集體土地流轉面臨破題 海南描繪非農建設空間

　　土地流轉正成為新一輪“土改”的核心詞彙。國土資源部目前已部署開展“集體經營性建設用地流轉指導意見”的研究工作，有望在2013年出臺。

　　一般來説，農村集體建設用地絕不能直接用於商業開發，比如建設商品房、商業地産等，這都是直接觸犯土地管理法的行為。

　　記者了解到，海南省國土環境資源廳研究制定了《海南省農民集體建設用地管理辦法》，現已上報海南省政府審議。該辦法對經批准納入流轉試點的農村集體建設用地，允許農村集體經濟組織或者村民自主開發經營，用於旅遊、農貿市場、標準廠房等非農業建設。

　　從土地流轉納入“一號文件”，到國土資源部部署研究“集體經營性建設用地流轉指導意見”，再到深圳小步試行集體土地上市流轉，土地流轉正成為新一輪“土改”的核心詞彙。

　　與此一脈相承的是，海南即將迎來土地流轉的實質性破題。記者昨日從有關渠道了解到，海南省國土環境資源廳研究制定了《海南省農民集體建設用地管理辦法》。這個辦法，或將引領海南土地流轉的思路。據了解，目前該辦法已上報海南省政府審議。

　　地産專家表示，一旦集體建設用地在用途方面有所突破，那對於手中儲備有集體土地的上市公司，將普遍受益。

　　集體土地“非農”建設空間巨大

　　根據《海南省農民集體建設用地管理辦法》，對農村集體建設用地規劃與計劃、宅基地、公共設施與公益事業用地、開發經營與流轉等做出明確規定。其中可能對市場産生較大影響的政策是，對經批准納入流轉試點的農村集體建設用地，允許農村集體經濟組織或者村民自主開發經營，或者由農村集體經濟組織以轉讓、租賃、聯營合作、作價入股等方式進行流轉，用於旅遊、農貿市場、標準廠房等非農業建設，發展集體經濟，保障農民的發展權。

　　根據我國現行土地管理法，我國土地所有權歸屬分兩類，一是全民所有制，即國有土地，二是勞動群眾集體所有制，主要指農村集體土地。從土地用途的角度來説，土地又有農用地和建設用地等，在農村集體所有制的土地中，集體建設用地多指除耕地、林地等農用地以外，用於宅基地、集體企業用地等建設用途的土地。這批土地，就是這一輪城鎮化浪潮下，市場緊緊關注的潛在蛋糕。

　　“一般來説，農村集體建設用地絕不能直接用於商業開發，比如建設商品房、商業地産等，這都是直接觸犯土地管理法的行為。農村集體建設用地要想進行商業開發，一定是先由國家徵用，變成國有土地之後，再進行公開招拍挂。” 中國（海南）改革發展研究院海南研究所所長夏鋒告訴記者。

　　而這一輪集體土地的改革呼聲中，集體建設用地不經徵地而直接進入土地市場，打破政府對建設用地的壟斷，成為眾望所歸的方向。此舉意在實現城鄉一體化的土地市場，將農民手中的集體土地真正資本化，讓農民以土地所有者身份分享城市化紅利，增強消費潛力。

　　國家級流轉方案年內有望出臺

　　國土資源部目前已部署開展“集體經營性建設用地流轉指導意見”的研究工作，有望在2013年出臺。指導意見有望就土地利用規劃城鎮建設用地範圍以外的經營性集體建設用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規定，觸及集體經營性建設用地流轉的很多關鍵環節。專家認為，一旦“指導意見”出臺實施，農村集體建設用地將有望突破現有體制，獲得直接入市交易的空間，目前市場一些比較困惑的流轉后土地用途問題，或有所明確。

　　在國家級方案出臺前，深圳已經在1月份正式實現集體建設用地上市流轉。1月18日，深圳市首批土改細化實施方案的“1+6”文件正式公佈。該系列文件首次提出允許深圳市區集體建設用地當中的工業用地上市流轉。這是繼2012年發佈《土地管理制度改革總體方案》後，深圳土改的又一領先之舉。

　　不謀而合的是，圍繞海南城鎮化發展總體戰略，海南省住建廳正在展開“六個一”工作。“六個一”即編制一份《海南省新型城鎮化發展戰略規劃》研究報告；提出一份《政策建議》；編制一個《空間概念規劃》；形成一份《中共海南省委、省政府關於加快推進新型城鎮化發展的意見》；編制一份《海南省加快推進新型城鎮化建設行動綱要》；編制一套《海南省城鎮體系規劃》。全部工作將於今年上半年完成。

　　目前，該廳已委託中國城市科學研究會和中國城鎮規劃設計研究院共同編制《海南省新型城鎮化發展戰略規劃》，並已有了初步的綱要成果，將於4月份前編制完成。

　　“地主類”上市公司看到希望

　　其實，到目前為止，集體土地流轉多數是不改變集體土地性質，並且沒有脫離農村集體土地慣常的用途。此次海南表示，其“非農”開發的領域主要涉及旅遊、農貿市場、標準廠房等，這在海南橡膠、羅牛山等相關上市公司眼中，似乎已經看到希望。

　　“因為目前各地都在為推動新型城鎮化進行制度創新和探索，我們希望將手中的一些集體性質土地盤活。比如推動政府創立一些新型城鎮化示範區，這些區域的集體土地，能否用於‘城鎮化’用途。”一位上市公司高管介紹。

　　“如果集體建設用地在自由流轉後可以用於更多經營性用途，那便是集體土地價值再挖掘的關鍵。而一旦集體建設用地在用途方面有所突破，那對於手中儲備有集體土地的上市公司，將會普遍受益。”一位海南房地産專家表示。

　　在正在召開的海南兩會上，海南橡膠董秘董敬軍建言：統籌城鄉發展，打造100個示範鎮，以百點帶面，強化産業支撐，推進新型城鎮化建設將成為海南新一輪開發建設的重要抓手。他具體表示，堅持城鎮化建設與産業化推進相結合，抓項目，促産業，把發展特色經濟與建設特色城鎮結合起來，規劃發展資源開髮型，休閒及旅遊觀光型，商貿流通型，工業帶動型等地方産業，以縣城所在城鎮、農墾城鎮、市縣中心城鎮為骨幹，規劃建設成風情小鎮、民族小鎮、文化小鎮、歷史小鎮、紅色小鎮，生態小鎮，景觀小鎮，産業小鎮等。

　　海南橡膠是海南農墾集團下唯一的上市公司，海南農墾建於1952年，數據顯示，海南農墾規劃土地總面積1280萬畝，佔海南省的四分之一。

　　而接近羅牛山的人士則向記者表示，如果本次土地流轉將海口納入試點，那公司將因此受益。公告顯示，公司及控股子公司合計持有土地11014.48 畝，其中，農業用地9615.11 畝，商住用地666.46 畝，其他建設用地（工業用地、市場用地、教育用地等）732.91 畝。(記者 于兵兵 黃智勇)

　　海南橡膠董秘董敬軍：要用活土地資源

　　“統籌城鄉發展，打造100個示範鎮，以百點帶面，強化産業支撐，推進新型城鎮化建設將成為海南新一輪開發建設的重要抓手。”近日，海南省政協委員董敬軍在“海南兩會”上這樣建言獻策。

　　董敬軍還有一個身份，是海南橡膠的董秘。

　　一個背景是，2008年7月，國務院向海南省下發《同意推進海南農墾管理體制改革意見的批復》，目標是把海南農墾納入海南省經濟社會發展總體規劃，實現“體制融入地方、管理融入社會、經濟融入市場”。 2013年，是海南農墾改革的第五年，也是過渡期內的最後一年。

　　資料顯示，海南省城鎮化建設總體處於初級發展階段。城鎮化水準為50.5%，比全國平均水準51.27%的城鎮化率略低，但是，如果按戶籍人口計算，海南省城鎮化水準為38.12%，如果再剔除墾區因素，則海南省實際城鎮化水準僅為32%。

　　董敬軍建議，在海南推進新型城鎮化首先需要頂層設計，要提高規划水平，定位要高遠，以全省整體和一盤棋的視野，一體化規劃，利用新型城鎮化建設的契機，圍繞海南綠色崛起這一戰略目標精心規劃富有特色的産業，定下實實在在的目標，在全省選100個示範鎮，明確在“十二五”末使百鎮工程初具規模，形成各自清晰的産業發展方向，每一個鎮都要有具體的項目落地。

　　他稱，應制定和完善有助新型城鎮化健康發展的土地制度，用活土地資源，儘快完善土地利用總體規劃與鎮區建設總體規劃的銜接。一方面要注意保護耕地，另一方面要按照佔補平衡原則，明確土地流轉的途徑和管理方法。同時要統籌兼顧工業用地和城鎮建設用地，在現有用地計劃指標中，確保城鎮建設用地的需要。

　　董敬軍表示，海南墾區擁有土地總面積78.59萬公頃，在此次全省統一的城鎮化規劃中，應該注重農墾中心城鎮的二次創業的規劃與引導，要在全省一盤棋的戰略思維下，把墾區城鎮化規劃納入統一規劃和佈局。(記者 黃智勇)

[責任編輯： 王偉]