制度的消息已經引發投資者廣泛關注。同日發佈的董事會決議公告證實了這一點。根據公告，萬科目前已在著手準備建立項目跟投制度，即對於今後所有新項目，除舊改及部分特殊項目外，原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟隨公司一起投資，公司董事、監事、高級管理人員以外的其他員工可自願參與投資。員工初始跟投份額不超過項目資金峰值的5%。

　　恒大：去年凈賺137億 創歷史新高

　　本週一，恒大地産在香港公佈2013年年報，該公司2013年總資産大增45.7%至3481.5億元人民幣左右，規模穩居香港內房企第一；營業收入同比增43.5%至936.7億元，香港內房企第一；凈利潤137.1億元，創歷史新高，同比增49.3%增幅全國第一。

　　據了解，恒大地産在2013年成功突破1000億元銷售額，創下歷史銷售紀錄。營業收入、在建面積、竣工面積、項目佈局、現金餘額、品牌價值等八項核心指標繼續居全國第一。根據該公司年報顯示，2013年恒大新增項目66個，新增建面2684.9萬平方米。截至2013年12月31日，恒大已成功佈局全國147個城市，同比增20.5%，項目291個，同比增長27.1%，目前其項目已覆蓋了除臺灣以外的國內全部省份。

　　值得注意的是，恒大自2013年開始快速實施在京滬廣深的戰略佈局。恒大集團董事局主席許家印表示，在2013年制定了“112計劃”，其中“一個優化”即“優化住宅地産項目區位佈局”，2013年成功實現了在京滬廣深的項目佈局，新增一二線城市項目34個。年報顯示，恒大土儲平均成本僅949元左右/m2。恒大自購地以來累計已付土地款1370億元，資金實力穩健。 文/圖：記者李鳳荷

　　敏捷：登上一季度廣州銷售“三冠王”

　　本報訊（記者王荔玨） 繼2013年完成210億元銷售佳績之後，敏捷地産在2014年一季度繼續保持穩定增長的勢頭。根據廣州陽光家緣網簽數據顯示：截至3月31日，敏捷地産廣州區域共成交各類商品房4102套，銷售面積為34.58萬平方米，成交金額高達35.3億元。憑藉這三項數據指標，敏捷地産在第一季度蟬聯廣州樓市“銷冠”，並一舉奪得銷售面積、銷售套數、銷售金額的“三冠王”。

　　分析敏捷地産第一季度的銷售數據不難發現，衛冕廣州樓市銷冠，關鍵因素在於一直堅持快速開發、快速銷售、定位“剛需”的開發思路，此外，還得益於增城“撤市設區”的利好。