北京年內最貴樓盤入市 高端項目調控回歸市場化

　　執行近一年的北京新盤“限高令”終於被市場化調控所取代。北京商報記者昨日從市住建委發佈的最新一期新房預售許可證名單發現，遠洋地産“遠洋璟湖園”項目，部分獲批房源單價已經超過12萬元，成為今年獲批住宅的最高單價。值得注意的是，該項目所在的孫河板塊，僅這一年就有包括泰禾北京院子、九章別墅等豪宅相繼入市，這意味著隨著豪宅入市條件的鬆綁，過去兩年的高價地塊項目也將加速入市，北京樓市將由此迎來豪宅激戰。

　　北京年內最貴樓盤入市

　　北京市住建委官方網站顯示，此次獲准入市的遠洋璟湖園項目位於孫河中央別墅區，在最新獲批的31套房源中B南區7號樓的預售住宅擬售均價最高達到了11.9388萬元/平方米，其中一套房源單價甚至超過了12萬元/平方米。這是今年北京市批准入市的樓盤中，首次有房源擬預售價超過12萬元/平方米。

　　在遠洋璟湖園之前獲批的項目中，北京新房市場對於限高令的放鬆已逐步展開：以泰禾北京院子為起點，擬售均價為95546元/平方米，目前已出售60套，成交均價48705元/平方米，隨後京投銀泰琨禦府、九章花園等項目相繼入市，但並未有房源超過10萬元/平方米，直至保利海德公園、泛海國際入市，部分房源突破10萬元/平方米大關。

　　高端項目調控回歸市場化

　　“對於高端豪宅而言10萬元/平方米的價格是一道坎兒。”亞豪機構市場部總監郭毅介紹，為了避免價格過高項目入市對市場産生攪動作用，相關部門對於批准10萬元/平方米的項目是比較慎重的。但是隨著今年自住房大規模入市以及樓市成交量及價格不再堅挺，監管部門對於高端市場的限價壓力逐漸減少，因此今年北京高端樓盤扎堆入市的跡象明顯增加。據北京商報記者統計，從1月至今，獲批入市的接近10萬元/平方米售價的項目就已多達6個，郭毅指出，從遠洋璟湖園項目獲批判斷，相關部門對於豪宅入市門檻已降低。

　　另有一位開發商向北京商報記者表示：“最近北京市放寬了普通住宅認定標準，但是並沒有對高端項目的稅費進行調整，且信貸政策也並無變化，由此看來，監管部門對於高端項目的控制是仍然存在的，只不過前兩年一批高價地從客觀上推高了高端項目的價格，這也導致政府對於部分高端項目的價格必須放寬，否則開發企業將無利可賺。”

　　該人士以孫河地塊為例指出，去年中糧在此就以4.5萬元/平方米的樓面價拿地，“成本提升的情況下，即便高價出售，開發商也仍處於保價階段”。

　　豪宅廝殺更為激烈

　　據郭毅介紹，北京千萬元以上豪宅每年的消化量在3000套左右，其中單套1500萬-3000萬元的改善型豪宅每年的成交量為2000余套，而單套價格在3000萬元以上的超級豪宅則每年能夠賣出100套左右。郭毅繼續指出，由於一批由高價地衍生而來的項目在今年下半年集中入市，將推升豪宅市場供應處於空前高位。

　　“改善型豪宅消費者今年主要受信貸政策不放鬆影響少有出手，截至目前該類型豪宅的成交量較去年已減少了三成左右，直到9月才有成交量回升的勢頭。”郭毅根據亞豪機構統計數據指出，即便限貸鬆綁政策將利好高端市場，但供應量的增加會再次加大項目去化難度。

　　從全北京範圍內看，除了上述孫河等傳統豪宅板塊外，農展地塊、東壩地塊、西局地塊以及亦莊地塊都將成為豪宅供應集中區。據悉，由中赫操盤的超級豪宅項目萬柳書院項目、融創農展館項目相繼傳出了入市消息。