開發商無視禁令推售後返租 租金停付業主投資夢破滅

溫泉灣小區6號樓的單身公寓，交房一年多仍是毛坯房，開發商至今未兌現為房屋精裝修的承諾。

溫泉灣小區6號樓，“售後返租”的單身公寓即在此樓的4-7層。

　　福建新聞網龍岩3月13日電 題：無視禁令推“售後返租” 租金停付投資夢破滅

　　作者 張金川 賴美戀

　　臨近3 15國際消費者權益日，維權行動層出不窮，房地産糾紛尤其引人關注。近日，福建龍岩溫泉灣小區的二十余名業主就被開發商“售後返租”的行銷手段所累，不僅“返租”承諾不能兌現，而且房産證也不知何時能到手。

　　一場維權行動正在悄然展開。

　　“售後返租” 承諾很美

　　售後返租，是指開發企業將所售商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協議，並以承租期間的租金衝抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。

　　2011年2月，來自福建龍岩的李女士看到溫泉灣小區鋪天蓋地的“售後返租”廣告後，買下了該小區60余平方米的單身公寓。

　　據悉，開發商推出“購房返租”的是溫泉灣小區6號樓的第4-7樓層，這些樓層原本打算裝修成酒店式公寓，以鐵山鎮周邊的溫泉為賣點，吸引顧客入住。因此，除了《商品房買賣合同》，李女士還同時簽署了一份《房屋租賃合同》。

　　合同規定租賃期限為交付房屋之日起至2022年12月31日(即十年)。租賃期內租金分三個階段計算，第1-3年每月租金按該商品房總價的4.5‰計算，第4-6年按5‰計算，第7-10年按5.5‰計算，並規定按季度交付租金，並應于每個合同季度第一個月的前十日內以轉賬或現金支付。

　　李女士的單身公寓于2012年12月31日交房，並於2013年1月開始返租。

　　“每月房貸2900多元，返租給開發商後月租1500多元，房貸壓力一下子減輕了一半。”李女士説，她當初就是被“售後返租”的高收益所吸引而決定在此投資買房的。

　　與李女士稍有不同的是，業主吳女士的房子面積較小，按揭10年，每月只需還貸1800多元，如果每月有1150元的租金收入，再加上自己的公積金，基本可以實現“0月供”。

　　租金停付 美夢破滅

　　去年1月中旬，李女士收到了“遲來”的第一季度租金。然而按照合同規定，承租方未足額交納房租超過10日，應按日向業主支付以應付房租金百分之三計算的違約金。

　　“租金從沒有準備支付過，本想著租金有拿到手就好了，違約金就不計較了。”可令李女士沒想到的是，到了第三個季度，承租方乾脆就停付房租了。

　　“付了兩個季度的租金後就沒消息了。”承租方沒有如約支付租金開始引起了業主們的恐慌。據李女士所述，承租方已經拖欠了她三個季度的租金。

　　吳女士説她的情況比李女士的好點：“去年四個季度的租金全收到了，現在就只差今年第一季度的。”可承租方停止支付租金也讓吳女士煩惱不已。

　　本想著是個高收益的投資方式，如今，“如意算盤”落空了不説，交房一年多了，房産證還沒辦下來，房子成了燙手山芋。

　　“沒有房産證和土地證，那房子就和我們沒有實際的産權關係，我們無權對房子進行任何活動。”吳女士説，合同規定開發商應在商品房交付使用後90天內取得房屋權屬證書，開發商已違約，“房子本就地處偏遠，不好轉賣，就算有人願意買，沒有房産證，我們也賣不了。”

　　據龍岩市法院相關工作人員介紹，房産證是證明房屋産權的惟一合法證明，如果沒有辦理房産證，則購買的房屋不受法律保護，不能依法繼承、轉賣、抵押。在房地産交易中，交鑰匙不是“交房”，如果逾期辦證是由開發商的原因造成的，則開發商應承擔違約責任。

　　除了租金和房産證問題，溫泉灣小區的業主也對裝修費一事感到憤慨。原來，當時這些“購房返租”的業主們均是以高於房價一千多元的價格買下這些房子，原因是開發商承諾要對房屋進行精裝修，“這些房屋至今還是毛坯房。”

　　“如果開發商違約不再返租、不給裝修的話，我們有權要求他們賠償我們購房時已支付的裝修費用。”在業主們聚在一起商量對策的時候，吳女士提出了返還裝修費的要求，這得到了眾多業主的支援。

　　“我們就是上了開發商的當，如果不是售後返租的模式吸引了我，我又怎麼會在這麼偏僻的地方買房！”部分情緒激動的業主甚至揚言要退房。

　　開發商承認違約

　　“我們就是想討個説法。”吳女士説，她與其他二十余名業主曾相約到售樓處討説法，卻發現本來有財務在辦公的售樓處已是大門緊閉。

　　溫泉灣小區業主們的情況曾再次在當地媒體曝光，開發商第一次承諾在1月15日左右付清房租，後又轉口表示3月底付清房租。可據吳女士介紹，他們至今連開發商的面都沒見著，沒有一個人出來解決他們的問題。

　　隨後，記者聯繫了開發商龍岩華億房地産開發有限公司的法人代表林裕民，他承認因“形勢不好”而沒能及時支付房租，並再次強調會在3月底付清房租。就記者提出的其他問題，他拒絕回答。

　　截至記者發稿時，二十多名業主已組織在一起，希望能找到開發商解決問題，如若不然，將訴諸法律展開維權行動。

　　投資購房需謹慎 “售後返租”早已明令禁止

　　其實，早在2001年，建設部就出臺《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)，其中第四十二條規定：銷售商品房有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款：……(四)採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房的。

　　2006年1月1日起實施的《福建省商品房預售管理暫行辦法》(閩建房2005函88號)第17條也規定：房地産企業和商品承銷機構不得返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房。

　　據業主們介紹，他們的購房合同和租賃合同均簽署于2011年，開發商直至2012年12月31日才交房，明顯已屬於上述條例所説的“未竣工商品房”。

　　雖然政策已經明確禁止“售後返租”，但由於該種模式有利於開發商快速回籠資金，並且轉嫁風險，仍有不少開發商無視禁令。

　　專家提醒消費者，“售後返租”模式的後期經營風險大，在一定經營期內一旦經營失敗開發商將無力承擔風險回報，會導致業主顆粒無收。(完)