樓市調控政策“限”得住成交“限”不住預期

　　●樓市從來就是一個“上有政策、下有對策”的博弈場。統計層面的“穩中有降”並不是人們想要的，限住成交量的同時，更要注重管理預期

　　各地樓市“國五條”新政細則執行已一月有餘，正如人們所預料的，更嚴厲的調控政策使一線城市成交量大跌。尤其在執行新政最嚴格的北京，二手房成交量較上月更是下降了近九成。

　　北京樓市在短期內退燒，靠的更多的是“限”字當頭的政策組合：更大範圍的限購——非京籍單身人士禁購二套房；更嚴厲的限貸——二套房貸首付一律七成；更直接的限價——如果開盤的商品房項目報價偏高且不接受指導，將不予核發預售許可證。

　　這幾個“限”，限住了不少想買房的人，也限住了不少本來計劃開盤的新項目，供求兩端都受限，成交量自然也就被限住了。

　　但樓市從來就是一個“上有政策、下有對策”的博弈場，限購政策出臺後，花錢修改貸款記錄、購買購房資格的現象就屢屢出現。如今限價了，開發商要想開盤賣房，就必須遵守限價的規則。於是一些本來精裝修的項目變成了毛坯房，價格沒變。或者把購房合同分成了購買毛坯房的合同和“裝修代理”合同，和前期相比，開盤價可能持平或下降。這樣一來，統計層面的房價實現了“穩中有降”，但購房者的支出卻並沒有減少。

　　這樣的穩定局面並不是人們想要的，也是難以持久的。最近，在市場退燒的同時，不少業內人士都對當前以“限”為主的調控政策感到擔心，擔心政策效果只是一時的、難以促進市場的長期穩定，甚至會導致市場大幅波動或滋生腐敗。而一些購房者則在等待成交量低迷一段時間後，一些樓盤價格下調，可以趁機“抄底”，以期將來房價反彈時獲益——從以往多年的調控經驗看，這或許是大概率事件。

　　歸根結底，當前初見成效的各種限制政策，可以限住成交，卻難以限住人們對未來房價繼續上漲的預期。在“國五條”的一系列政策中，專門提出要加強市場預期管理，正是看到了預期的重要性——預期穩則市場穩。

　　怎樣才能穩住預期呢？首先需要政策穩。這些年房地産政策頻頻出臺，而市場內在運作機制沒有根本改善。所以，調控僅靠“限”是遠遠不夠的，政策導向應該更尊重規律，更加著眼長遠，逐步用金融、稅收等經濟手段取代行政手段，推進各項長期制度改革。

　　要穩住預期，讓各方看到調控的決心，就要採取更有效的監督和法律手段，促進各地各部門嚴格執行政策。過去的幾年調控，政策不可謂不嚴厲，但執行的力度卻鬆緊不一，具體操作中變通甚至借機尋租，使調控效果打了折扣。如果讓人們覺得政策難以落地，自然對政策的效果信心不足，預期就會傾向於調控失效、房價上漲。

　　要穩住預期，市場資訊的公開透明和及時發佈十分必要。人們從各種媒體上獲得的成交和房價資訊，大多來自各種仲介機構，相比之下政府發佈的數據不夠及時、缺乏梳理分析，而且常常這個月發佈了、下個月就不發了。相關的政策傳言也缺少及時的澄清和解釋，導致搶購潮、過戶潮、離婚潮的出現，把老百姓折騰得夠嗆。作為房地産主管部門，應該更多地考慮普通百姓的感受，更及時地發佈數據和權威分析，出臺相關政策更多的徵求公眾意見，力求人心穩定，不折騰大家。只有這樣，人們才能對調控的長期效果有信心，預期才能更穩定。

[責任編輯： 王君飛]