房屋品質問題不應動“公維”

　　本報記者 耿諾

　　“這文件是説，業主如果不想自己掏錢修屋頂漏水，也不想跟開發商打官司，就可以直接遞交申請走應急通道動用專項維修資金來修了嗎？”眼看著雨雲漸漸聚集，海澱區百旺茉莉園的孫女士挺著急。

　　市住建委近日出臺了《關於簡化程式方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知》。在幾種特殊情況下，“實施應急維修需要使用住宅專項維修資金的，無需經住宅專項維修資金列支範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主，且佔總人數三分之二以上的業主同意”這一條款，引發了很多關注專項維修資金（俗稱“公維”）提取市民的議論。特別是對於一些開發商遺留下來的問題，是否能使用“公維”呢？

　　樓房“保命錢”

　　會不會給開發商埋單？

　　百旺茉莉園是北京有名的漏雨小區。小區交付了7年，市民家裏漏了7年，家中有漏水的業主多達400多戶。

　　今年春天，百旺茉莉園的物業公司開始徵求意見，主張動用“公維”來修小區漏水。但“公維”是房屋的“保命錢”，不能隨便動。若不是有鄰居提醒，多數業主竟然不知“公維”動用以後還要補錢。昨日，業主又發現，如果徵求意見稿不做更改就施行下去，家裏漏水的業主直接拿著材料就可以動用大家共有的樓房“保命錢”了。

　　這幾天陰雨不斷，家住海澱區百旺茉莉園一期的關小姐一臉愁容。自打幾年前住進這個小區，一到雨天房子就漏雨，屋裏得擺上五六個水盆，“外頭下大雨，屋裏下小雨”的日子讓她心煩。

　　據物業和業主統計，百旺茉莉園小區這幾年遭遇漏雨的家庭達到400多戶。小區中，無論是高層還是多層的花園洋房，上至頂樓，下至一樓，都有漏水現象。眼看困擾業主已久的問題有望解決，卻讓不少鄰居琢磨出別的味兒來：百旺茉莉園一期入住時間為2006年5月，還算比較新的小區，怎麼就要動“公維”了？

　　“從交付那一年就開始漏水，那不是房屋的品質問題又是什麼？如今不經過大家表決同意，誰都能取這錢，不就是拿樓房的‘保命錢’給開發商埋單麼?”小區業主群中一位一期業主忿忿地説。

　　只有取沒有還

　　“公維”政策缺少追責環節？

　　同樣居住在百旺茉莉園一期的居女士，家中情況還不如關小姐。從2006年往後的每一年，只要趕上下雨，她家南北方向的飄窗都會向屋裏漏雨，全家人也只能眼睜睜看著雨水順著飄窗內壁往下流進地板，想接雨水都沒法辦。

　　“要能修倒是好，可用‘公維’之後，這錢是不是還得補？”居女士問。“買房時我交了兩萬五千元的公共維修基金，這錢一旦動用，回頭也要強制補繳的。”業主李女士所居住的是花園洋房，本身從事相關行業的她，在論壇中發出了呼籲。

　　如果相關業主直接可以申請動用“公維”，是否意味著開發商就可以借坡下驢逃避責任？

　　一位深諳物業管理行當的業主透露，按照原來的老辦法，動用維修基金一定要有大多數業主或業委會的監管才可以。如果按照徵求意見稿，有關的業主直接備齊材料就可以動用，意味著未來一旦存量資金不足，就會要所有業主同時補繳“公維”。這就意味著，如果有業主因為開發商的品質問題而動用了“公維”，最終需要補繳的錢，也會攤到那些堅持要開發商承擔責任的業主頭上。

　　一位不願透露姓名的市住建委物業專家分析，如果“公維”新政開始施行，而對於樓體損壞原因的認定又很寬鬆，那麼逢屋頂漏雨、電梯損壞，相關業主直接申請，在無需經過三分之二業主同意的情況下就可以動用“公維”。問題在於，如果因為開發商遺留的品質問題，或者物業疏于保養而導致的電梯問題而動用“公維”，最後的錢還是要由業主自己來補。

　　“這樣的政策，對開發商和物業公司沒有設立追責機制，整個體系還沒有成環。”這位專家説。“不過，按照民法通則，如果有業主因為漏水申請應急動用了‘公維’，那也可以隨後提起訴訟要求追究開發商的責任。”

　　市住建委回應：

　　房屋品質有問題不應動“公維”

　　當記者帶著正反兩方面意見採訪市住建委物業處相關負責人時，這位負責人給出的答案，卻完全不一樣。“如果在保修期內尤其是剛入住就出現了屋頂漏雨狀況，那應該是房屋品質問題，根本就不應動用專項維修資金來修理，而是讓開發商負責！”市住建委負責人説。

　　2010年6月1日，《關於加強北京市建設工程品質施工現場管理工作的通知》正式實施，其中明確，建設單位對所建設的工程在設計使用年限內的品質全面負責。這一條，被業內人士解讀為在一般住宅50年的設計使用年限內，房屋産生的品質問題開發商都要負擔相應責任。

　　但百旺茉莉園多數業主入住時，這一條款尚未生效，還有其他方式能夠約束開發商嗎？

　　該位負責人表示，由於業主反映從入住時房屋就出現了漏雨情況，如果屬實，則意味著房屋確實在保修期內就出現了問題，責任應由開發商承擔，業主可以收集這幾年漏水的照片、錄影以及向開發商、物業報修的記錄，作為證據留存以維護自身權利。同時，漏雨修補的黃金時間是每年3、4月份，就算是要動用“公維”修補，物業公司也應該在前一年年底、第二年年初啟動“公維”程式，徵求業主同意後才能趕上這段黃金時間。一旦進入汛期，再修房屋漏水屬於“應急”，品質不如在春季修得好。

[責任編輯： 王君飛]