三季度多家中小型房企出現業績下滑和虧損

　　三、四線城市的庫存高壓一直未能有效緩解,值得引起重視。王荔玨攝

　　本月19日,國家統計局發佈了前三季度關鍵經濟指標數據和房地産投資及銷售情況報告。三季度全國GDP增速破7,為6.9%,總體平穩,但下行壓力不減。

　　1~9月份,全國房地産開發投資7.05萬億元,同比僅增長2.6%,為歷年來最低,增速持續回落,且似乎還沒有見底的跡象。

　　在已發佈三季度業績的46家房企中,有70%的公司業績並不靚麗,而且有20家房企預計虧損。綠景控股、榮豐控股等9家房企預計將繼續虧損,廣宇集團、南國置業等11家房企預計首虧。庫存高企、資金鏈緊張使整個地産行業依然處在困局之中。

　　中原地産首席分析師張大偉認為,雖然2015年樓市相比去年有所復蘇,但房企利潤率持續下調,“增收不增利”的現象依然明顯,中小房企的情況更為嚴重。

　　難得一遇發債良機 房企忙“撲水”

　　目前,房企在擴大銷售規模的過程中,經營成本相對比較大,使得盈利水準受影響。此外,資金成本也侵蝕了房企的利潤空間,尤其長短期債務搭配不合理的房企,短期債務資金成本動輒超過10%。因此,最近一段時期,很多房企都忙於發債。

　　有房企人士坦承,融資成本的下降為企業發債融資提供了窗口期。尤其是對於資金需求量大的房企而言,現在可以説是近幾年難得一遇的發債良機,可以借機用低成本的境內公司債替換早幾年發行的境外高息債,這無疑可降低整體的融資成本,實屬房企的利好。

　　據中原地産研究部的統計數據顯示,今年內,有超過60家上市房企在內地已經或計劃發行公司債,預期融資高達1500億元以上。僅2015年7~9三個月,就有48個房地産企業發行76隻公司債,從債券市場融資1661億元。而在2014年全年只有15家融資成功,金額只有235億元。

　　借新債還舊債

　　意在降低整體融資成本

　　最典型的案例是恒大地産,繼年中發行200億元公司債券後,又于10月15日成功發行200億元的非公開公司債券,創造了國內私募債最大發行規模紀錄。

　　泰禾集團也在10月16日收盤後發佈公告,鋻於前次非公開發行的50億元公司債券已募集完畢,擬再次非公開發行不超過60億元公司債券和公開發行不超過45億元公司債券,合計擬再募集資金105億元,用於償還金融機構借款及補充公司流動資金,以及進一步改善公司財務結構等。

　　此外,包括萬科、金地、碧桂園等知名上市房企也紛紛加入到發債大軍中。

　　中原地産張大偉指出,房地産企業發債用途主要是借新還舊,不一定是為了擴大再生産,而是把過去高成本資金還掉;房企過去主要是通過銀行信貸獲得融資,其資金成本和發債相差甚遠。

　　克而瑞房地産資訊集團研究人士表示,近期房企發債、債務置換前赴後繼,不僅充實了房企的錢袋子,亦優化了房企的債務結構,有效降低房地産企業的資金成本,而資金面的緩解亦會令土地市場逐漸擺脫資本制約而進一步活躍。

　　過半房企料難完成年度目標

　　從目前公佈的2015年三季報業績預告的上市房企來看,中小房企佔比較大,萬科、保利等“千億級”房企尚未公佈年報業績預告。因此,目前的數據多數反映的是中小型房企今年的業績變動情況。

　　據了解,這些房企此前多在一線城市範圍外的城市佈局,面臨的大多是高庫存的難題,甚至跌入了“量價齊跌”的走勢,其中出現“首虧”的房企總體上是區域型的龍頭房企。像業務主要在遼寧鐵嶺市的鐵嶺新城出現了巨虧七八千萬元,其公司在公告中解釋稱,“截至目前,三、四線城市房地産市場景氣度仍然很弱,公司土地出讓情況不佳,導致業績虧損。”

　　儘管房地産銷售持續回暖,但開發投資的持續下行,且庫存量大,短期內去化效果不明顯。去庫存仍然是未來相當長一段時間的市場主題。中原地産首席分析師張大偉預計, 2015年完成全年房地産銷售目標的企業數量過半的可能性很小。

　　深圳房地産研究中心高級研究員李宇嘉認為,三、四線城市的庫存高壓問題值得引起重視,“67%的在建、70%的在售供應和庫存、80%的已批未建都集中在三、四線城市,70個城市中房價下跌的27個城市都是三、四線城市。”一、二線城市土地出讓很火爆,但三、四線土地市場成交一直在下滑。若考慮到600多個實體經濟實力相對較弱的三、四線城市,全國樓市疲軟的連帶效應不容小覷。

　　合富輝煌最新的研究報告指出,自2011年以來,全國商品房待售面積仍逐年增加,年均增加超過1億平方米。二季度以來,房地産市場持續回暖,各城市去化週期不同程度縮短,住宅待售面積有所減少,但從庫存總量來看,去庫存的任務仍然艱巨,去庫存仍是接下來相當長時間的市場主題。數據顯示,截至9月末,商品房待售面積6.65萬億平方米,比8月末增加186萬平方米。今年1~9月,全國只有京滬深、武漢、南京、天津、杭州、廣州等地房價出現上漲,但三四線城市去庫存平均需要5年。(記者王荔玨)