五一中國房地産市場慘澹 加劇樓市差異化

　　與其説五一小長假的樓市慘澹是中國樓市開始降價的轉捩點，不如説它使中國樓市的差異化開始明顯。而樓市本來是有地域性的，不存在全國統一的市場。

　　剛剛結束的五一小長假期間，全國房地産市場有統計數據的城市一片慘澹。全國54個主要城市合計住宅簽約9887套，較2013年同期的14642套下滑32.5%。一向最為紅火的北上廣深樓市也露出了冷清的疲態，四大一線城市三天合計簽約1046套，同比下降了40%。不僅成交量下降，北京商品住宅的成交均價開始出現下行，五一三天僅為20836元/平方米，對比上一個三天小長假——清明期間，價格下降幅度高達18%。五一小長假上海郊區部分樓盤也以打折銷售、降低首付比例等方式吸引購房者試圖快去存化。

　　那麼，中國的樓市是否就此為轉捩點，瘋漲了十幾年的房價會從此下跌了嗎？

　　從近期市場走勢看，全國整體市場成交量已經有半年處於下調趨勢，五一小長假的樓市冷清只是半年來樓市成交量萎縮的繼續。而中國樓市雖然已經延續了十幾年的熱情，十幾年地只漲不跌，但其中畢竟還是有過幾次樓市成交量急劇降低的。只是在那幾次成交量萎縮時，房價下跌的極少，尤其是北上廣深等一線城市一如既往堅挺，一些樓市重新火熱，房價必然再次大漲。

　　可這一次隨著成交量慘澹，當前平均房價環比下跌的城市正在增多。5月1日，中國指數研究院發佈的4月百城房價指數顯示，全國百城新建住宅平均價格為11013元/平方米，僅比3月上漲0.1%。分城市來看，4月份100個城市中有45個城市環比下跌，環比下跌的城市接近半數。

　　造成這一輪樓市量價齊跌，從供求關係來看，短期原因是4月份大批剛需樓盤推出，必定造成五一期間中低檔樓盤成交量的萎縮。長期的原因，則是近二十年來樓價的瘋漲，刺激了各地賣地的積極性，大多數地方房地産開發已明顯過度，大量庫存，造成了供過於求。

　　更何況，一方面，房企近兩年大舉拿地、激進擴張所致的負債率走高，難以背負高庫存造成的資金沉澱，更加上近期以來資金監管加嚴，房地産開發商貸款難度增加；另一方面也正是資金監管加嚴，房貸緊縮，購房者心理越發觀望，未來樓盤打折促銷現象將會增多。

　　因此，五一小長假樓市慘澹恐怕不僅僅是受政策調控的影響、不久就會反彈的，很可能就是中國樓市的轉捩點，樓價由瘋漲轉為下跌，起碼也是不再漲了。

　　不過，這樣的轉捩點可能只是對中國大部分城市的樓市而言，對北上廣深等一線樓市，樓價上漲還沒有到頭。

　　從供應方面來看，北京的剛需項目供需比目前已經從1:4逐漸降低到1:2，但北上廣深及成都等一線城市的庫存量還是有限的。而從需求方面看，中國的城市化大約要在2020年才有眉目，而中國人口的拐點大概是在2017年，那麼大多數中小城市的效應點大約是在這兩個時間點的之前發生，而北上廣深等一線大城市對此必然是在這兩個時間點之後一段時間才能正式産生效應。因此北上廣深的樓市供求關係在此之前不會發生根本的變化。對於這些一線城市來説，五一小長假樓市的慘澹，只是像以往出現過的一個成交量下跌的停頓，還不能形成拐點。

　　由此可見，與其説五一小長假的樓市慘澹是中國樓市開始降價的轉捩點，不如説它使中國樓市的差異化開始明顯。而樓市本來是有地域性的，不存在全國統一的市場。

　　□鬱慕湛（財經評論人）