博鰲房地産分論壇熱議樓市：房地産短期不會回暖

　　“如果你有600萬元，現在會買房子嗎？”在博鰲亞洲論壇2015年年會房地産分論壇上，與會嘉賓對這個問題給出了不同的答案。嘉賓對近期釋放的政策信號的分析背景，透視了房地産業的新動向。

　　房價是否將止跌回升

　　限購政策鬆綁、央行降息、降低住房公積金使用門檻……從去年至今，一系列新的政策調整給房地産市場帶來利好。在經歷了持續低迷後，今年的房地産市場是否將進入止跌回暖的拐點？

　　“今年的房地産政策會有所放寬。”中國房地産業協會原副會長朱中一認為，總體趨勢是繼續淡化或退出行政性的調控手段，轉向市場化的調控手段。

　　這在最新出臺的政策上得到驗證。3月27日，正值博鰲亞洲論壇2015年年會舉行期間，住建部和國土部聯合對外發佈促進房地産市場平穩健康發展的新政策，要求2015年各地合理安排住房和用地供應規模。

　　朱中一等人認為，隨著相關政策實施和城鎮化進程加快，剛性需求和改善型需求將持續釋放，有利於改善目前失衡的房地産市場供求關係。

　　但與會嘉賓也普遍認為，由於待售庫存高企，再加上在建規模較大並且陸續進入市場，房地産市場整體回暖復蘇的“拐點”短期內還不會出現。

　　國家統計局數據顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長26.1%，三項指標均創下了歷史新高。今年前兩個月依然延續了庫存高企的狀況。據上海易居房地産研究院的庫存報告，截至2月底，全國35個重點城市中，有31個城市庫存出現了同比增長現象。

　　國際貨幣基金組織副總裁朱民認為，總體來看，中國樓市還有很大的消化存量的空間，需要3年左右才能使房地産過度的供應量回到常態。

　　在供求關係的主導下，有預測認為，今年房價可能在不同的城市出現分化。香港南豐集團行政總裁、原香港財政司司長梁錦松認為，一線城市的房價會比較穩定，也有機會往上升，但其他城市特別是三、四線城市，房價下降的短期壓力較大。

　　房地産稅何時開徵

　　3月26日，《不動産登記暫行條例實施細則(徵求意見稿)》公佈並公開向社會徵求意見。實施不動産登記一直被視為開徵房地産稅的前奏，併為房地産稅的徵收奠定了基礎條件。公眾對房地産稅開徵的預期愈發強烈。

　　財政部財政科學研究所原所長賈康表示，不動産登記制度剛剛推出，房地産市場仍處在調整期，房地産稅徵收需要掌握實際火候，從目前情況看，在短期內難以實現。

　　今年全國兩會期間，國務院總理李克強在政府工作報告中指出，支援居民自住和改善型住房需求，促進房地産市場平穩健康發展。這傳遞出保障剛需和改善型住房需求的信號，減少投資投機性因素。

　　朱中一説，全國人大近日表示將在2020年前全面完成稅收立法，其中包括房地産稅。“房地産稅引導預期的作用不可忽略，抑制投資的投機性，需要發揮不動産登記和房地産稅的作用。”

　　與會嘉賓認為，徵收房地産稅一方面是將一些間接稅負和稅外收費併入房地産稅稅種，減輕大多數老百姓稅負；另一方面，重點發展保有環節房地産稅，也能促進稅費體系進一步合理化，發揮稅收對房地産市場應有的調解作用。

　　也有部分與會嘉賓認為，類似房地産稅這種涉及中長期調整的政策出臺的時間、順序和力度要把握節奏，在當前的宏觀背景下，避免對經濟形成過大的衝擊。

　　如何防止地方重回賣地老路

　　前兩個月的統計數據顯示，我國經濟延續了去年四季度的放緩勢頭，部分經濟指標在中高速平臺上回落。在海南等部分省份，房地産市場低迷成為經濟增長放緩的原因之一。

　　賈康認為，當前房地産市場仍屬於調整期，還處在一個探底的軟著陸過程，對於7%左右的經濟增長的支撐力確實比較弱。

　　近日公佈的數據顯示，去年全國土地市場呈現低迷狀態，土地出讓收入增速逐季回落。遼寧、黑龍江、海南、雲南等15個省份出現負增長。房地産業對地方政府GDP和財政收入的拉動作用都在削弱，地方政府面臨如何尋找新的經濟增長動力和財政收入來源的問題。

　　與會嘉賓認為，解決地方政府的財政新來源，需要“開源節流”。如何防範地方重回過分依賴土地財政的老路，關鍵要減少地方政府的利益衝動。與會嘉賓建議，儘快落實《深化財稅體制改革總體方案》，理順中央和地方的財權事權。

　　與會嘉賓建議，還應通過推進土地制度改革減少地方政府賣地衝動，建議政府退出一般性商業性的土地開發市場，由供需雙方直接進入市場交易，減少政府壟斷推高土地價格的動因。

　　朱中一説，應該給地方政府一個明確的信號，引導供大於求的地方尤其是三、四線城市，不要盲目增加土地和房屋供應量，而以消化存量、轉變傳統的房地産增長方式為主。“從長期來看，應該要求地方政府根據住房的需求和城鎮化的進程，來制定科學的城鎮發展規劃，進而落實用地規劃和供地規劃。”