豪宅現金流兩年轉正 踩準銷售時機是關鍵

　　去年9月後,深圳樓市需求井噴,日光碟頻現。

　　在此背景下,深圳房地産市場投資收益率排名前兩位的樓盤——招商海上世界雙璽花園和深圳萬科雲城趁機入市,取得銷售額和銷售毛利潤雙佳。

　　一些業內分析指出,把握市場大趨勢,已成為“白銀時代”地産企業行銷的一門重要課程。

　　兩年平衡現金流

　　海上世界雙璽花園是深圳今年熱銷的高端住宅項目之一,位於深圳蛇口海上世界濱海休閒片區。該項目分兩期開發,一期建築面積16萬平方米,包含六棟精裝山海花園洋房,兩棟精裝雙子塔海景大宅。2013年7月開工,2014年7月開盤。公開資料顯示,開盤當日,項目均價達9.8萬元/平方米,最低價為6.6萬元/平方米,最高價12.4萬元/平方米,銷售近9成,銷售總額超過20億元。

　　項目二期建築面積達12.56萬平方米,包含四棟超高層和一些聯排別墅,配有部分商業裙樓。2014年3月開工,2015年4月開盤。來自開發商的消息顯示,開盤當日所推出的貨量幾近售罄。

　　招商地産半年報顯示,該項目計劃投資88.7億元,截至今年6月底,已累計投入31億元,預售款達47億元,預售比例達43%。這意味著,該項目在運營兩年後,已實現現金流平衡。

　　去年一期開盤前,海上世界雙璽花園項目行銷團隊主要針對“360度無敵環視山海景觀”和“坐擁海上世界600億配套”兩個部分進行行銷。

　　據了解,“環視山海景觀”是指該項目依山傍海,前攬深圳灣,背靠大南山。“600億配套”是指2010年以來,招商係投資600億元改造蛇口,除建設郵輪母港、希爾頓酒店、藝術中心、網谷等28個項目外,還在海上世界綜合體片區打造連片高端住宅項目。

　　項目二期開盤前,正值“3·30新政”出臺,深圳樓市進入房價快速上漲通道,一些投資客開始青睞高端住宅項目,而深圳前海蛇口自貿區也于4月21日獲批掛牌。

　　海上世界雙璽花園項目行銷團隊抓住政策和區域發展的重要機會,調整了行銷策略,突出項目地理位置優勢,大打“通過深圳灣跨海大橋五分鐘切換深港”等概念。項目二期于4月22日,即廣東自貿區掛牌第二日突擊開盤,迅速取得成功。

　　精準選擇入市時機

　　和招商地産海上世界雙璽花園一樣,深圳萬科雲城也因精準把握入市時機,從而實現成功。

　　萬科轉型做城市配套商後,萬科雲城系列是新産品之一,主打産城模式。深圳萬科雲城位於留仙洞總部基地,是萬科的合營項目,權益佔比79.2%,預計總投資189.7億元。該項目定位互聯創新城,佔地40萬平方米,規劃建築面積133萬平方米,其中可售建築面積73萬平方米,業態涵蓋研發辦公、精裝公寓、酒店、商業等,是深圳南山首個百萬級産城綜合體。

　　萬科雲城中的商務公寓,於今年6月開盤。據開發商透露,480套房源開盤後4小時內銷售95%,成交均價為5.5萬元/平方米,最終收穫20多億元。

　　“3·30新政”後,深圳樓市房價大幅上漲,剛需客戶加速入市。然而,量價快速上漲態勢難以持久,需求被大量釋放。由此來看,6月無疑是深圳開發商的最佳賣樓時機,即價格已攀至階段性高點,需求端有足夠的客戶接手。此外,不少業內人士認為,5.5萬元/平方米的均價,實則已涵蓋相當一部分的資産升值空間。

　　除定價、入市節點選得精準外,深圳萬科雲城熱銷的另一個原因是産業概念,以及産業規劃帶來的紅利。

　　一方面,該項目選擇的宣傳點是“滿足高新中心人才精英的産業辦公、居住、配套等需求,締造深圳矽谷的核心發展原動力”,另外,該項目距離深圳科技園(聚集了一大批創業企業)不遠,因此開盤當日吸引到了相當數量的投資客。

　　另一方面,由於這批商務公寓屬留仙洞新興發展規劃片區,有政策支援,萬科雲城項目首付僅3成,低於一般商務公寓首付5成的要求。這一貸款政策吸引了很多只看首付額度,不論總價的購房者。(記者 白亞靜)