北京入市項目簽約不足三成 高端盤暗降百萬搶客

　　有分析人士認為，標桿房企的銷售業績增速快速收窄甚至下滑，此前意圖“以價換量”的開發商並未換來預期成交量，房企去庫存壓力普遍增加

　　“現在入市的項目基本都是為了走量而低價開盤的。”亞豪機構市場總監郭毅向《證券日報》記者表示，房企的出貨意願正在持續上升。

　　然而，開發商“以價換量”的銷售策略並未換得預期成交量。根據鏈家地産市場研究部統計，截至6月4日，北京市年內已有98個新建商品房項目(按照預售證)入市，總供應30721套住宅。這些項目目前網簽了9126套，整體網簽率為29.7%，不足三成，同比大幅下降。

　　與此同時，在上半年銷售目標壓頂的大勢下，衝擊銷售業績的時間已不足一個月，不少房企已經扛不住壓力，開始加大力度調整銷售價格，促銷、團購成為其主流的暗中降價手段，部分項目降價空間甚至達到單套房直降100萬元至200萬元的程度。

　　入市項目簽約率不足三成

　　實際上，樓市降溫趨勢近期已經開始大面積蔓延，一線城市也無法倖免。以北京市為例，亞豪機構副總經理任啟鑫稱，北京市3月份-5月份的供應量處於高位，但成交低迷，這促使市場存貨量直線上升，房企庫存壓力持續加大。

　　為了提高資金的流轉速度，避免資金壓力加大，不少大型房企早就執行了“以價換量”的去庫存策略，畢竟，先降價的開發商會在搶佔市場份額方面取得先機。

　　正如一位業內人士所言，“不著急賣”的項目乾脆選擇不入市，只要是入市的項目幾乎都是傾向於低價開盤跑量的。

　　從鏈家地産市場研究部的監測數據可以看出，新入市項目的定價與前期相比多“平價入市”。此外，年內二次開盤的項目成交價格走勢雖相對穩定，不過，從項目擬售價與成交價之間的差價率來看，目前呈現擴大趨勢。

　　然而，從北京市新房的成交量來看，房企低價開盤跑量的願望並未達到預期。對此，同策諮詢研究部總監張宏偉認為，2014年以來，受銀行信貸緊縮等因素影響，儘管部分開發企業採取比較明智的大幅降價策略“以價換量”，但是，1月份-5月份整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，大多數大中城市成交量比去年同期下滑20%-30%，市場普遍性面臨著“去庫存”的壓力。

　　事實上，鏈家地産研究部監測數據顯示，北京市新建商品房的去化速度從第二季度開始明顯變慢，目前北京市年內入市的項目網簽率低於平均水準的項目佔比為63.2%。具體來看，當月入市當月有成交量的項目越來越少，項目的去化週期拉長；而有網簽記錄的項目網簽率也在明顯降低，3月份有網簽記錄的項目平均網簽率為50.1%，4月份為30.9%，5月份為5%。

　　值得注意的是，認購率走低的城市已經開始大面積蔓延。中原地産的監測數據顯示，2014年以來，21個城市的平均開盤認購率一直在低位徘徊，僅有臨近春節的三周時間內因推盤很少使得認購率超過去年均值。而從近四週的新開樓盤認購率數據來看，均在45%以下，2013年的周平均值則為56%。

　　鏈家地産市場研究部張旭向記者表示，大部分項目簽約率低的低迷市場特徵還會進一步持續，項目以“低開平走，加大優惠促銷”為主，但成交量短期仍難有明顯回升。

　　部分項目暗降100萬元搶客

　　事實上，部分項目已經頂不住壓力，開始暗中拉大降價促銷幅度，不管是推出“零首付”為噱頭吸引客戶，還是大規模加大團購促銷力度搶客，調整趨勢逐漸明朗。

　　近日，《證券日報》記者在崇文門地鐵站附近發現，國瑞商城旁立著國瑞？紫金臺項目的巨大紅色廣告牌，非常搶眼，開發商搶客的意圖不言而喻。

　　“我們項目現在有一個團購活動，優惠幅度很大，並且有多套房源可選。”國瑞？紫金臺項目銷售中心的一位銷售人員向記者透露，銷售價格在7.3萬元？平方米-8.2萬元？平方米之間，但活動時間僅限于6月底之前。

　　值得注意的是，該銷售人員向記者透露，項目去年就已經開盤了，當時銷售均價超過9萬元？平方米。如此看來，該項目的銷售均價以團購方式直降了8000元？平方米以上，部分房源降價空間甚至超過1萬元？平方米。

　　上述銷售人員還表示，以項目中62平方米的最小戶型計算，現在總價在450萬元左右，相對於以前的售價，優惠幅度大概為100萬元。從所有優惠房源來看，只要在6月底前成交，單套房總價可優惠100萬元-200萬元。

　　不過，據記者了解，目前來看，北京市如此大幅度降價的項目並不多。不過，目前樓市預期已經進入下行週期，購房者擔心高位入手資産貶值，觀望情緒濃厚，後續成交乏力。

　　對此，張宏偉也表示，對於房企來説，市場成交量普遍性下滑、房企負債和存貨增幅的壓力、房貸收緊的局面並未有實質改變，這些因素使得上市房企第二季度的銷售壓力、經營壓力明顯增加。6月份半年報業績壓頂，開發商勢必會採取相對應的措施“搶收”，當然，適度的價格調整策略將成為大多數房企的必然選擇。

　　而從第二季度市場表現來看，大中城市樓盤變相促銷或小幅優惠的“平價”策略將成為市場主流趨勢。同時，一些大型品牌開發企業也開始出現大幅降價的市場行為，並且大幅降價的樓盤會越來越多。

　　任啟鑫也認為，海內外融資成本持續高企將加速房企的出貨意願。鋻於此，他預計，未來樓市將步入調整階段，供需逆差進一步加大，成交量的低迷現狀仍將在一段時間記憶體在。記者 王麗新