小産權房“頑癥”難治 二手小産權房“十分緊俏”

　　據中國之聲新聞縱橫報道，上週末，位於北京昌平區陽坊鎮東貫市村的13棟樓被拆除，而這是北京市已經查處的最大的小産權房區域，涉及4萬平米。據昌平區政府相關負責人介紹，該小産權房尚未出售。截至目前，該小産權房區域已基本拆完。那麼據昌平區政府相關的負責人説，這一個小産權房樓群還沒有出售，一直是處於空置的狀況，截至目前基本上已經拆除完畢，相關情況我們來連線的是中國之聲音的記者馮會玲。昌平區這次拆除的小産權房區域，拆除之前已經建成了怎樣的規模？

　　記者：根據了解這些小産權房大多都是按照出租屋的形式來建設的，體量最小的一棟樓有80個單間，中間的走廊是一通道地，兩邊大概都各有40個單間，房內有有3平方米左右的衛生間，陽臺裝上了上下水的管道，此外還有一些樓市是按照一居室、或者是兩居室的佈置建設的，在拆除當中工作人員發現樓房灰藍色的大墻裏頭只有上下兩層的鋼板結構，那一二層之間和三四層之間的天花板當中沒有漏出鋼筋，所以洋房鎮政府的相關負責人就説像這種廠房結構改造的房子品質比較差住進去非常不安全，剛才主持人也提到了，這個13棟樓房一直是沒有出售的，一直沒有住人，這也是拆遷工作最終能夠順利進行的主要原因。

　　從時間上來看，我們知道是上週末拆除，而據我們了解，這個小産權房區區域的房子，其實是在兩年前就是2011年4月份就已經開始建設了，為什麼等它建成之後才拆除？

　　記者：據了解這塊地原本是屬於東莞市村的經濟合作社，1998年的時候，因為場子經營不善這塊被用於低壓貸款低壓給當時的經營社，在2003年11的時候，因為村沒有辦法還清貸款，信用社就把這塊地的資産轉讓給北京(農則)商貿有限公司，在隨後的幾年當中，這塊地是多次改變，直到2011年年初的時候被祖給了五個人，這五個人開始在各自分租的土地上建房，在建設當中，執法人員發現除了住房之外還有部分是類似廠房倉庫樓房的架構，那主持人提到了，確實從2011年的4月份開始建設，中間其實是被執法人員多次被要求停工，但是不知道原因是什麼，到2012年的時候又開始出現了，類似的相關負責人表示説，建設方改變了土地用地的性質，沒有取得鄉村的建設規劃的許可，因此在這土地上建設房屋屬於是違法建設，那今年的時候，是國土局發佈了處罰決定書，責令相關人員退還昌平區洋房鎮東莞市村的集體土地，限期是15天之內拆除，未經批准佔用此處集體土地建設的樓房和平房恢復土地原貌，但是這些處罰決定書卻石沉大海，隨後洋房鎮政府多次聯繫建設方的負責人，對方始終沒有進行回應，所以洋房鎮就依法從11月31號開始，對違法建築予以強行拆除。昌平區的相關負責人解釋説，由於這個地塊的産權比較特殊，等地上的建築拆除之後，要經過相關的法律程式最終將土地産權歸為集體土地。按照相應的規劃恢復為一般的農用地。

　　來自聽眾(動力火鍋C)他的微博，他説今天下午，還收到了昌平沙河一個小産權房的收房電話，是自動語音的那種，也就是説實際上還有銷售。而來自這位聽眾叫(毛野人)他説密雲縣小産權房現在的均價已經是突破了1萬元了，那麼像昌平這個小産權樓群的拆除這樣的拆除，對於北京周邊的小産權房，會帶來怎樣的影響，是不是如我們聽眾所説的其實影響並不大呢？來聽聽中央臺記者季蘇平的報道。

　　記者：北京拆除小産權房的消息，身處通州的人們早有耳聞，但是對於這樣的行動，轉職銷售通州小産權二手房的李先生有些不以為然：

　　李先生：拆的不是昌平的嗎？那還是在預售的樓，不是説拆就拆了嗎？但是你住進人了，假如説，我在這裡住著，拆了你什麼都不給我補償，那是不可能的。你現在住進去了，他把你往哪安置。不可能輸説讓你搬出去，然後把你房子推了，不現實。太玉園東區西區80多棟樓，4萬多戶呢！

　　記者：情況果真如他所説嗎？張大偉向記者證實，現在拆除的小産權房確實是還在開發商手上沒有入住的房子，並沒有碰已經既成事實的房子：

　　張大偉：北京現在拆除的還是沒有銷售的，已經銷售的現在還沒有明確，或者説還沒有拆遷。

　　記者：但是不管怎麼説，拆除小産權房一定會對消費者産生影響。那麼現在消費者特別是購買了小産權房的人，他們是什麼心態呢：

　　 “這個都不好説，當時我們買來就是為了暫時住，也貸不了款，也上不了交易大廳，就只能自己住，有別的想法肯定不行，留著升值，留著幹嘛肯定不行。”

　　記者：但是很多人和這位女士的心態不一樣，依舊有不少人寄希望於小轉大。在太玉園的論壇裏，記者就看到不少帖子在討論小産權轉大産權的事兒，而這樣的話題可以説從業主入住哪一天就開始了。張大偉認為近期小轉大不太可能：

　　張大偉：在現在整個房地産市場價格還比較高的情況下，地方政府還在依賴土地財政的情況下，不會允許放開一個可能扭轉之前遊戲規則的這麼一個東西，只有一個可能在一些中小城市就行試點。我覺得在短期，房産稅等長效機制沒有建立，房價還比較高，不太可能在一線城市放開小産權。

　　房屋産權本來沒有“大小”之分，“所謂”小産權房"並沒有明確的法律概念，而是人們一種約定俗成的稱謂。目前各地對“小産權房”稱謂不完全一致，在北京稱為“小産權房”，上海稱為“集體土地房”，廣東稱為“集資房”，濟南稱為“鄉産權房”。“小産權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其産權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或者是村委會來頒發，所以叫做“鄉産權房”，或者是“小産權房”。按包括集資房、集體土地房等等，當然所有的財産具有這樣的特徵第一就是不合法性，第二就是成本和價格較為低廉尤其是和商品房相比，第三産權肯定是不完整自然風險隱患較大還有一些其他入住以後的糾紛，比如説像這位聽眾，(愛國農民)他發來的微博上，這幾天我們這的小産權房的小區，就因為開發商不能夠供暖現在正在起一些衝突，據説小産權是不受法律保護的。雖然如此，但是在一些城市，小産權房的項目的建設情況怎樣包括銷售情況怎樣呢？我們還是先來看看北京，在北京去年去年9月公佈了第一批79個項目，今年6月，又公佈了第二批6個在建在售的"小産權房"項目，其中申請法院強制執行30個；移送公安機關8個；移送監察機關處理31個。就在當時，有記者在昌平區調查發現，仍有不少小産權項目在抓緊建設、銷售。比如太玉園，位於北京東六環外，因為是當時最大的小産權房社區而聞名。2012年9月登上了第一批79個項目中名單後，太玉園周邊的地産仲介就在城管和物業的要求下，撤銷了售房的廣告牌，村委會也停止辦理過戶手續。

　　今年6月，有記者再次來到太玉園，儘管此時張貼的小廣告中已鮮見售房資訊，但是當地人介紹説，今年“五一”後，太玉園已經恢復過戶。據了解，目前太玉園二手房的房源“十分緊俏”，來這裡看房的人不在少數，房價也比去年下半年低谷之時每平米上漲了一兩千元。我們的記者季蘇平今天在太玉園做了調查。

　　記者：北京通州區張家灣有一座聞名國內的小區，名字叫太玉園。太玉園小區位於北京通州區東南側的張家灣鎮，總佔地面積2000多畝，分東西兩個區域，內含一個幼兒園，目前有上萬戶居民入住，體量十分巨大，號稱全國最大的小産權房小區。在過去十多年裏，這個小區的房價從2001年時的700元每平米漲到了現在9000多每平米。不過這樣的價格比周邊的大産權房還是便宜不少。仲介王先生：

　　王先生：現在太玉園這邊1萬塊錢一平米，比通縣裏面的便宜，現在我們這裡有一套翠屏北裏的，九棵樹那邊的，100平米，120萬。

　　記者：多位仲介表示，買這樣的二手房只需要到大隊就能過戶，非常方便。雖然是小産權，但是卻可以永久使用，而不像大産權房只有70年而已。仲介李先生告訴記者即便拆了，也能得到補償：

　　李先生：太玉園過戶就在村裏，這個永久使用權是歸你的，土地不是你的，但這個使用權，只要這個房子還在，使用權就歸你。要是拆了也要補償呀。

　　記者：李先生還會告訴記者，這樣的小産權二手房非常吃香，賣的沒有買的多：

　　李先生：買的人多，而賣的人不多，因為賣的人普遍多覺得要轉正，他們想等。

　　記者：小産權二手房緊俏，那一手房還有在售項目嗎？多方調查的結果是，現在北京通州和房山都有類似的項目，不過記者在網上搜索卻並不容易找到。中原地産市場研究部總監張大偉表示，現在小産權房交易非常隱蔽：

　　張大偉：現在在售的小産權是有的，但是比較少，而且小産權的銷售比較含糊，據我們了解，明目張膽的説銷售很少，都是以租賃的形式在簽訂合同。90%都不説賣，都是簽訂20年左右的租賃合同，也就是變相在賣。

　　記者：如此比較起來，早先買到小産權房的人似乎更加划算，因為至少在仲介眼裏，他們擁有的是永久使用權。

　　雖然是不合法，雖然可能在交易過程當中存在著種種的風險，但是在北京市場從記者調查來看，二手小産權房依然是賣的沒有買的多，想買還沒那麼容易，儘管小産權房拆除的案例在前，儘管沒有國家頒發的房屋所有權證但是由於可以長久的使用，另外一個，遠遠低於周邊商品房的價格，因此不少人還是會選擇小産權房。