樓市調控“向後轉” 專家稱無法扭轉房地産結構性下滑

　　柏可林 攝

　　中央的“微刺激”政策終於輪到了房地産。

　　央行在國慶長假前一天，發佈放鬆樓市“限貸”政策。這份全稱為《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》（下稱《通知》）的文件，雖寥寥數語，但石破天驚，“對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。”

　　央行出臺政策前的數月，此前實行限購的46個城市中，僅剩北、上、廣、深依然“守身如玉”，其餘42城均取消限購，但效果式微。經過10多年大跨步發展，如今的樓市早已不再“單純”。老百姓盯著房價看？開發商盯著成交量看？地方政府盯著財政收入看？商業銀行盯著財報看？

　　樓市各利益主體各有各的難處，各有各的小九九，單靠行政手段的簡單、粗暴的收放，很難實現樓市的動態平衡。

　　對於此次央行出手，市場認為，“監管部門終於‘實質性’救市”。從當前樓市看，此説法固然有理。但是，更長遠看，此次央行的舉動，意味著房地産市場的調控生態正在重構。

　　央行放權，希望市場這只“看不見的手”發揮調控作用，但地方政府手握公積金生殺大權，“看得見的手”在很長時間內還不可能消弭于無形。商業銀行在兩隻手之間，何去何從是關鍵。

　　樓市表層問題

　　自從4月28日廣西南寧限購放開，打響房地産“救市第一槍”後，杭州、紹興等地紛紛出臺相關政策，降低二套房首付比例、房貸利率更多優惠，施壓銀行放鬆房地産貸款政策。截至目前，46個限購城市中僅剩北、上、廣、深四個一線城市尚在執行限購。

　　這一輪地方政府放鬆限購，高層雖然始終未作任何官方回應，但“去行政化”跡象明顯。住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，房地産市場的主要問題已經從過去的總量問題，演變到當前的結構性問題，未來將會按照市場規律出臺調整措施，去行政化將是大方向。

　　《人民日報》稱，在房地産市場“去行政化”的前提下，一線城市限購政策短期內雖不會取消，但退出只是時間問題。

　　但“限購”行政手段的退出並未帶來樓市的回暖，根據國家統計局發佈的70個大中城市房價水準顯示，8月全國70個大中城市中，除廈門房價環比上漲、溫州房價環比持平以外，其他68個城市房價環比仍在下滑。而中原地産研究中心統計數據顯示，9月54個主要城市合計住宅簽約，環比8月基本持平。

　　從９月成交量也能看出端倪。正如瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤分析，“雖然絕大部分城市的限購已經放開，但‘金九’期間房地産銷售持續低迷。搜房監測數據顯示，41個城市的成交量同比繼續下跌20%。鋻於成交低迷、庫存高企，開發商建設活動可能保持謹慎。再加上不利的基數效應，9月新開工可能重現同比下跌，房地産投資可能也進一步放緩。”

　　市場認為，樓市“緊箍咒”並非“限購”，而是“限貸”，畢竟市場資金流動性才是中國樓市的決定因素。原住建部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮表示，地方政府鬆綁限購，是對存在缺陷的原有政策進行調整，“真正影響房地産的是限貸，並非限購”。

　　首套房新解釋

　　“限貸”會取消嗎？何時取消？國慶假期前一天，市場等來了答案。

　　央行《通知》最重要精神是對二套房貸款的政策定位，從“只要第二次買，就一概算二套房”變成了“只要還清第一套房的貸款，第二套房也算首套房”。

　　2011年1月，國務院出臺的“1號文”明確提出，對貸款購買第二套住房的家庭，其首付款比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。而按此次《通知》，二套房可以享受首套房貸款政策，那就是：首付比例為不低於30%，利率下限為基準利率的0.7倍。

　　對取消“限購”，央行不僅繼續默認，而且放權給了地方銀行。文件稱，“在已取消或未實施‘限購’措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準。”

　　以北京地區為例，此前，北京地區一直是按照“認房又認貸”的標準執行，即是否是首套房，要看家庭名下是否有房産，是否有過房貸記錄，兩個條件有其中任何一項即不能算作首套房。

　　在北京某美國上市科技公司任中層管理的陳孟輝，在剛過去的國慶假期完婚。他告訴《國際金融報》記者，此前自己與女友一直沒有辦理結婚手續，就因為想趕在結婚前，湊齊第二套房的首付款，買下兩套房後再結婚。若結婚後再買房，按照之前的政策，二套房的首付比例要提高到70%，而且貸款利率也要上浮到基準利率的1.1倍。“如果新政早點公佈，也許我就早點結婚了。”陳孟輝説。

　　市場分析稱，新規意味著無論名下有幾套房，只要把貸款結清了，都可以按照首套房來認定，因此該政策爭議較大。經濟評論員余豐慧也認為，央行和銀監會新政放水房地産貸款的尺度，大大超出此前市場預期，甚至放任了投機性需求。

　　央行調控雄心

　　儘管市場目前主要將央行樓市新政理解為放開限貸，但其實除了放開“限貸”，央行此次文件中的另外兩項重要內容，卻更表明央行對未來樓市的調控方向——央行正學習美聯儲與房地産市場的博弈風格。央行不僅把多項權力下放給了金融機構，還鼓勵金融機構運用多種金融手段，增強貸款發放能力。

　　文件顯示，為了增強金融機構個人住房貸款投放能力，“鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支援證券（MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。”尤其需要注意的是，其中的MBS是美聯儲量化寬鬆購買的主要證券。

　　交通銀行首席經濟學家連平説，“中國住房抵押貸款支援證券還處在起步階段，2005年開始資産證券化業務試點，2007年因美國次貸危機爆發而暫停發售，今年7月又重新推出。通過鼓勵開展住房抵押貸款支援證券的業務創新，可以盤活銀行存量信貸資産，有助於加大銀行個人房貸支援能力，擴大房貸投放額度。”

　　對於房地産開發企業，央行也鼓勵，融資渠道也不應僅局限于商業銀行貸款。“繼續支援房地産開發企業的合理融資需求：擴大市場化融資渠道，支援符合條件的房地産企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地産投資信託基金（REITs）試點。”其中，REITs是美國金融市場的重要組成部分。

　　也就是説，央行要“救市”，但方式已不同以往，而是更多為市場提供平臺，讓市場自我調節。廣發證券首席經濟學家劉煜輝説，“未來地産資金維繫可能越來越倚重於類美國‘兩房’的機制，然後央行或影子央行來購買MBS的債券。”

　　商業銀行的難

　　央行放鬆樓市信貸的底氣，或許來自即使央行放鬆限制，商業銀行也不樂意大量放貸樓市——至少利率很難降低的預見。劉煜輝説，“現在央行松了房貸限制，銀行也未見得願意貸。”中國銀行一位個貸客戶經理説，由於現在吸儲的資金成本太高，銀行本身沒有動力做房貸，過去幾年七折放出去的貸款目前均處於虧損狀態，八五折也只能保本，“由於之前的貸款利息較低，銀行發放房貸的平均收益率約為6.2%，遠遠低於銀行總資産的收益率，對銀行來説，房貸或許就是一門不划算的生意。”

　　而地方商業銀行的憂慮，讓“放鬆限貸”實際上“限制難松”。記者了解到，10月13日下午，央行上海分行召集18家銀行，傳達關於9月30日央行房産新政的通氣會，上海新政執行標準，是已有一套還清貸款後新增一套算首套，是有附加條件的：新增的一套必須是上海普通住宅(總價內環以內330萬元，內外環間200萬元，外環以外160萬元)。而對於利率，各家銀行都傾向於執行基準利率，至多九五折。

　　某參與該會議的銀行內部人士表示，會上央行上海總部明確，擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請購房貸款，必須為普通商品住房，銀行才能執行首套房貸款政策。

　　對於“普通商品住房”，由於由各地方政府制定，因此各個地方有著不同的標準。如上海普通商品住房標準是在2012年3月1日起執行的，當時的標準為：第一，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；第二，單套建築面積在140平方米以下；第三，實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低於330萬元/套，內環線與外環線之間的低於200萬元/套，外環線以外的低於160萬元/套。

　　北京則剛剛從10月8日起執行最新的普通商品房標準：五環內39600元/平方米或總價468萬元；五環至六環31680元/平方米或總價374.4萬元；六環外23760元/平方米或總價280.8萬元。

　　而九五折的貸款利率，減少了投機性買房需求膨脹，因為其讓除剛性需求之外的買方失去很大的套利空間。記者從多家地産仲介公司了解到，當上海地方限制利率水準的消息傳出後，賣家立刻又大幅降低了出售價格。“利率如果沒什麼變化，房子炒不起來。”工作人員説。

　　央行新政發佈後，上海房地産市場回暖。德佑地産研究部分析師趙葆根介紹，在央行9月30日發佈房貸新政後，上海商品住宅成交量迅速增長。10月的前13天已比9月同期增長一成多，其中中高端和改善需求房的增長特別迅速。

　　但九五折的折扣，加上二套房的嚴格標準，或許讓市場經歷回落。上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍説，目前上海新房市場的普通住宅只佔總量的不足5%，隨著上海房貸新政的落地，未來市場將經歷一段時間的成交回落。

　　地方政府想轍

　　央行把決定權交給地方商業銀行，實質上也是放權給了地方政府，因為公積金也是調控工具之一。

　　商業銀行“救市”不積極，地方政府可以以公積金“相逼”。由於吸收存款越來越難，而公積金是商業銀行以低成本吸存的重要來源，地方政府就以此為條件對銀行貸款提出要求。例如，深圳某商業銀行客戶經理透露，2014年5月之前的一段時間，該行曾暫停發放個人住房貸款，但深圳市相關政府部門提出要求，該行若不恢復貸款，就取消其公積金匯繳銀行資格，無奈之下，該行只好選擇推出商業和公積金組合貸款可享九八折的業務。

　　通過調用公積金，武漢把二套房的首付比例降至三成。10月14日，武漢住房公積金管理中心對外發佈通知稱，即日起，第二套房公積金貸款最低首付款比例調整為房屋總價的30%，不再硬性要求達到房屋總價的60%。但公積金貸款房屋套數認定標準、二套房貸款利率等則仍按原政策執行。這意味著：首套住房還清貸款後辦理二套房貸款，無論商貸、公貸，首付款比例均統一為房屋總價的三成。

　　業內人士認為，公積金貸款二套房首付比例下調，對於首次改善需求是利好，或會刺激這類購房群體入市。但從貸款比例來看，最高不得超過房屋總價的40%，大多數購房者將選擇組合貸款，即首付三成、商業貸款三成、公積金貸款四成。這是公積金在優先用於首套房置業的前提下，減少二套房置業的還貸壓力。

　　實際上，公積金貸款買房的新政，也被認為是中央救市的表現之一。10月9日，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》。新政策主要包括，職工連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上，就可申請住房公積金個人住房貸款，貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。

　　“從此次住房公積金新政再加上之前的房貸新政，可以看出決策層希望更多自住型、改善型購房者入市的迫切心情。一方面希望引導這些剛需入市減緩房價下跌速度，避免發生金融危機，另一方面樓市剛需與投機性需求相比，不易發生大面積斷供現象，保證了銀行房貸資金的安全。”

　　樓市再無高潮？

　　限購取消了，限貸政策鬆綁了，房市會再現盛況嗎？房價會反彈嗎？

　　瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤分析，“短期內，放鬆限貸應會多少有助於提振市場情緒、助推房地産銷售，從而在一定程度上改善開發商和地方政府的財務狀況。但政策放鬆無法扭轉房地産部門的結構性下滑，因此不可能使房地産活動顯著反彈。”

　　中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁表示，央行房貸新政策在短期將刺激大約550萬套住房需求提前釋放，但這對於城鎮現有約5000萬套空置房和約400萬套待售房來説，仍屬杯水車薪，“此次央行房貸放鬆有利釋放部分改善性需求和交易量的復蘇，穩定房價，緩解開發商資金資金壓力，但銀行執行意願和力度都有待觀察。”

　　國泰君安首席經濟學家林採宜更加直白地指出央行新政只是“暫時安慰”。“9月30日央行、銀監會的聯合《通知》只是房地産商的安慰劑，比這種政策安慰劑更能殘酷預見未來房地産價格形勢的，應該是殘酷的城市人口數據和庫存數據。”根據10月13日房地産研究院的最新數據，9月樓市的庫存量達到5年最高值。“庫存量居高不下，房價難以上漲。”另有媒體報道，許多三四線城市消化現有庫存量，至少需要數月時間。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，就全國而言，年底可能看不到房價全面的反彈。“信貸放鬆刺激需求，但是還要看需求的增幅會不會超過庫存的增幅。假如庫存回落了，則有利於房價慢慢止跌反彈。一線城市和少數二線城市的庫存量並不是特別高，去化週期也不是特別長，一旦需求開始釋放，政策利好出來之後，年底有可能房價開始止跌反彈。但是對於大多數的三線、四線城市和部分二線城市，年底還看不到明顯反彈。”

　　汪濤預計，“‘金九銀十’之後，房地産建設活動將進一步放緩，從而給內需、乃至其他行業生産活動帶來越來越大的拖累。預計未來一個季度寬鬆措施將加快推出”，下一步央行將繼續“救市”，“政策選項包括：降低首套房貸首付比例、加快開工一批重大基建項目、加快推進有利於釋放增長動能的改革等。”