仲介勾結稅務房管形成“避稅鏈條”

　　緊鄰上海市外環線的獨幢別墅，以六七百萬元的價格就能買到，如此天方夜譚的事情竟出現在房地産交易中心終審通過的房産交易合同中，其中究竟有著怎樣的貓膩？近日，上海市檢察機關在某區房地産交易中心和兩家知名房地産仲介公司中，挖出一個相互勾結“挖國家墻腳”的團夥。

　　兩起案件

　　2010年5月，在某房地産仲介公司高級管理經理楊某的經紀下，購房者朝某以2250萬元和2300萬元的價格購買了上海市某高檔別墅區的兩套二手別墅，房款分別包含1400萬元、1500萬元貸款。

　　別墅價格不菲，過戶交易過程中需要按規定繳納的稅費自然也不少。儘管別墅原房主賣掉房屋凈賺超過千萬元，但仍覺得應繳交易稅款太高；購房者同樣堅持交易稅費“能省則省”，於是房産交易雙方與仲介楊某一拍即合，炮製“陰陽合同”規避稅費。按照“行規”，交易方答應支付楊某幾十萬元“好處費”。

　　據楊某交代，考慮到買家貸款額度較大，普通“做低評”方式通過交易登記過戶的操作難度較大，於是他找到原來的房地産仲介同事倪某。他們重新炮製了兩份假合同以及虛假公證材料，將兩套二手別墅的成交額分別做低到600萬元、700萬元，比房貸金額還要“倒挂”一大截。

　　倪某找到相熟的房産登記受理員劉某及審核科終審員王某等兩人，直截了當請他們幫忙並許以重金酬謝。劉某和王某一通氣，發現有利可圖，便通過了兩份本應被退回的交易材料，讓購房者順利拿到了房産證。

　　“因為我知道貸款金額明顯高於登記過戶的合同價，屬於材料資訊不一致，説明交易材料存在作假的情況，按規定不能受理。”受理員劉某正在猶豫之際，倪某説：“這件事已經與終審人員王某打過招呼，他已經答應辦理了。”

　　隔了一兩天后，劉某在受理窗口收到了這兩套二手買賣過戶登記材料，未加審核就予以受理，事後他的銀行卡餘額增加了6.5萬元。

　　終審員王某獲悉該兩套別墅已受理後，跳過初審員直接從受理員劉某處把材料拿走。

　　“在2010年6月初，我告訴倪某，要我幫忙辦理的兩套別墅交易過戶登記已搞定。”據王某交代，在辦證當日，他通知倪某終審已經通過，只等打證，倪某拿到證後，便往王某新辦理的銀行卡上劃入了31萬元。

　　好夢不長，這樁違法勾當最終露了餡。2011年4月，受理員劉某、終審審核員王某對自己故意對不符合規定的過戶申請材料予以受理及審核通過，並收受賄賂的事實供認不諱。

　　在上海市青浦區檢察院破獲的另一起稅務人員瀆職案件中，張某案發前在上海市青浦區房地産交易中心從事稅務徵收工作，在應允為一套交易額為1350萬元的別墅“降低交易稅費”過程中，向購房者提出了“專業意見”，通過介紹熟悉的房産仲介修改合同，將成交價格做低至800萬元。

　　對於修改後房産交易合同，張某在辦公室內自己直接受理、審核並簽署了審核意見，同時自己審批同意，讓開票員開票，並讓另外一個受理員在接受人欄補簽了名字。因為合同價格減少了550萬元，購房者因此少繳稅款超過55萬元。

　　經查實，張某在房地産交易中心工作期間，曾多次收受房産經紀公司賄賂，為這些公司做低合同價格通過納稅申報提供方便。

　　據青浦區檢察院介紹，按有關規定，計稅價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關有權視具體情況進行核定徵收。因此，在“陰陽合同”規避房産交易稅收過程中，具體負責的稅務人員就成為被拉攏腐蝕的重點對象，房産仲介、房産交易者和稅務部門工作人員，為求私利不惜違規違紀違法，抱團勾結成了一根錯綜複雜的“避稅鏈條”。

　　監管軟肋

　　業內人士稱，房産仲介普遍炮製“陰陽合同”，暴露了房産交易稅收徵管以及房産經紀行業監管的軟肋。

　　按有關規定，徵稅受理、審核、審批的三個環節應分別由三個崗位辦理，但實際操作中，一人受理、審核，事後由他人在納稅審報表上補簽意見，以及省略審核環節、顛倒審核順序的現象並不少見。

　　天津易道律師事務所律師張維濤認為，現行法律、法規、規章賦予了稅務機關及其執法人員寬泛的自由裁量權，在價格處理存在任意性，價格認定標準上的不明確給了稅務人員瀆職的可乘之機。

　　對於房産經紀行業監管，2011年住建部等三部門曾聯合發佈《房地産經紀管理辦法》，明確房地産經紀機構和房地産經紀人員不得“為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利”。

　　但記者走訪發現，實際操作過程中，職能部門依據相關法律法規加強對房産經紀行業的規範，存有難處。

　　有關案件查實後，青浦區檢察院在區房管、工商、稅務部門調研時發現，具有對違法違規房地産經紀行為處罰權的房管部門由於缺乏暢通的資訊渠道，對該案中房地産經紀組織和經紀人的行為毫不知情，未能做出相應的處罰；工商部門則難以按照工商行政管理法規對房地産經紀組織和經紀人進行處罰；稅務部門對納稅人做出了相應的處理，卻對房地産經紀組織和經紀人束手無策。

　　此外，根據法律規定，房地産經紀組織在取得營業執照後，應當至房地産主管部門備案。但房管部門反映，實際操作中存在著不少未經備案即從事房地産經紀行業的機構，當工商行政管理部門和房地産管理部門進行聯合執法時，這些未備案機構就關門停止營業，主管部門也就不對其進行追究。

　　各職能部門對房地産經紀的管理各自為政，缺乏資訊交流，有的難以發現不法行為，有的因為相關法律依據操作性不強，對房地産經紀的不法行為不能進行有效遏制，造成了房産經紀行業秩序紊亂，“陰陽合同”長期潛伏運作。

　　專家建議

　　對此，多位受訪者呼籲，切實加強對房地産經紀機構和執業人員管理，並預防房産交易稅收徵管各環節職務犯罪。

　　其一，建立價格審核機制，規範稅務徵繳流程。上海政法學院教授湯嘯天建議，引進信譽良好的房地産價格評估仲介機構，規範審核程式，為確定計稅價格提供可行依據；完善房産交易審批制度，規範操作流程，受理、復核、審批要有專人負責，各自行使職權做到相互制約。

　　其二，建立稅務、房管、工商等部門間相互協調的工作機制。各部門間加強協作配合，通過建立聯席會議制度、對房地産經紀違法違規行為資訊進行通報等方式及時交流資訊，充分利用相關資訊資源，行使職能。

　　其三，加強職業教育，深入行業開展廣泛宣傳和動員，從法律規範、思想道德、行業準則等各個角度，幫助從業人員樹立合法經營、誠信為本的理念。加強法制宣傳，加大對二手房交易相關稅收政策、違規處罰等系列知識的宣傳，提醒從業人員遵紀守法，凈化行業風氣，防止腐蝕國家工作人員現象。

　　其四，強化對房地産經紀違法違規行為的處罰和責任追究，對未經備案就從事房地産經紀業務、提供或代辦虛假證明材料、協助當事人簽訂“陰陽合同”等違法違規行為，採取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網上簽約資格等多種管理手段和監督措施。

　　此外，有專家建議，引進許多發達國家和地區都建立的房地産仲介行業協會，由協會提出正規化執業的具體要求，包括職業界定、業務範圍、市場準入、培訓、考試、考核、執業、再教育、運作方式、程式、行規行約、合同、收費等方面規定。行業協會可配合政府有關部門對不正當的仲介行為進行處罰，如在本行業內部公告嚴重違規或嚴重缺乏資信的仲介機構或人員名單，禁止其在一定期限內重新執業以及開除出協會等。

[責任編輯： 王君飛]