龍頭房企在京涉嫌違規銷售
央行鬆綁信貸、住建部放寬公積金政策等利好並沒有讓房企吃下定心丸，為了回流資金，等不及的房企不惜違反國家明文法規賣房，甚至連龍頭房企的身影也現身其中。
記者調查發現，包括北京房山區綠地啟航國際三期在內的綠地集團在京四大項目都打著“買寫字樓，開發商包租，購房人每年享受8%年化收益”的名義進行銷售，此舉不但違反了國家工商總局《房地産廣告發佈暫行規定》中不得承諾投資回報的規定，也違反了原建設部出臺的《商品房銷售管理辦法》。
業內分析稱，綠地的上述違規行為並非個例，一方面折射出房企年末衝量的迫切，另一方面也反映了當前房地産行業資金鏈偏緊的現象。
承諾高投資回報率
近期不少北京市民都接到了自稱是房山區綠地啟航國際項目的推銷電話，電話中銷售人員稱，購買該項目樓盤可以享受每年總房款8%的投資回報率，投資回報期可長達十年。
北京市住建委網站顯示，綠地啟航國際三期項目于去年12月29日獲得9棟辦公樓共計981套房源的預售許可證，截至目前已簽約566套。
昨日，記者在該項目售樓處現場看到了如電話中所説的投資回報展牌。
據銷售人員介紹，目前推出活動的樓盤為去年開盤的寫字樓項目，均價2萬元/平方米。購房人在買房之初要與綠地集團簽署包租十年的合同，在十年合同期內，綠地會每年向購房人返還總房款8%的年化收益；另外，購房人從交付首付款後到收房這一期間，也可享受首付款8%的年利息。
不過，上述綠地項目的承諾明顯違反了國家的相關規定。
原建設部2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》第十一條規定，房地産開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，房地産開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房；國家工商總局的《房地産廣告發佈暫行規定》第十六條則規定，房地産廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。
原北京市建委2007年曾發通知，開發商不得在銷售廣告及宣傳材料中承諾固定升值或者投資回報；不得採用售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房；不得採用返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。北京市住建委2012年印發的《北京市住房城鄉建設系統行政處罰裁量基準（一）（試行）》規定，房地産開發企業採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房，將會被處以警告、責令限期改正以及1萬元以上3萬元以下罰款。
記者注意到，享受收益返還是有條件的，必須要購買2套以上房子，首付款比例不低於20%，且在規定期限內不可退出，如退出需要付給開發商一筆不菲的違約金，約合房款的10%。
違規銷售野蠻生長
記者隨後發現，上述綠地啟航國際違規進行承諾投資回報的銷售行為並非個例，綠地在京的通州綠地中央廣場、順義綠地自由港、石景山環球金融城三大項目也有覆蓋。其售樓人員透露，綠地對外將該項目命名為“V8財富計劃”，宣稱“在銀行理財産品的‘6’時代告終之時，以商辦投資引領的‘8’時代到來，且該投資週期長、回報高、有保障”，核心內容都是通過承諾高投資回報銷售寫字樓或商住項目。
據北京郝俊波律師事務所主任律師郝俊波介紹，無論是原建設部的《商品房銷售管理辦法》還是國家工商總局的《房地産廣告發佈暫行規定》，對這種承諾投資回報的行為都進行了明確禁止。據此，綠地所稱的8%的投資回報已經涉嫌違規。
另外，按照銷售人員介紹，購房人與綠地簽訂的合同中明確標注，任意一方未履行十年的合約，就要向對方交付總房款10%的違約金。對此，郝俊波解釋稱：“本身簽署8%的投資回報合同就是違規行為，因此交付10%的違約金這一項也是不能成立的。”
承諾高回報的“底氣”
據悉，目前房山區寫字樓的每日租金在2.3-2.5元之間，而以200萬元的寫字樓總價計算，開發商每年將向購房人支付總房款的8%，即16萬元的投資回報，這也就意味著開發商從購房人手中回收房源的費用高達每日4.3元/平方米，換句話説，開發商每天每平方米就要倒貼2元左右。
“這不是在做賠本買賣嗎？”對於北京商報記者的疑問，該項目銷售人員回答稱：“我們有政府補貼。”
但更多的業內人士指出，即便是沒有政府補貼，綠地通過8%的投資回報所快速回籠的資金，相比于其在市場上的融資成本還是低很多。
統計顯示，綠地上半年動用了197億元資金用於拿地，成為所有房企中拿地最大方的一家。
“一方面在頻繁增加土地儲備，另一方面如果不快速出貨現金就無法週轉。如果單從項目角度看，在目前整個房地産投資熱情低迷的情況下，高投資回報的財富計劃將發揮融資功能，從而確保項目穩健運作”，房地産業內人士嚴躍進如是評價。
對於上述問題，記者向綠地京津事業部發去採訪提綱，但截至昨晚發稿前仍未得到回復。記者 齊琳 阿茹汗
[責任編輯： 宿靜]
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