房地産信託收益率走低 兌付風險整體可控

　　今年上半年，國內房地産投資平穩增長，房屋銷售量回升，也帶動房地産信託較大發展。金牛理財網數據顯示，今年以來截至7月24日，房地産信託成立428款，實際發行規模911.80億元。受訪業內人士表示，仍看好下半年房地産行業以及房地産信託發展，房地産信託的兌付仍處於風險整體可控的狀態。

　　平均預期收益率走低

　　今年上半年，新設房地産信託産品發展迅速。金牛理財網數據顯示，房地産信託成立387款，實際發行規模844.48億元。除3月份外，上半年各月成立數量均在50隻以上，實際發行規模均在100億元以上。值得注意的是，二季度房地産信託成立數量和實際發行規模均逐月上升。其中，6月份達到上半年最高點，成立數量達到86隻，實際發行規模達到209.7億元。

　　不過，從收益率方面來看，上半年新設房地産信託的平均預期年化收益率僅有2月份和4月份在9%以上，其餘各月均在9%以下。特別是二季度平均預期年化收益率逐月下降，6月份平均預期年化收益率8.69%，為上半年最低水準。進入7月以來，截至7月24日，新設房地産信託平均預期年化收益率再創新低，為8.62%。

　　新浪倉石研究中心研究總監莊正表示，下半年房地産銷售增速應保持平穩，尤其是一線城市價格不會差，甚至會再造地王項目。但是，房地産融資政策環境仍然不會鬆動，一線房地産企業並不缺錢，同時券商和基金資管子公司對信託房地産項目的爭奪很厲害，信託渠道利率可能進一步走低。

　　兌付風險整體可控

　　儘管房地産信託平均年化收益率不斷走低，對於房地産項目的爭奪也更趨激烈，但受訪的信託從業人士對下半年房地産行業以及房地産信託發展仍然看好。有信託業內人士表示，目前市場有抵押和無抵押房地産項目利率幾乎相差無幾，這還是因為其中隱含了信託公司剛性兌付預期。從安全形度而言，還是選擇有抵押會比較可靠。

　　信託業對於下半年的樂觀預期，也反映到了近期房地産信託的發行情況上來。上周共有21家信託公司發行了41款集合信託産品，而房地産領域信託産品達17款，數量居於各領域之首。其中，中融信託發行的“安邦置業股權投資結構化集合資金信託計劃”計劃募集規模超過了36億元，堪稱近期新發房地産信託産品中的“巨無霸”。

　　值得注意的是，下半年有近800億元的房地産信託將到期兌付。對此，金牛理財網研究員何法傑表示，得益於上半年房地産市場的量價齊升，多數房地産企業資金緊張的局面有所緩解。另外，信託公司在發行房地産信託時一般採取了較為嚴格的風控措施，房地産信託的相關抵押、擔保資産價值能夠覆蓋兌付資金本息。雖不排除部分負債率較高、資金鏈條極度緊張的二三線城市的區域性房地産商出現個別的兌付危機情形，但從整體上房地産信託的兌付仍處於風險可控的狀態。

　　此外，近期取消貸款利率下限對集合信託産品也産生了一定的影響。普益財富研究員范傑表示，就目前來看，基建類信託産品將會受到較大影響。現在中央已經明確要求各類金融機構防範地方融資平臺的風險，在借短用長、期限錯配的思路下，基建類信託可能面臨一定的流動性風險。取消貸款利率下限會使得地方政府來自區域性銀行的融資成本下降，可能會解決一部分流動性問題。（記者 張鵬）

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