去化速度提升 北京住宅庫存逼近年內低點

　　儘管近三個月來北京期房住宅月均供應量都超過5500套，但由於市場去化速度提升，住宅庫存仍然呈現下降趨勢，且再次接近年內最低點。

　　庫存量下滑

　　中原地産市場研究部數據顯示，8月中上旬，北京市新建住宅簽約套數為6407套，環比上漲了43.8%；二手房住宅簽約套數為6307套，環比下跌2.4%；合計簽約量達到12714套，環比上漲了16.5%。

　　根據北京市住建委的數據，截至8月20日，全市可售住宅總量共61792套，已經逼近年內最低點60674套。2012年3月下旬，市場可售住宅總量曾達到124410套的最高峰。儘管此後由於數據統計口徑發生變化，納入統計範圍內的庫存量減少了30000套，但是從今年的變化來看，庫存量仍出現下降。

　　中原地産市場研究總監張大偉表示，近三個月北京期房住宅月供應都在5500套以上，明顯超過之前。但庫存依然呈現減少的趨勢。近期日光碟頻出，市場需求正在急速釋放。

　　在需求放大的同時，開發商的供應量依然保持平穩。亞豪機構數據顯示，9月份北京預計將有26個項目開盤入市。“雖然上半年住宅用地密集出讓，但是基於大部分房企開發能力及週轉率的影響，多數項目仍將在明年之後才能逐漸面市。”亞豪機構副總經理高姍表示，市場供應不足的局面會持續至今年年底，到明年年初或將出現轉折。

　　中心城區供地減少

　　近年來北京土地供應側重於郊區，城市核心區住宅用地供給大幅減少。北京土地整理儲備中心數據顯示，2010年至今的四年時間裏，北京四環以內僅出讓了十宗住宅用地，累計規劃建築面積120萬平方米。

　　中心城區供地減少不僅造成住宅項目供應停滯，在稀缺性作用下，僅存的核心區可售項目定價高企，帶動北京中心城區的價格一路上揚。亞豪機構統計，今年前7個月，北京四環以內僅新增供應395套商品住宅，但同期銷量卻高達3641套，四環內以1:9.2的供需比創下近八年新高。嚴重的供需矛盾導致今年前7個月北京四環內商品住宅的成交均價達到42259元/平方米，同比上漲24%。

　　以位於北四環鳥巢畔的盤古大觀為例，該項目推出660平方米的大宅，套均售價達到7000萬元以上的。由於兼具自然資源、城市資源兩大優勢，僅7月份，項目便售出5套，銷售額近4億元。據悉，盤古大觀即將完成“期轉現”並開始網簽。

　　受土地供給枯竭的影響，北京核心城區的供求矛盾由來已久。近兩年來，四環以內商品住宅庫存以每年4000余套的速度減少。據亞豪機構統計，2011年8月，北京四環以內的商品住宅庫存量曾高達16342套，2012年8月則降至11851套。目前，北京四環以內僅剩7503套可售商品住宅。(于萍)

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