內地豪宅買家減少 香港樓市前景不明朗

　　中新網5月13日電 據香港《大公報》報道，2010年10月，香港特區政府第一次推出打壓樓市措施，即特別印花稅(SSD)，當時沒有多大的即時反應。至去年中，代表香港樓價水準的中原城市指數上升25%；同年10月，政府決定再推出新的打壓樓價措施，即買家印花稅(BSD)，並將2010年10月推出的特別印花稅措施加強，提高稅率，同時延長抽稅的轉賣年限。儘管特區政府推出了多項措施，但實際情況卻是，香港樓價並未有明顯下跌，此種情況有可能會延續較長時間。

　　影響香港樓價的一個關鍵因素是豪宅。早前政府應立法會的一項查詢，公佈今年首季的住宅買賣統計，其中2000萬元(港幣 下同)以上的住宅共有429宗買賣，其中得繳交BSD的買家，合共僅41宗，佔9.5%。2012年全年，這類人佔55.2%，2012年全年中的第四季，BSD已生效，可以已經馬上影響了買家，否則比例可能更高。政府公佈的統計數字沒有將2012年全年的買賣數據依季分類，但相信首三季，非香港永久性居民沒有限公司的買家肯定超過55.2%，過去多次，地産代理們根據他們自己的統計，往往告訴傳媒這類買家約佔總買家的三分之二的比例。

　　內地豪宅買家減少

　　很明顯地，少了這批買家，豪宅價格是下跌的，很可能從去年10月政府推出BSD之後就連續下跌至今。政府已經很成功壓抑豪宅炒風。

　　本來，豪宅炒風不直接影響民生，不過豪宅價格飛升，是會帶動任何樓的樓價也上升，兩者的差距太大會使到低價樓相對太便宜了，市場就會追落後，推動低價樓樓價向上，這是為什麼2012年任何樓的升幅較大。

　　眼看到平均樓價再創新高，港府又再推出最新的雙倍印花稅，把當前的印花稅率全部加一倍。這一次，終於起到立竿見影的作用，樓價馬上下跌。過去6個星期，中原城市領先指數連跌4周後於第5周企穩，第6周再跌，已跌至15周的新低。

　　為什麼雙倍印花稅令樓價馬上下跌，中原地産的老闆施永青説：雙倍印花稅是壓在駱駝背上最後一根茅草，駱駝被壓扁了。筆者則認為，雙倍印花稅的推出與上一回推出BSD及加強版的SSD之間的時間距離很短，這相等於向全民發出一個很重要的訊號：即政府隨時會再推出新的打壓措施，只要政府認為打壓措施無效，政府就會毫不手軟地出招。

　　近一段日子，香港傳媒轉變方向，大篇幅地報道住宅“大劈價”的新聞。當然，應該指出，所謂“大劈價”是騙人的，是地産代理想出來的招式，以逼業主減價賣樓，因為利率太低，業主沒有賣樓套現的誘因，因此不積極放盤，地産代理缺乏樓盤出售，拿什麼賣給買家？實際上，所謂“大劈價”的真相是：一個原本市值500萬的住宅，業主出價600萬，最後討價還價，可能以495萬成交，於是傳媒就大事報道“劈價105萬”的新聞。

　　買家皆抱觀望態度

　　筆者認為，實際上目前中原城市領先指數雖然已跌至15周的新低，但是，與最高位比較，跌幅僅3%，不算多，也許豪宅跌幅會多一些，不過，豪宅成交已極少，個別成交個案的代表性也不夠。

　　4月29日，政府再推出新的“一手住宅物業銷售條例”，新條例一齣，過去兩個星期，新的樓盤供應幾乎中斷，地産代理固然叫苦連天，想買樓的人少了一些選擇。

　　為什麼新樓盤突然大量消失？有兩個可能，一是地産商故意收起新樓盤托價，地産商看到樓價下跌的事實，以減少供給來托價。二是地産商還摸不熟新條例，得花一些時間去消化。如果原因是後者，政府應主動與地産商討論新條例的推行，協助地産商加快認識新條例。(曾淵滄：資深評論員，博士)

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