三問房貸政策鬆綁：“認房又認貸”該不該取消

　　 新華網北京9月25日電（記者 萬方）近日，關於央行的一則傳聞，攪得沉寂已久的房地産市場泛起層層波瀾。有消息稱，央行已通知四大行，要求放開限貸，鼓勵首套房貸款。其中，最讓市場衝動的是“重新認定居民首套房標準”。

　　 政策放鬆對於“饑渴”已久的房企、地方政府來説，無疑是一劑強心針。然而，這劑“強心針”卻打得有幾分曖昧，雖然不少業內人士與專家預期首套房利率優惠可期，但截至目前，房貸鬆綁的消息並未得到官方正式確認。

　　 一問：限貸政策將全面鬆綁？

　　 昨日，針對房貸放鬆的消息，農業銀行回應稱，已授權當地分行可以按照市場需求和政策變化適時調整房貸相關政策。

　　 此前，中行曾做出類似的表態，將對不同的購房需求採取差異化策略，提高審批效率，提升服務能力，積極支援居民合理購房需求。工行公開回應稱，該行正密切關注房地産市場的變化和相關政策的調整，並將及時做好相關信貸政策的銜接；建行則進一步表示，應將完善差別化住房政策提上日程，進一步明確和規範首套房貸支援的範圍、條件和標準。

　　 至此，四大行均已就被市場傳得沸沸颺颺的房貸開閘消息做出回應。

　　 對比此前地方政府一頭熱、銀行“無動於衷”的現象，有業內人士指出，四大行雖未正面坐實鬆綁傳言，但從其曖昧的回應中，可以判斷出不同於以往的傾向，首套房利率優惠預期可期。

　　 事實上，自8月份以來，部分銀行已陸續傳來首套房貸鬆綁的消息：8月上海農業銀行有條件鬆動首套房貸，200萬以上商貸給出九五折利率折扣；匯豐銀行首套房貸款160萬以上可以享受基準利率的九六折……

　　 在同策諮詢研究部總監張宏偉看來，儘管部分城市銀行首套房貸利率開始出現“點式”鬆動，但大多數是有前提條件的，房貸利率並沒有出現全面鬆動。不過，從未來趨勢來看，他判斷，全國範圍內大中城市的首套房貸利率將從“點式”優惠到實質性下降。

　　 二問：“認房又認貸”該不該取消？

　　 首套房標準如何認定，無疑位於此番討論的漩渦中心。有消息稱，上週五央行的吹風會上，已透露出放鬆首套房認定的傾向，標準新政策可能規定“只要房貸貸款餘額還清都算首套房”。

　　 目前，大部分地區採取“認房又認貸”的政策，即如果曾貸款買過房，即使將原有住房出售即名下無房，再次購房時仍需按二套房利率。若銀行重新界定首套房認定標準，即認定“只要房貸貸款餘額還清都算首套房”，將對市場産生較大刺激效果。

　　 交通銀行首席經濟學家連平認為，限貸放鬆不會大力度地一蹴而就，而會是逐步、漸次地向前推進，首先解決的是自住房（一套）限貸的放鬆，其次是改善型住房需求貸款的鬆動，“認房不認貸”是合理的。

　　 張宏偉認為，全國範圍內的限貸政策鬆動，尤其是“認貸”標準全面鬆動目前尚難。“認貸”全面鬆動對於市場刺激力度較大，短期內不適合採用這樣的方式刺激市場，而應採取比較溫和的政策逐步進行調節，比如調整普通住宅標準、公積金貸款政策的支援等。

　　 “不過，從去庫存的角度看，也不能排除全國範圍內部分大中城市首套房認定標準調整的可能性”，張宏偉補充到，在執行力度方面，各銀行或會表現出“差別化”的執行特徵。對於部分開發商項目的“首套房認定標準”的執行力度極有可能出現“階段性”放寬，這會對大中城市樓市成交量的復蘇起到一定刺激作用。但是，對於市場基本面良好的城市或當市場交易量開始大幅反彈時，“首套房認定標準”的執行力度應該會從嚴，以給樓市適度降溫。

　　 而“只要證明名下無房，就可以按照首套購房認定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。這樣的口徑符合目前政府對購房自住的調控要求，也可以對市場釋放一些刺激需求作用。”北京中原地産研究部總監張大偉説。

　　 上海易居房地産研究院副院長楊紅旭對“房貸餘額還清都可以算首套房”的做法持懷疑態度。在接受媒體記者採訪時他指出，只要房貸還清都算首套貸款，“這樣有點過於放鬆，違背了樓市調控的精神”。

　　 三問：政策開閘帶來啥影響？

　　 樓市持續低迷，地方政府此前對“限貸”開閘呼籲已久：9月23日，青島市國土資源和房屋管理局發佈《關於完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》，明確取消限貸政策；9月15日，湖北省宣佈，居民貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的7折……

　　 被地方政府寄予厚望的限貸鬆綁，目前終於出現鬆動的風聲，究竟能對市場産生多大的刺激作用？

　　 張宏偉認為，如果房貸利率出現持續性的實質性下調，由於購房者成本的降低，將刺激首套自住需求入市，樓市將在未來3-6個月全國範圍內大中城市將出現成交量復蘇與好轉的行情。

　　 而中原地産研究部總監張大偉則以限購為例，表達了他對限貸開閘效果的謹慎態度。截至目前，46個限購城市中40個已經鬆綁限購，但作用仍然有限，從9月前21天看，54個主要城市合計住宅簽約131947套，環比8月同期基本持平，成色仍顯不足。

　　 “地方政府積極呼籲鬆綁信貸主要有二：一是給市場信心，增加市場購房者救市預期；二是將穩增長的壓力轉移到銀行，給銀行施加壓力”，張大偉分析。

　　 “重新調整首套房認定標準，對全國不同樓市的影響會體現不一樣的效果。”亞豪機構市場總監郭毅在接受媒體採訪時表示，“在北上廣深這樣的一線城市，購房需求旺盛，限貸政策對購房需求的抑製作用非常明顯。而對二三線城市來説，供大於求基本面沒有變，庫存積壓也比較嚴重，所以放開限貸的影響就會比較有限。”