2016年深圳樓市還會“瘋狂”下去嗎？

　　2015年,儘管經濟仍舊在“尋底”、內需也比較疲軟,但我國樓市重歸火爆,重點城市地王頻出、樓市量價明顯上漲。這其中,作為樓市“優等生”和“風向標”的深圳,其樓市之火爆不僅超過了過去任何一年,也遠遠超過了其他重點城市。根據國家統計局的數據,截止2015年10月,深圳房價連續11個月領漲全國,同比上漲40.5%,這一漲幅將其他城市平均僅“個位數”的房價漲幅遠遠甩在了後面。

　　房價高歌猛進,但購買力沒有被甩開。截止11月,今年深圳新房和二手住房成交面積同比分別增長83%和138%,不僅冠絕一線城市(京滬穗平均銷售增幅在50%左右),也有望刷新本世紀以來深圳的成交新高,甚至超過2009年“擴大內需”時的規模。即便11月是“金九銀十”後的淡季,代表性強的二手房成交量連續三個月(8-10月份)下滑,10月成交不足7月高峰期的一半,預示著需求透支後進入回調期。但是,11月淡季不淡,新房和二手房成交面積環比逆勢增長7.7%和16.2%。而且,11月還創造單體最大項目(1637套)被萬人瘋搶和6小時“日光”的紀錄。

　　2016年,深圳樓市能否延續2015年的“高亢”走勢?從近期專家和機構預測來看,可謂判若水火。“看多”的不在少數,甚至有人樂觀地認為深圳房價將趕超香港。原因有兩個方面,一是基本面支撐,比如在每人平均GDP、每人平均可支配收入、每人平均存款、第三産業增長、適齡購房人群佔比、創業主體佔比、非主機板上市企業總數等多個指標,深圳位居“全國第一”,但住房自有率僅30%、90平米以下的存量商品住房佔比近60%,這意味著無論是首次購房,還是改善型購房,未來的需求潛力和支付能力都很大。

　　第二是供求關係分析。首先看中長期供求關係,CRIC數據顯示,2009-2015年,深圳“招拍挂”出讓的住宅用地佔比一直在下降,7年來的平均佔比僅9.1%,2015年前10個月,這一比例僅1.3%。近年來,深圳90%的新房依賴城市更新供應。但是,易於推進的更新項目所剩無幾,剩下的都是談判週期長的“難啃骨頭”。另外,房價上漲推高拆遷成本,而更新後的片區功能趨於完善。因此,房價在中長期內上漲的預期很強。

　　再看短期內的供求,中國指數研究院的數據顯示,截止11月30日,深圳商品住房可售面積411萬平方米、38420套,按過去12個月月均銷售面積算,可售商品住房僅夠7個月消化,已經連續11個月跌破供求警戒線(12個月)。這一去化週期不僅低於一線城市目前9.5個月的平均水準,也低於40個重點城市目前14個月的消化週期。因此,若後續推盤不足的話,可能會出現“無房可賣”的局面。

　　但同時,“看空”的也有。近日,有媒體列出2016年樓市降價壓力最大的20個城市,深圳赫然在列;也有業內人士認為,深圳房價收入比(20.2)高居全國榜首,即便是人才也買不起房,很多人才和企業搬離深圳,高房價不可持續。筆者認為,“看空”或“看多”前,要分析即將過去的一年,深圳房價暴漲的原因。樓市基本面,如供求關係、人口年輕、貨幣政策寬鬆等,過去幾年也一直存在,不能成為深圳房價今年暴漲的解釋。

　　通過樓盤調研和購買行為分析,筆者判斷,股市財富效應、創業企業集中,疊加貨幣寬鬆、融資便利,造成短期內購買力迅速提升,才是本輪深圳房價暴漲的元兇。目前,深圳開戶股東賬戶超過1200萬,而2014年深圳常住人口僅1077萬人,每人平均股票賬戶全國第一。截至2015年一季度,深圳新開戶超過57萬,佔廣東省同期新開戶的67%,也是此輪牛市全國新開戶最多的城市,極大地享受到了股市的財富效應。

　　同時,2008年後,借助積澱的産業基礎和網際網路迅速發展契機,深圳從山寨之都轉向創業之都。狹小的空間集聚了2000萬人口、1000多個産業園區、185.8萬戶商事主體。大眾創業和萬眾創新的激勵,加上多層次資本市場支援,深圳迅速成為網際網路之都、創業之都(集中了2/3的私募)和中國的“矽谷”。2014年,深圳新增中小企業19.6萬家,上市備案企業940家,中小板和創業板上市企業數連續8年居國內大中城市首位,迅速出現了一批富裕群體,他們是購房的主力。

　　同時,在“三期疊加”的背景下,新經濟(網際網路、高科技等)在體量上、動力上還無法填補經濟下滑空白。於是,經濟增速“下臺階”疊加轉型困境,部分企業主選擇退出實體經濟。同時,購房成本降至歷史最低,貨幣政策極其寬鬆,北上廣深等特大城市的房子是既能防止貶值風險,又能獲得平均收益的最佳投資品。因此,這些城市的房子也就進入了高凈值人群大類資産配置組合中。由於深圳樓市體量較小(每年新房銷售規模僅為北上廣的1/3-1/2),高凈值人群購房明顯抬升房價,並改變了市場預期。同時,“3.30”新政刺激改善需求,加上首套房增值的積澱,“換房需求”空前高漲。由此,房價在整體需求攀升的推動下不斷上揚。

　　筆者認為,首先,2016年股市不再可能出現類似于2014-2015年的財富效應,高凈值人群購房不會像2015年那樣高漲;其次,改善型需求前期釋放較多,加上房價“上臺階”,新增需求釋放被制約;再次,2014年深圳人社局發佈的工資平均數僅4360元/月,意味著目前的房價將絕大部分剛需甩出去了,有效需求空間收窄;最後,深圳房價前期上漲過快,客觀上有回調的訴求,這與2007年股市財富效應推動深圳房價上漲(連續數月領漲全國)後的回調是一個道理。

　　但是,由於貨幣政策寬鬆不變,房貸利率降至歷史最低,可謂購房好時機。像深圳這樣的特大城市,其人口和産業集聚能力繼續提升,特別是在經濟下行時期,剛需和投資需求等購買力後勁很足。再加上,深圳主城區舊改如火如荼,區域功能和價值不斷趨於完善,房屋整體升值前景被看好。由此,房價也難以出現明顯下調。總之,自身調整訴求和貨幣寬鬆是作用深圳2016年樓市向下和向上的兩股力量。筆者認為,由於需求量不可能像2015年那樣高漲,高房價在2016年略有回調是大概率事件。 (作者係深圳市房地産研究中心高級研究員)