北京土地市場冷熱不均 "限房價"地塊無人競價

　　去年12月被暫停出讓的農展館地塊也在21日重新掛牌“復出”，業內預計，該地塊樓面價將超越此前中糧拿下的孫河地塊，可能將達到6萬元/平方米

　　■本報記者 王 崢

　　北京的土地市場有多火，看看此前孫河、亦莊板塊的宅地爭奪戰就能了解一二。

　　此前的7月23日，經過70輪的激烈競爭，中糧地産以23.6億元配建3.3萬平方米公租房的代價拿下孫河HIJ地塊，扣除保障房面積和配建設施後，該地塊的樓面價高達5.2萬元/平方米，成為北京新的單價地王。隨後的8月14日，融創中國聯合央企葛洲壩，經過合計138輪的舉牌，才以41.2億元的總價包攬了北京大興區亦莊新城兩地塊，溢價均超過49%，其中一幅地塊的樓面價超過3萬元/平方米，成為南五環外第一宗樓面地價超過3萬元/平方米的地塊。

　　不過，在上述優質宅地遭遇房企瘋搶的同時，另一些地塊卻遭到了開發商的冷落。

　　8月21日，北京年內第一宗限房價競地價地塊開始網上競價，但直到競價開始的第一天結束，也沒有一家開發商報價。

　　據了解，北京年內第一宗限房價競地價地塊為朝陽區豆各莊鄉土地儲備項目B地塊、C地塊二類居住、公建混合住宅、托幼、環保設施用地。

　　出讓資料顯示，該地塊建築控制規模為294605平方米。本次出讓宗地中將配建51500平方米建築規模的“公共租賃住房”。除“公共租賃住房”外，商品住房的銷售限價為22000元/平方米，建築面積則均不大於90平方米，單套商品住房總價控制在200萬元以內。

　　有業內人士稱，本地塊可以説是今年北京第一塊真正意義上的限房價地塊，相比之前的沙河地塊，本地塊沒有約束購房者必須的限定區域內。根據出讓文件，沙河地塊將配建26萬平方米的“公共租賃住房”，回購價格11000元/平方米。而除了配建的26萬平方米“公共租賃住房”以外，剩餘居住部分全部用於建設“園區安置房”， 房屋銷售限價為14000元/平方米。

　　中原地産研究部總監張大偉告訴記者，“所謂‘限房價競地價’是在土地出讓之前的限制條件中，就約定了入市的價格，開發商根據自己的成本和合理利潤競爭土地價格。相比其他土地出讓方式，這種出讓方式，不僅可以限制出讓價格，也不可能出現高溢價土地。對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調整作用。”

　　而北京早在2011年就曾啟用過限房價競地價的出讓方式。

　　當年掛牌的房山區長陽鎮起步區6號地居住項目用地，其出讓文件中明確規定，該宗地中所有居住用途住房均為“中小套型商品住房”。房屋銷售限價均價為12500元/平方米。2011年5月20日，該地塊被中鐵建以14.6億元的總價獲取，樓面均價為6095元/平方米。

　　當時房山區的商品房均價為14000元/平方米—15000元/平方米，限價房的價格相比市場價格低了20%以上，因此對區域內的其他商品房項目影響非常大。而該項目超過2000套的供應，不僅消化了市場需求量，也明顯拉低了區域售價。當時該項目對購房者的要求是有購房資格，且2年內不得出讓。

　　此後，北京在門頭溝、大興也出讓過同質的兩幅地塊，對市場也均有非常明顯的影響。

　　而對於朝陽區豆各莊地塊的遇冷，有業內人士認為，該區域內年代較新的二手房均價在26000/平方米以上，22000元/平方米的限價無疑嚴重壓縮了房企的利潤空間，在還有其他未限制房價的地塊出讓時，該地塊自然難以引起開發商的興趣。

　　此外，去年12月被暫停出讓的農展館地塊也在21日重新掛牌“復出”，起始價從20億元下調至18億元，折合樓面價3萬元/平方米。業內預計，該地塊樓面價將超越此前中糧拿下的孫河地塊，甚至達到6萬元/平方米。

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