北京保障房新規將出臺 不設收入限製成關注焦點

　　截至7月22日，《北京市基本住房保障條例(草案)》進行了兩輪社會意見徵求。第一輪是由北京市法制辦發佈，第二輪則是通過北京市人大進行。

　　在這個條例草案中，出現了以往沒有的新思路，比如保障房封閉式運作，對申請者不再作收入限制，對騙購騙租行為提高懲罰力度等。

　　“如果順利，這個條例很有可能在明年年初出臺，那將是走在全國前列的立法實踐，對全國的保障房立法都有引導意義。”北京市律師協會主席、中倫律師事務所合夥人張學兵説。

　　騙租騙購能否得到遏制 

　　8章69條，《北京市基本住房保障條例(草案)》試圖解決以往保障房建設、運作、分配等環節中存在的種種問題。

　　按照該條例草案的第一條，立法目的是為保障本市城鎮居民基本住房權利，完善本市城鎮基本住房保障制度，實現住有所居目標。這也就是説，保障房的功能被明確為基本居住，而非投資獲益。

　　如果以2007年9月北京市政府頒布廉租房和經適房管理辦法為標誌，北京市已經先後出臺了住房保障有關規範性文件200余個。

　　但在多年來的保障性住房運作中，這個問題一直困擾著市場和管理部門。

　　“這麼多年來，北京市的保障房種類繁多，但又沒有真正解決居民的住房困難問題。”張學兵説。

　　張學兵多年從事房地産領域的法律糾紛處理，同時，作為北京市的人大代表，他在今年年初對北京市的保障房進行了調研。

　　調研的結果讓他意外又不意外。意外的是，儘管北京市對保障性住房投入了不少的力量，但不論是高收入者，還是低收入者都有意見，都不滿意。不意外的是，以往保障房制度的漏洞造成了大量問題。

　　“以經濟適用房為例，最初的制度設計沒有考慮週全，使得這種保障房變成有一定限制的商品房。”張學兵説，購買者以很低的價格獲得經濟適用房，卻能在數年之後將其上市交易，儘管政府規定上市交易要繳納土地補償款，但代價僅僅是售價的1%。

　　在張學兵看來，保障房市場和商品房市場沒有完全分開，直接導致保障房分配中的騙租騙購。

　　今年年初，張學兵在北京市人大會上提出立法建議案，要求制定並出臺保障房條例，以重新界定保障房市場，構建真正意義的保障房體系。

　　不僅張學兵，北京市人大代表李國也在年初的北京市人大會上提出了保障房的這個困境。在他看來，由於存在兩限房和經適房等産權式保障房，部分這類保障房的購房人將保障房變成投資獲利的手段。比如按現行政策，經適房在補繳綜合地價款後即獲得上市交易的資格，由於房地産市場價格快速增值，房屋的增值部分遠遠超過購買原值和補繳的綜合地價款，能夠産生極大的利益空間。

　　7月18日，審計署發佈針對保障安居工程的審計公告，結果顯示，2013年有4.75萬戶不符合條件家庭違規享受保障性住房實物配租(售)1.93萬套、住房貨幣補貼5035.99萬元。

　　這並不是2013年才出現的新情況，4年前審計署就對保障安居工程進行專項跟蹤審計，每年都有上述情況發生。

　　已經進行了兩輪社會意見徵求的《北京市基本住房保障條例(草案)》試圖破解這個難題。條例草案拿出了兩個具體的辦法，其一是建立全市統一的保障房資訊系統，其二就是提高懲罰力度。

　　條例草案中特別列出了對騙租騙購的懲罰標準。那些不符合條件但已獲取保障性住房的，除了被收回保障性住房，按照市場價格補繳承租或者承購期間的租金，還要處10萬元以上20萬元以下罰款。已領取租賃補貼的，停發並追回租賃補貼，並處領取補貼數額1倍以上3倍以下罰款。有上述違法行為的保障對象自行政處罰執行完畢之日起5年內，不得再次申請住房保障。

　　不僅如此，對出具虛假證明材料的有關單位、個人，其直接責任人員將被處5萬元以上10萬元以下的罰款。

　　而在此之前，處罰標準是退回已購住房或按同地段商品住房價格補足購房款，並沒有額外的懲罰。

　　是否會增加審核成本 

　　按照北京市公開的數據，“十一五”以來，北京市共建設籌集各類保障性住房102萬套，解決了約80余萬戶家庭住房困難問題。但張學兵在調研中發現，保障房面臨著供應不足的困境。除了保障房開工建設數量不足外，準入門檻高，審批程式複雜，從而導致保障房建成之後空置，是供應不足的另一個根本原因。

　　中國社科院經濟所研究員汪麗娜在研究中也發現了這個問題。“包括北京在內，全國的保障房市場都存在空置問題，賣不出去、租不出去的現象同時存在。”汪麗娜説，這已經導致了資源的錯配。

　　就在去年年初，北京最大的公租房項目——京原家園就遭遇尷尬，三成家庭放棄選房，放棄的理由是等待有産權的限價房。

　　多年來，收入限制一直是保障房申請的硬性要求，而這一標準相對過低，“努力工作就會被擋在保障房門外”成為很多人申請保障房的尷尬。

　　在此次條例草案中，收入不再成為申請保障房的必要條件。按照條例草案第四條，北京市城鎮基本住房保障的對象，包括本市城鎮住房困難家庭和個人。而保障方式則有3種：配租型保障性住房、配售型保障性住房和發放租賃補貼。

　　不僅如此，條例草案還提出，要為穩定就業且住房困難的外來務工人員提供支援和幫助。

　　看到不再對保障房申請者進行收入審查，汪麗娜覺得非常意外。“這在全國還是特例，別的城市都還沒有這樣的規定，這是不是意味著所有北京市民都可以申請保障房？這樣做是不是要回到房改前的老路上，大家都等著政府分配房子？”

　　北京市住建委主任楊斌在説明該條例立法情況時特意提到取消收入限制的意義，認為體現了平等保障原則。

　　對這個問題，張學兵有不同的看法。在他看來，取消收入審查，反倒能進一步降低審核成本，實現最大範圍的保障。

　　“邏輯上説，只要是北京市住房困難的城鎮居民，都有權利獲得基本的居住保障。”張學兵説，取消收入審核，保障房的分配變成單一標準，即沒有住房或住房困難，未來通過住房資訊聯網，則可以很容易實現對這個標準的審核。

　　在張學兵看來，理論上存在高收入者侵佔保障房資源的可能，但實踐中可能性很小。保障房只保障基本生活需要，基本是小戶型，很難滿足高收入者的住房需求。另一方面，由於條例草案規定保障房實施封閉式管理，將不再具備投資屬性，高收入者也沒有機會通過保障房來實現投資收益。

　　按照條例草案，未來保障房實施封閉式管理，配售型保障房即使上市流通，也只能由政府回購。這意味著，利用保障房獲利的可能被終結。

　　“對配售型保障房再上市，未來可能有兩種方式，一是政府回購，二是在政府監督下，出售給保障房輪候家庭。”張學兵説。

　　在張學兵看來，在住房保障分配上，還要注意保障預期，每年北京市提供多少套保障房，用多長時間能輪到每一個具體的申請者，這些資訊要讓申請者能看到。“具體説就是要改變輪候規則，不能用搖號的方式，要根據收入、家庭人口、年齡等綜合因素排出優先順序來。剛大學畢業的年輕人不應該排在已經上有老下有小的住房困難家庭前。”

　　保障與市場的邊界該如何劃清 

　　實際上，從北京市今年的土地供應計劃來看，保障房、自住型商品房、商品房的土地供應比例達到1.3：1：1，保障房和帶有保障色彩的住房供應規模已經超過商品房。

　　此次條例草案又將保障房的申請標準放開，北京市所有無住房或住房困難的家庭、個人都有資格申請。

　　這樣的變化已經引發不同看法。

　　在汪麗娜看來，保障歸保障，市場歸市場，住房問題上市場化的方向不應該放棄，政府應該做的是兜底線、補短板，而不應該養懶人。

　　“搞出這麼多政府主導的住房，管理會成為大問題。”汪麗娜説，個人、家庭的經濟狀況是動態的，政府部門如何能夠隨時掌握這些資訊，從而調整保障房的分配？對那些騙租騙購者，政府部門需要投入多大的財力、人力才能夠真正識別？又需要多少執法人員才能夠保證這些規則的落實？

　　偉業我愛我家集團副總胡景暉對保障房覆蓋範圍擴大並不樂觀，在他看來，我國內地人口眾多，不可能像新加坡那樣由政府提供85%的住房，能覆蓋15%～20%的人口就已經很不錯了。

　　“保障的範圍不應劃的太大，市場化來解決住房問題的方向還應該堅持，未來房地産市場上，保障房、自住型商品房、商品房的邊界要劃清楚，以杜絕以往通過保障房獲利的現象發生。”胡景暉説。

　　也有相反的看法。北京市銘滔律師事務所合夥人孫濤一直從事房地産法律糾紛工作，在他看來，住房保障範圍應該擴大，住房市場應該以保障房為主，而不應該以商品房為主。

　　“從某種意義上看，商品房解決不了低收入者的住房需求，也解決不了夾心層的住房需求。”孫濤説，居住是基本的生存權，需要政府提供更多的保障來實現。

　　在張學兵看來，從我國房地産市場十幾年的發展來看，一個很大的遺憾是沒有把經濟適用房的政策加以完善，政府忽視了住房的公共屬性，將房地産業作為支柱産業來發展，導致了很多怨言。此次的條例草案是對住房保障體系的一次修正，未來面臨的最大挑戰是退出機制。

　　“比如配售型保障房的再上市，按照條例草案規定是政府回購，那麼政府以什麼樣的價格回購才算合理？”張學兵説，還有那些不把保障房作為居住目的的家庭和個人，如何識別並加以處分？從目前情況看，往往面臨法不責眾的尷尬，如果要嚴格落實相關法律法規，又需要相當的執法成本。這些都會是政府面臨的巨大挑戰。(記者 李松濤)