報告稱去年城鎮住房空置率22.4% 現有住房存量可滿足需求

　　原標題：22%的住宅空置率有點扯

　　住宅空置率只是影響房價的因素之一，而房價是呈週期性波動的，難道在所謂的“住宅空置率由22%，回歸到國際合理水準10%”之前，中國房價會一直下跌嗎？

　　近日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發佈研究報告稱，2013年我國城鎮住房空置率為22.4%，現有住房存量完全可以滿足可實現住房需求，現有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求。

　　據稱，此次發佈的調查報告于2009年啟動，歷經2011年和2013年兩輪大調查，涵蓋全國29個省份、262個縣、1048個社區，採取了分層隨機抽樣訪問的調查方式獲得。空置房屋包括：僅擁有一套住房家庭因外出務工等原因而空置的自有住房；多套房家庭持有的，既未自己居住、也未出租的住房。

　　調查的詳細樣本與數據沒看到，筆者感覺存在一些疑問。首先，報告提出：2013年我國城鎮空置房為4898萬套，比2011年增加842萬套。根據國家統計局的數字，2011年和2012年，全國房地産開發企業住宅竣工數量分別為722萬套、764萬套，估計2013年為800萬套左右（數據尚未公佈）。當前我國城鎮的住宅建設中，開發商建設佔主導。這就意味著，兩年時間，全國城鎮空置房增加的數量，佔竣工量的一半左右，這一數據明顯高估。注意：這裡應剔除新交房後需要裝修等才能搬進去的因素。

　　其次，該報告認為：2013年8月相比2011年8月，全國城鎮一套房空置率由4.8%增加到5.1%，多套房的空置比例由15.8%增加到17.3%，二者相加，得出2013年城鎮地區整體空置率為22.4%。

　　關於這幾組數據，很難辨其真偽，但存在重大的邏輯問題。

　　2013年8月，城鎮家庭擁有多套房的比例為18.6%，也即全國城鎮家庭中，有18.6%的家庭擁有2套以及以上的住房。顯而易見，這一數據與17.3%的多套房空置比例相對應。問題在於，多套房家庭，一般以擁有兩套房為主，少數富人才會擁有三套及以上。按此比例關係，這也就意味著，多套房中的大部分房源，既沒出租，也沒自住，這一空置率嚴重偏高，與現實感受不符。

　　2010年第六次人口普查數據表明，我國城鎮地區和城市地區的常住家庭中，租賃住房比例分別為21%和26%。假如按該報告，18.6%的家庭擁有2套及以上的住房，那麼這些業主的多餘住宅，超過一半是空置的。那麼，全國城鎮地區21%的租房家庭，他們所租的房子，又來自何處？

　　對於空置率，筆者也曾做過相關研究。如，國家統計局廣州調查隊對2011年廣州城市居民消費結構的研究報告顯示：2011年末，除了自住房，每百戶廣州城市居民家庭還另外擁有住房19套，其中出租房13套。按此計算，119套住宅中有6套空置，空置率為5%。

　　再如，2007年，國家統計局江蘇調查總隊在全省28個市縣共3.1萬餘戶的城鎮居民家庭所做基本情況抽樣調查顯示：13.3%的城鎮居民家庭除現住房外還有一套住房，1%的家庭還有二套及以上的住房，兩項合計，擁有多套住房的戶比例達14.3%。廣州代表一線大都市的情況，江蘇代表東部省份全省城鎮的情況。假如推至全國，可以認為：全國城鎮住宅空置率為5%左右。即便考慮到調查時存在有居民少報套數現象，另外還有小産權産、城中村少統計等現象，那麼我國城鎮地區的空置率超過10%的可能性也較小，絕不可能超過20%。

　　最後，該報告所謂的“嚴重供給過剩，現有住房存量完全可以滿足可實現住房需求”更是誇大其辭。當前我國城鎮戶均套數剛達到或接近1套，而發達國家一般達1.15套；我國每年幾百萬大學生畢業、上千萬農民轉為市民、城鎮地區尚有大量棚改舊改，何來嚴重過剩？

　　住宅空置率只是影響房價的因素之一，而房價是呈週期性波動的，難道在所謂的“住宅空置率由22%，回歸到國際合理水準10%”之前，中國房價會一直下跌嗎？房市將一直處於寒冬嗎？在我看來，西南財經大學的這篇耗時五年的大報告，值得推敲的地方還真不少。

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長）