房地産新政“托市”意味大於“救市”

　　(記者 蔣夢惟)日前國土部、住建部聯合下發《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地産市場平穩發展的通知》(以下簡稱《通知》)。此前，業內盛傳或涉及房貸首付降低、營業稅降低2%等政策均未在新政之中。在專家看來，本次新政“托市”意味遠大於“救市”，整體方向變化與此前變化不大，只是部分細節政策，比如對不適應市場需求的戶型允許做出調整等有一定創新，然而即使如此，這些細節政策也被評價操作難度太大，短時間內很難起到實質性效果。

　　“從新政確定的總體思路上看，今年，北京的樓市調控應大體與宏觀經濟穩增長的方向趨同。”中國社科院城市與環境研究所副研究員李恩平表示。《通知》在文章起始就明確，本輪調控政策是為了合理優化住房及用地供應規模、結構，支援居民自住和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展而進行的，整體基調與此前中央表述基本一致。

　　具體來説，《通知》強調，住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應。自分類調控政策大方向確定以來，類似的政策或者領導表態已經出現過幾次，但業內表示，在目前各地財政依賴土地出讓收入依然非常明顯的情況下，尤其是住宅供地多的市、縣，減少供應可能對當地財政産生巨大影響，因此即使執行也可能是一個非常緩慢的過程。

　　而且，《通知》還進一步表示，房地産供應明顯偏多或在建房地産用地規模過大的市、縣，國土資源主管部門、住房城鄉建設、城鄉規劃主管部門可以根據市場狀況，研究制定未開發房地産用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地産用地轉型利用，用於國家支援的新興産業、養老産業、文化産業、體育産業等項目用途的開發建設，促進其他産業投資。但包括北京市房協秘書長陳志在內的多位業內專家都表示，包括如何轉化、養老文化等用地出讓標準、相關扶持政策都不清晰，地方政府在這些方面出現了巨大的政策“真空”，前景不明朗。

　　不過，在業內看來，新政還是存在第一眼讓人非常驚喜的政策的。比如《通知》提出，對於在建商品住房項目，各地國土資源、城鄉規劃主管部門在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許房地産開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。亞豪機構市場總監郭毅坦言，這項政策為滯銷地塊及項目提供了新的機會，初衷很好，但在建項目調整戶型的産品設計、建安等成本投入都會進一步增加開發成本，如果拿地價格低，增加的成本可以消化，但如果在地價本身就較高的情況下，僅靠調整産品很難扭轉困境。

　　在李恩平看來，目前，“強刺激”已經不再成為政策主流，中央為樓市調控確定主基調，不出臺大規模“一刀切”的救市政策還是可以理解的，而且本次調控和以往有些不一樣，比如以往更側重市場調控，而這次卻更專注于消費需求方面等，還是能看出中央在樓市調控上根據市場情況積極調整的態度的。

　　《通知》還明確，整體購買在建房地産項目用於棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地産用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調整規劃建設條件，優化戶型結構，並完善配套用地手續。

　　今後，房地産開發企業在開發和交易環節中有嚴重違法違規行為或違反有關資質管理規定的，國土部門可根據住建部門資訊，限制或禁止其參與新出讓房地産用地競買；在土地市場中有違法違規行為的，住建部門可依據國土部門資訊予以處罰，情節嚴重的，依法登出其資質證書。