房産仲介房源套現亂象亟待整治

　　製圖／高岳

　　一家房産代理公司的總經理,因個人鉅額借款逾期無能力償還,便利用房屋仲介交易之便,僅付個首付,就將客戶的房屋“買”下,再抵押套現,一直不給付餘款。

　　經查,常州聚豐房産代理有限公司法定代表人索中林于2011年9月至2012年2月期間,涉嫌詐騙20名房主20套賣房款共計1216.7萬元。今天,《法制日報》記者從江蘇省常州市鐘樓區人民檢察院獲悉,該案已被移送起訴。

　　房子已過戶

　　百萬尾款遲遲拿不到

　　2011年下半年,常州市民陳先生想把三年前買的一套房子賣掉,便將賣房資訊貼在了網上。同年11月初,一位自稱姓谷的男子和陳先生聯繫,説想要來看看房。

　　這位自稱谷凱的男子在聚豐房産工作人員的陪伴下,到陳先生的房子裏走了一圈。“從外表看,谷凱怎麼看都不像有購買能力的人,不過誠意卻不小。”陳先生回憶,谷凱忙著挑房子的毛病,仲介幫著還價,很快就把價格敲定在130萬元。

　　陳先生看這價錢不錯,很快便到聚豐房産總部簽合同。沒想到聚豐房産對這單買賣異常重視,總經理索中林不但親自簽單辦手續,還主動提出可以幫忙解決一切“政策難題”。

　　“二手房難貸款,而且過戶手續繁瑣,您不妨委託給我,先給房子過戶。我們仲介公司拿著辦好的手續,可以幫買方辦理貸款,這樣您就可以儘快拿到全部房款。如果明年1月,貸款還是下不來,一切損失由我們仲介公司承擔。”索中林對陳先生説。

　　“我一開始覺得仲介公司這麼做有些不靠譜,但看到總經理親自寫的借條,親自忙前忙後處理房屋問題,所以還是去了公證處,委託他們全權辦理過戶手續。”陳先生説。

　　就這樣,陳先生這套130萬元的房子,前期只拿到了2萬元的定金和28萬元的首付款,剩下的100萬元尾款便沒有了蹤影。

　　遇到類似情形的,還有19名賣房人。案件移送到鐘樓區檢察院後,經調查,這20套房屋都沒有在房屋交易網站上備案；雖然都已經成功過戶,但都沒有簽訂正式的“居間合同”；雖然交易都顯示“房款已付清”,但賣房人卻都沒有收到尾款。20名受害房主,累計損失高達1216.7萬元。

　　空手套白狼

　　總經理善於包裝自己

　　據該案承辦檢察官秦慧介紹,這20套房子中有17套被索中林分別過戶給6名債權人,用於折抵其個人債務,還有3套被過戶給了潘某,用於向潘某借款。“他從潘某那兒借的錢並沒有直接還給賣房人,而是用作投資,投資賺的一部分錢還給了部分賣房人。他這屬於‘空手套白狼’。”

　　“在我們調查時,很多受害房主都認為,索中林一定是因為公司做不下去了,才會詐騙他們房子的。”秦慧説,但事實上,直到索中林被捕,聚豐房産的二手房銷售依然正常有序。

　　據秦慧介紹,索中林今年34歲,江蘇連雲港人,他在網上的履歷表這樣描述自己:“2002年畢業于揚州大學,2003年毅然辭去無錫電信局國家幹部一職到常州創業,白手起家,成立聚豐房産代理有限公司”。

　　“如果不‘出事’,他在常州房産仲介市場上,會是一個領軍人物。”常州市房地産仲介行業協會一位了解索中林的人這樣評價他。

　　2011年,聚豐房産進入了快速發展期。20家門店在短時間內陸續開張,有時候同一天就開兩家。有幾個月,聚豐門店平均成交量位列常州第一。聚豐房産如此快速地發展,引起了該市房産仲介行業協會的注意。調查發現,包括索中林在內,聚豐房産大多數員工都沒有房屋銷售經理人資質。

　　然而,半年後,索中林就將這些資質都給補上了。同時,協會調查還發現,索中林聘用的員工絕大多數是大專以上文化程度的年輕人,公司內部有一套嚴格的管理規章。他還多次從香港請來行銷專家給員工授課,鼓舞士氣。

　　在檢察機關調查時,很多了解索中林的人稱,“他很善於包裝自己,除了對友人一擲千金的豪爽,還特別願意花錢搞企業文化。某種意義上説,聚豐房産的‘正規’,是他包裝出來的”。

　　用房源套現

　　仲介公司的慣用伎倆

　　據秦慧介紹,索中林以辦理過戶手續繁瑣為由,極力勸説賣房人簽訂委託合同並公證,而委託許可權是受託人既有權賣房,也有權代收房款。“正因有了這紙合同,索中林很輕鬆地就能把這些房子過戶給他想要過戶的人。在20名受害者中,有11人與索中林簽訂了委託合同”。

　　“很多賣房人擔心樓市政策變動,害怕影響房價以及購房貸款辦理速度,為規避風險會急於辦理過戶,最後簽訂一份連自己都不放心的‘委託協議’。索中林這麼容易得手,正是因為他抓住了賣房人的這種心態。”常州市房屋仲介的一位業內人士分析説。

　　記者通過搜索梳理髮現,類似索中林的這一套路,在我國多個城市都有發生,且涉案的仲介公司,都是當地數一數二的大型連鎖公司。

　　據常州市某大型仲介公司工作人員告訴記者,早年的二手房買賣,主要是靠佣金來維繫公司運作的,比方説,買房人通過仲介公司花100萬元買了一套房子,仲介公司收取買房人1%的購房款。但是,由於仲介公司需要支付員工工資、裝修門面、擴張店面等費用,這種方式很難維繫公司的運作。

　　“為了擴大市場,仲介公司往往會利用手上的房源套現,再度投資,用賺取的差價進行再擴張。具體的操作模式一般是以仲介公司的名義把房子買下來(但不會付全款,一般只付首付),或者是先與賣房人達成協定,將房子先行過戶到仲介公司員工的名下,然後將房子拿到銀行去抵押貸款。貸到款以後,再進行放高利貸。放高利貸收回來的錢,就用於支付賣房人房款、店面擴張等。”這位工作人員介紹。

　　他表示,隨著攤子越鋪越大,一旦遇到樓市或經濟不景氣,導致高利貸收不回來,極易發生資金鏈斷裂,最終受害者便是賣房人。

　　本報記者丁國鋒馬超

　　本報通訊員謝瑤菲黃敏

　　■連結

　　2007年,南京大型房屋仲介公司“融眾房産”,被曝挪用房款500萬元,用於融資。與聚豐房産一樣,“融眾”在“垮臺”前,也熱衷於擴張門店,在很短的時間內開出40家門店,且盈利頗豐。此外,還有2003年的北京堅石事件,200多位房主到堅石房地産經紀公司來拿房租時,發現堅石公司已是人去樓空,420多萬元“蒸發”了；2005年的安徽桃園事件,擁有50家店面的桃園房産人去樓空,涉案金額6000多萬元,600余名客戶的房款無著落；2006年的天津匯眾事件,當時通過匯眾買賣二手房受害的多達1300多戶,共1.424億元房款被挪用。

　　□説“法”　存量房交易活動監管力度應加強

　　索中林案的發生,暴露出當前存量房交易主管部門監管不力、公證部門審查不嚴、房産經紀機構從業人員缺乏應有的法律知識、內部管理混亂等問題。存量房交易主管部門對相關規定執行不到位、監管不到位是導致上述問題發生的主要原因。對此,應進一步加強存量房交易活動的監管力度；進一步規範公證事項的形式審查。與此同時,還要做好房産經紀機構從業人員的法制教育工作,一方面規範從業人員的從業活動,另一方面引導房産經紀機構從業人員加強內部監督管理,提高服務品質。　　　　　　　丁國鋒　馬超　　

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