北京四環房價直逼香港 業內稱5年將達10萬/平

　　作為全球樓市風向標，香港房價總是被拿來與北京房價相比較。

　　一種流行的觀點認為，北京房價與香港相比仍然非常便宜。有業內人士甚至預測，北京四環內房價5年內將達到10萬元/平方米以及其他更極端的預測。

　　但數據與實地調研顯示，在北京，一個中産階層要想購買一套住宅，其支付的成本目前和香港已相差不遠。

　　美聯物業數據顯示，目前全港樓價已處歷史高位，並遠超1997年金融危機前的高峰；而北京樓市經過去年以來的這輪上漲後，也已遠遠超越2011年。局部來看，同處歷史高位的北京房價已可比肩香港。北京中原地産研究總監張大偉告訴本報記者，就房産性價比而言，北京和香港處於同一級別。

　　歷史上看，香港房價曾數度處於低谷，最近最猛烈的一次危機是1997-2002年間樓市泡沫破裂，房價一度跌去三分之二。近期，在港府的打壓下，香港樓價走低。

　　北京四環房價直逼香港

　　中國指數研究院最新數據顯示，8月份“百城房價”已經連續15個月環比上漲。其中，北京環比上漲最為明顯，漲幅達3.22%，同比漲幅更達22.49%。2013年前7月，北京四環內商品住宅成交均價為42259元/平方米，同比上漲24%；相比四年前上漲約一倍。

　　美聯物業數據顯示，截至2013年8月，全港100個著名中小型私人屋苑成交均價為每平方英尺7203港元(按建面計算)，約折合人民幣6.2萬元/每平米。其中，區位接近北京三環-四環的九龍每平方英尺8042港元，折合人民幣約7萬元/平方米。而北京東三環附近新房均價，已高達6萬上下，與香港相當接近，北四環也已達5萬-6萬元左右/平方米。市中心亦有不少單價8萬以上的房源，與香港港島區均價近似。如果是學區房，則幾乎與香港房價相若。

　　然而，若考慮香港買房是按套內面積計算以及匯率因素，北京四環房價已可以比肩香港。以中産家庭購買一套可供基本居住的普通住宅為例，在香港沙田區域(相當於北京四環)購買一套70平方米(套內)住宅，約700萬港幣，折合人民幣約560萬，而在北京四環一套建築面積100平方米，套內約80平方米的住宅，則需500萬元左右人民幣，兩者相差已不太多。

　　北京陽光100置業副總經理范小衝亦向本報記者指出，包括北京在內的一線城市房價直逼新加坡和日本東京等國際一流城市，而性價比相比這些城市遜色，存在房價虛高的情形。

　　截至目前，北京樓市的熱度仍在遞增。據中原地産市場研究部統計，今年前8個月，北京新建住宅(剔除保障房)合計簽約59039套，總建築面積成交701萬平方米，這一成交量是最近5年來的第二高點，僅次於2009年。

　　與北京形成鮮明對比的是，同處歷史高位的香港房地産市場卻顯疲軟。去年8月，香港政府祭出多項調控政策後，樓市交易日漸趨冷，房價歸於平穩，內地投資客亦難覓蹤跡。記者查閱香港運輸及房屋局土地註冊處資料發現，8月全港樓宇買賣合約數僅為5111份，同比去年大跌五成。

　　香港CIMB證券的研究報告指出，香港樓價處於不穩定的泡沫狀態，估計2014年樓價下跌10%～15%，2015年可能再跌15%～20%。

　　泡沫爭議

　　如果説香港樓市存在泡沫已確定無疑，那麼北京樓市的泡沫説則面臨諸多爭議。

　　張大偉認為，和香港一樣，北京樓市存在一定泡沫，“主要是房價與收入比差距實在太大”。從房價收入比、房價租售比這兩個判斷房地産價格是否合理的指標看，目前北京這兩個指標均明顯超過國際慣例。

　　“北京是執行限購最嚴厲的城市之一，房價仍然上漲，説明有大量的自住與改善性住房剛性需求存在。”上海易居房地産研究院研究員蘇艷認為，北京樓市是需求導向型的，有剛需支撐，且庫存處於歷史低點，並不存在泡沫一説。

　　證券分析師王德勇稱，北京與香港最大的區別在於，北京2008年以來人口膨脹非常厲害，住房需求旺盛，且買得起房的越來越多；而香港樓市缺乏當地人口支撐，“近20年人口增長很慢，本地需求實在有限”。更多是投機性需求，大陸甚至歐美投資者陸續進場推高了房價。他指出，香港這種情形很有風險，一旦預期發生反轉，房價大幅下跌成為必然。

　　北京有需求是否就意味著沒泡沫？

　　張大偉認為，需求和泡沫並不存在必然聯繫。購房更多時候是恐慌性需求，並非當下的需求，而是提前透支的需求。“雖然限購政策讓一部分投機客離場，但是不排除部分人將現房用作投資手段，仍有風險。”他説，“北京的區位優勢太吸引人，不斷有人接盤，玩擊鼓傳花的遊戲。越往後風險越大。”

　　范小衝對記者表示，住宅需求增加，市場泡沫減少或消失這種邏輯，只在真正的市場經濟條件下適用。“房地産行業面臨的政治經濟環境是相對畸形的”，他指出，不合理的土地、稅收政策推高房價；公務員、央企職工能通過特殊渠道拿到福利房；北京的限購政策則限制了外地人買房的需求，阻礙了住宅的自然流轉，違背一般經濟規律。在這種環境下空談需求、供給與泡沫，行不通。

　　21世紀不動産市場總監桑雨楓認為，正如很多成熟的市場經濟理論和規律無法解釋中國的經濟現象一樣，泡沫論也無法準確解釋北京等城市的房價，為什麼這麼高，而且在嚴厲的調控政策下也一直在漲。正如人們呼喚經濟的深層次改革一樣，現有的房地産調控思路必須改變，要在尊重經濟規律的基礎上，重建整個房地産制度，否則永遠是盲人摸象。