買婚房時要了解産權歸屬的法律

　　受《婚姻法》解釋(三)和限購房“新政”影響，購置婚房出現了産權歸屬方面的新情況：父母出資參與子女購房，婚前、婚後不一樣；以夫妻關係或戀人關係去購房不一樣；登記在誰名下，産權歸屬也不一樣。為結婚購房或結婚後購房的年輕人，應對房屋的産權歸屬的法律規定有所了解。

　　登記在一方名下並非就是一方房産

　　【案例】

　　大學畢業後，王天成和家住北京的妻子阿娟共同攢下近50萬元，2013年4月初在通州五環附近購買了一套47平方米的二手房，總價100余萬元，其中王天成父母資助50萬元。因阿娟名下已有一套樓房，按北京限購“新政”，新房登記在王天成名下。裝修新房期間，阿娟在此房內與張先生約會出軌，被王天成父母發現後，二位年輕人協議離婚。分割房産時，阿娟提出均分，王天成認為，自己父母出資50萬元，該房又登記在自己名下就是自己的房産，更何況是因你的過錯導致離婚，拒絕均分。

　　【分析】

　　最高人民法院關於適用《婚姻法》若干問題的解釋(三)第七條規定了“婚後由一方父母出資為子女購買的不動産，産權登記在出資子女名下的，可按照《婚姻法》第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動産應認定為夫妻一方的個人財産”。但此處所指的出資應理解為父母全額出資。而本案是王天成父母出資一半，夫妻雙方共同出資一半。此種情形下，王天成父母出資的50萬元應視為對王天成的贈與；對夫妻共同出資的一半應視為共同財産，應平均分割。至於阿娟外遇之過錯，並非是《婚姻法》第四十六條規定的法律過錯，不能成為王天成多分財産的理由。

　　在房産證上加名不一定當然有利

　　【案例】

　　曉勇與于燕婚後購房時，雙方父母主動出資85萬元，其中曉勇父母出資55萬元。在辦理房屋登記手續時，因曉勇名下已經有一套住戶，雙方經協商將婚房登記在於燕名下。曉勇父母得知後説啥不同意，曉勇只好將自己名下的房屋過戶到父母名下，而後，辦理了新房加名手續。婚後不久，夫妻因出國發展問題發生糾紛導致離婚。在分割房産時，曉勇及父母要求按雙方父母出資額分割，于燕要求按共同共有平均分割。法律會支援誰呢？

　　【分析】

　　最高人民法院關於適用《婚姻法》若干問題的解釋(二)第二十二條二款規定：當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。本案爭議房産登記在雙方名下，不但未標明雙方父母的出資份額，而且雙方父母均未有特別説明和約定。此種情形下，無論雙方父母出資多少，該出資應當認定為對小夫妻雙方的贈與，屬於夫妻共同共有，若事先未約定按份共有，則均等分割。

　　假如本案爭議房係登記在一方(無論哪一方)名下，依據最高人民法院關於適用《婚姻法》若干問題的解釋(三)第七條二款規定，情況大不一樣了，曉勇應享有自己父母的出資份額，而不是共同共有、均等分割。

　　婚前合資購房不是署誰名就是誰的房産

　　【案例】

　　馬先生與田小姐確定戀愛關係後，決定購買一戶兩居室婚房。馬先生自己拿出積蓄10萬元，田小姐支付5萬元，馬先生的父母資助25萬元，餘款12萬元貸款解決。因馬先生沒有住房公積金，只好以田小姐名義用房屋公積金貸款，房産權證上落的是田小姐的名字。事後，雙方因佈置新房發生矛盾，最終導致分手。馬先生提出應將房子更名給自己，田小姐卻認為房子是自己的，沒有必要歸還。該房屋應如何處置？

　　【分析】

　　房屋産權登記一般係證明權利人的外部表現形態，但不是唯一憑證，雙方當事人對權屬出現爭議時，應根據客觀真實情況來綜合確定。本案中，馬先生與田小姐確定戀愛關係後，共同出資購買的房屋，就屬於按份共有性質，雙方所佔份額多少應按照各自出資比例計算。其中，馬先生父母出資部分，依據最高人民法院關於適用《婚姻法》若干問題的解釋(二)第二十二條規定：當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

　　又因馬先生出資較多，該房屋歸馬先生所有為宜。田小姐出資部分及以田小姐名義貸款部分，應由馬先生予以返還，並按國家銀行規定的同期存款利息標准予以補償。

　　放棄購買權並不等於對所出資金無權

　　【案例】

　　馬平川和楊楠原本是一對戀人，二人與開發商簽訂了商品房買賣合同，馬平川當即支付了3萬元定金。事後，二人共同交納了28萬元預付款，其中，楊楠父母出資20萬元。剩餘30萬元房款貸款解決。可辦理銀行按揭貸款時，因發現馬平川有不良信用記錄，大學時接受助學貸款未及時還款原因，無法申請貸款。為不影響買房，馬平川出具了一份“放棄房屋購買權”的書面聲明。同時，楊楠與開發商補充協議，將預購人一欄中只登記了楊楠名字。之後，楊楠以自己的名義申請了貸款，並按期償還。最近，二人因感情分裂結束同居生活。事後，楊楠將該房轉賣他人。馬平川要求分割售房款，楊楠卻説這房子是她一個人的，跟馬平川沒關係，只同意返還3萬元購房定金。

　　【分析】

　　儘管馬平川在購房過程中已經明確放棄購買該房屋，並且購房合同之預購人登記在楊楠一人名下，根據物權法的規定，該房屋歸楊楠一人所有，房屋出售所獲得房款理所當然也歸楊楠個人所有。但是，馬平川有證據證明，3萬元定金是由他個人支付，28萬元預付款中有他與楊楠共同出資8萬元。這8萬元應認定為雙方合夥出資，楊楠應當將7萬元返還給馬平川。此外，馬平川還可對自己出資的7萬元，要求楊楠按照銀行同期貸款利率支付利息。

　　上述案例告訴我們，要防止婚房爭議糾紛，關鍵是在出資購房時做好三件事兒：

　　一是保留好出資證明，如資金來源何處、轉賬到何處等；二是無論房産登記在誰名下，最好在房産證共有性質一欄中標明是共同共有還是按份共有，或者是個人所有；三是父母出資多少、給哪一方，可事先做出約定，免得事後無憑證、引爭議。

[責任編輯： 王君飛]