地區房産調控分化 供求失衡或將持續

　　2013年十八屆三中全會的報告中提出的關於“加快形成企業自主經營、公平競爭，消費者自由選擇、自主消費”、“完善主要由市場決定價格的機制”等顯示了政府更加強調市場在資源配置中的決定性作用，行政性調控將會逐步淡出歷史舞臺。未來的樓市政策也將會逐步擺脫過去全國“一刀切”的模式，根據城市的實際供給需求現狀産生分化。

　　全國房地産發展現狀可以從房價數據中看出。根據國家統計局發佈的1月份全國房價數據，70個大中城市中62漲2平6跌，顯示當前樓市的基調仍為“穩中有漲”。房價環比上漲的城市個數減少，環比漲幅總體穩中有降。

　　雖然房地産市場出現減速跡象，但是一二線城市的需求依然十分旺盛。就北京而言，今年1月份北京商品住宅成交均價為26181元/平方米，與去年12月份基本持平，與去年1月份相比，上漲了15%。不過，自住房的入市預期會削弱北京商品住房的需求。去年10月份中央政治局明確了“保障的歸政府，市場的歸市場”的住房供應體系總方針，隨即北京市住建委于2013年10月22日發佈，2013年北京將推出2萬套自住型商品房，2014年計劃推出5萬套左右，該類住房價格比周邊商品住房大約低30%。自住房的出現使得很多購房者持有觀望的態度，希望能夠買到自住房，這種情緒影響了市場整體的成交狀況。預計未來隨著政府提供保障房數目的增加，商品住房的需求會相對減少，雖然整個格局仍處於供小于求的狀態，但是價格上漲的幅度應該不會太大。

　　就三四線城市來説，則庫存壓力較大。從中國指數研究院統計的數據來看，今年1月份，全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌，而在房價下跌的城市中，有34個是三四線城市。目前三四線城市房地産市場供過於求的狀態並非空穴來風。自2010年政府出臺一二線城市房屋限購政策之後，很多開發企業都涌向三四線城市，致使三四線城市的房價突飛猛進，商品房供給急劇增加。從中國指數研究院的數據來看，從2009年開始，我國部分三四線城市住宅市場的供應量大幅增長，南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量居全國前列。土地放開之後，開發商為了回籠資金而大量推盤，打破了樓市的供求平衡。一方面，三四線城市居民對房屋的需求增速本來就比較緩慢，因為外來人口去三四線城市的比例畢竟不大，相比而言，近年來三四線城市樓盤房市的供給速度明顯高於居民的需求增長速度，致使供過於求；另一方面，開發商的進入帶動了當地房價的上升，有一些城市的房價與幾年前相比幾乎翻番，讓一些人望塵莫及。以溫州和鄂爾多斯為例，溫州自2011年9月開始，連續30個月出現同比下降，房産市場不容樂觀。鄂爾多斯的部分樓市崩盤，從每平方米20000元降到10000元以內，樓市存在的風險不可小覷。

　　整體來看，一二線城市對住房的需求相對還是大於供給，庫存較少，而三四線城市則正好相反。如何平衡不同地區的供求平衡成為了政府需要解決的問題。十八屆三中全會中提出的土地制度的改革將打破土地二元結構，實現農地的入市流轉，未來必將增加建設用地規模，增加房地産市場供應。未來隨著中心城區土地資源的日益減少，居住成本越來越高，大城市逐步“去中心化”將會成為發展趨勢。政策規劃城市群的建立、城市高鐵等交通網路的覆蓋以及生活和商業配套的完備，大城市向周邊城市擴張將成為可能。不同地區由於供需的不平衡，房産調控將會出現分化，各地區政府將會根據當地情況實行一定的調控措施，但是最終會慢慢讓市場成為房地産市場的主導力量。

　　這種房地産市場分化並不等同於樓市的崩盤。所謂房地産市場的崩盤，並不只是簡單的房地産價格的全方面大幅下跌，崩盤引發的是一系列系統性風險，包括銀行壞賬、資金鏈斷裂、資産大幅縮水、市場信心大幅度崩潰等等。不過，中國樓市存在的風險也是不容忽視的。儘管目前來看，中國樓市僅有某些區域存在泡沫，但是未來如果銀行依然向房地産行業大量注入資金，而開發商還是一味走買地、蓋樓、賣房的簡單迴圈，大規模出現房地産泡沫也是有可能的。所以，未來銀行在為房地産行業投資的時候應該依據宏觀謹慎的原則，有選擇性地將資金投入到房地産市場。

　　兩會上，很多民生問題都被提上日程，大眾心裏對於政府將要採取的各種改革或者方案也充滿期待，房地産問題自然也是重點。目前一二線城市房價穩中有升，三四線城市交易量乏力、供過於求，這種分化的局面如何能夠得到平衡是政府樓市調控始終要面臨的關鍵問題。從近期的房地産市場發展情況來看，一二線城市房價下跌的可能性不大，但是其增長的幅度不會像前幾年那麼大，北京、上海、廣州、深圳等大城市的居民對房屋的剛性需求暫時不會減少，而自住房的出現會削弱人們對商品住房的依賴，一定程度上會緩解房價的大幅上漲預期。至於三四線城市，政府應該相應地出臺應對樓盤供需失衡措施，避免出現“跑路”、“鬼樓”等問題，使房地産市場逐漸恢復正常，形成合理完善的房地産供需機制。

　　(作者為中央財經大學中國銀行業研究中心主任 郭田勇)