房産抵押亂象:“無證房”成“唐僧肉” 民宅屢遭查封

　　新華社發

　　已入住七八年的房子屢遭查封，攢了大半輩子錢購下的房産卻被告知房主是開發商……如今，內蒙古呼和浩特市財富公館55號的住戶們正遭遇“無房證”之痛。

　　這並非個案，據調查，呼市有13萬戶還未辦理房産證，這還不包括無法估算的農村小産權房。業內人士指出，呼市情況有據可查尚在可控範圍，而其他城市現存多少“無證房”尚無從統計。對其背後隱藏的糾紛和風險，購房者必須進一步增強維權意識，以保證個人房産免遭侵害。

　　抵押後頻遭查封，已售房産成了“唐僧肉”

　　房管局、公安局、法院、信訪辦、紀檢委、檢察院……這是呼市財富公館55號居民樓住戶劉榮高、王永勝等人近期來回奔波的活動軌跡。他們想弄明白，已買到手七八年的房子怎麼就被毫無徵兆地查封了？

　　劉榮高告訴記者，2014年3月呼市中級人民法院在小區貼出公告稱，蒙苑房地産開發有限公司用該項目的部分房子為別人做了擔保貸款，由於沒有按約定還款，法院準備拍賣這些房産。

　　“問了一圈才聽説，由於房子沒證，産權歸開發商所有。”王永勝告訴記者，開發商多年來一拖再拖辦房産證，這背後早已暗藏抵押“玄機”。

　　“房子雖已被查封，但不繼續還貸款，銀行就要起訴我，受盡了窩囊氣。”住戶高繼臣説，他和親屬以按揭貸款的方式購買了財富公館55號的四套房産，如今每月仍在還貸。在已做按揭的情況下，房屋卻仍能被開發商拿去做抵押，其中緣由值得深思。

　　“公司資金運作困難，抵押已售房産是沒辦法的事情。”蒙苑集團法律顧問錢亞峰告訴記者，此前涉事房産確實曾被呼市中級人民法院查封，但在蒙苑集團的努力下，已于2014年夏天將這些房子解封，目前此事已得到妥善解決。

　　作為居住者，劉榮高等人表達質疑，他們並未聽到房子已解封的消息。

　　記者在房管部門查詢時發現，房子確實于2014年8月被呼市中級人民法院解封，但同期又被南京市中級人民法院查封。錢亞峰解釋説，由於蒙苑房地産沒能按時給施工方還款，才導致這樣的結果。

　　“沒有房産證，我們的房子就成了‘唐僧肉’？”王永勝很憤怒。

　　市委書記也有“無證”煩惱,“無證房”主因緣于監管缺失

　　“我的房子也沒房産證。”3月20日，呼和浩特市委書記那順孟和在該市黨委、政府召開的“勇於擔當、攻堅克難”主題活動動員大會上自曝居住近8年的房屋到現在還沒有“房本”，從而引發熱議。

　　記者採訪了解到，目前呼和浩特市房地産市場歷史遺留問題多達174個，問題涉及13萬戶，涉及居民50萬人，約佔呼和浩特市常住人口的1／6。

　　“我們正在著手解決這些多種歷史原因形成的問題房屋，其中並不包括那些不合法的小産權房。”呼市住房保障和房屋管理局局長蘇銳説。

　　業內人士分析，呼市情況僅為冰山一角。在全國範圍內，房企先賣房後辦證的現象並不鮮見，各種原因形成了數目龐大的無證房産：

　　——先期違規建設、缺乏監管，導致後期“積重難返”。內蒙古社科院經濟研究所所長于光軍説，多個城市在住房改革、土地交易規則完善之前都存遺留問題。比如土地轉讓沒有通過招拍挂等手續，之後又沒得到及時處理；存在先開發後辦手續的個別現象，導致後期很多房産證照不全。即使近年來房産制度日漸完善，也仍存在被暗地抵押等風險和隱患。

　　——開發商漠視法律法規，責任感缺失。內蒙古伊敏律師事務所律師楊永光説，開發商手續不全非法銷售、因資金不到位與建築施工企業發生糾紛，無法按時竣工驗收、資金短缺無法交齊相關審批費用等情況是房産證無法如期辦理的幾個重要因素。呼市財富公館55號住戶反映，當初買房時開發商就存在證照不全提前銷售的情況，導致房産證遲遲未能辦理。

　　——審批過程過於煩瑣。呼市房地産産權市場管理處副處長史瑞認為，審批流程比較複雜、審批關口偏多是目前“無證房”大行其道的一個原因。據他估算，從備齊第一步的國有土地使用證到最後辦出來房産證，需要200多個審批章，往往一關卡殼就會影響進度。

　　——農村小産權房氾濫。小産權房是城市發展向外擴展出現的一種特殊産物，其土地性質屬於農用地，而非國家建設用地，並不被國家承認。中國房地産協會市場委員會副秘書長陳嘯天説，目前我國很多城市都存在小産權房，因涉及農用地一直是一個大問題，短期內難以解決。

　　市場下行“無證房”風險加大，監管亟待關口前移

　　近年來，“一房二賣”和開發商二次甚至多次抵押已售房産的事件時有發生。陳嘯天表示，越是市場下行，開發商抵押房産的行為就越多。

　　楊永光説，消費者普遍認為“購房者即為房主”，但由於房産登記存在一個交付和辦理産權登記的過程，這與“一手交錢一手交貨”的即時清結存在不小差別，只有房産登記後才發生所有權轉移。

　　史瑞表示，由於財富公館55號住宅的所有權尚未發生法律意義上的轉移，雙發也未簽訂網簽合同，居民們還需通過法律程式進行維權。

　　“消費者一是可通過人民法院提起訴訟，要求繼續履行合同辦理産權登記或解除合同並退房退款；二是雙方協商解決。”楊永光認為，目前來看，蒙苑房地産是典型的違約行為。

　　史瑞建議，購房消費者一定要督促開發商在房屋成交過程中簽訂商品房買賣合同的網簽合同。網簽合同一旦簽訂，系統上購房者的資訊就會被佔用，可有效避免“一房二賣”或者開發公司再另行抵押的情況發生。

　　專家們建議，僅靠消費者維權，力量單薄。相關政府還需提前加強監管，徹底遏制部分開發商無手續建樓、賣房等行為。

　　蘇銳表示，無證房問題涉及多個領域和部門，單靠房管局一家難以完全解決，需要多部門聯動才能逐一化解。

　　目前呼和浩特市委、市政府已就房地産市場遺留問題進行總體部署，國土資源、規劃、房管、信訪等部門將從2015年起整頓並逐步解決問題房屋。

　　（新華社呼和浩特3月23日電 新華社記者 鄒儉樸、董璐）